房地產企業內部控制體系的建立與完善分析
——以深圳XX置業公司為例

薛海明

（致同會計師事務所（特殊普通合伙）深圳分所，廣東 深圳 518048）

一、房地產企業內部控制的重要性

內部控制是由公司董事會、管理層和員工實施的旨在實現合理保證企業經營管理合法合規、資產安全、財務報告及相關信息真實完整、提高經營效率效果、促進企業實現發展戰略等控制目標的過程。房地產企業具有開發周期長、資金需求大、項目把控難，政策風險多等特點，建立和實施一套高質量的企業內部控制體系，對于企業加強內部管理、防范風險、提高競爭力，具有重要意義。

二、房地產企業內部控制存在的問題——以深圳XX置業公司為例

深圳XX置業公司原為深圳市某多元化國有企業集團的物業開發總部，負責該集團房地產開發業務，2019年初因集團戰略調整，物業開發業務單獨設立為法人企業，為集團的全資子公司。集團物業開發板塊設立初期，由于成立時間短，尚未建立自主品牌，物業開發經驗及專業技術人才不足，對于大規模、施工難度大的項目，選擇與當地知名、成熟的房地產開發企業合作開發。通過合作，學習引進了合作方成熟的管理體系和開發經驗，逐步培養了房地產開發管理和專業人才，制定了相對完善的內部控制制度。

雖然相對完善的內部控制加強了企業管理，然而還存在著一些問題，也是其他房地產企業普遍存在的問題，主要體現在以下幾個方面：

（一）沒有建立以風險為導向，符合公司情況的內部控制體系

近年來隨著國家對房地產行業的調控力度不斷升級，政策風險逐漸加大，企業內部也會遇到經營風險、財務風險、法律風險等方面風險。深圳XX置業公司在發展過程中雖然建立了項目管理、成本管控、權責體系等內控制度，但沒有做到風險管理與內控建設相結合，風險評估和風險防范比較薄弱，影響了公司的健康發展。

內部控制體系的建立是一項系統的工作，企業要根據自身的實際情況來建立，不能一味的照抄照搬，否則不符合企業實際，執行起來也困難。深圳XX置業公司設立初期，由于缺乏設計、成本、工程管理等成熟的管控體系，造成權責體系不清、工程管理混亂，人員配備不足，成員更換頻繁等問題。在與合作方合作過程中存在照搬合作方制度作為本企業制度的情形。由于企業本身的情況不同，有些不具備可操作性，效率也大打折扣。

（二）內控制度設計沒有與業務緊密結合，未能與時俱進

房地產開發企業涉及的流程較多，如果內部控制設計階段與具體業務脫節，沒有對各項業務流程進行仔細梳理，識別風險和缺陷，最后往往存在制度缺失或者不夠完善，不符合業務情況，無法真正的服務企業。同時，內部控制是一個完善的體系，是動態的，不是一成不變的，要與時俱進，隨著企業環境和業務的變化而不斷調整更新。深圳XX置業公司就存在內部控制缺失、不完善、與業務脫節導致的問題。例如：工程變更審批流程不符合實際，管控措施不到位導致設計變更較多，驗工計價不完善導致超驗超付現象，合作項目責權不清晰導致參與度不夠，合作合同缺乏市場變化保護性條款，項目缺少全周期、全方位現金預測模型等。

（三）內控制度雖然健全，但缺乏有效執行

一些房地產企業雖然制定了內控制度，但是對內控制度的真正作用認識不夠，認為內控制度只是為了滿足上級部門的合規要求，是擺設。由于對內控制度的重視不足，造成企業管理部門及相關人員的執行力度遠遠不夠。深圳XX置業公司就曾經存在成本管控意識不強，部分售房款未按合同約定及時收回，合規意識不足，項目管控執行不到位導致項目延期等未嚴格有效執行內控制度的行為。

（四）缺乏行之有效的內部控制監督體制

有效的監督和反饋是內部控制完善和執行的保證。現實中一些房地產企業往往建立了內部控制制度，卻沒有建立行之有效的監督體制，沒有配備專門的機構和人員。有的企業雖然有專門的監督部門和人員，但人員較少，業務素質不高，不能滿足工作需要，導致對內部控制的監督和反饋難以有效執行。

深圳XX置業公司設立了專門的審計法律部門作為內控監督部門，但是人員只有2-3人，年輕人居多，經驗不夠豐富，技術水平還有待提高，無法滿足企業的內控監督需要。

（五）缺少信息傳遞機制，員工沒有樹立正確的內控觀念

部分房地產企業在在內控制度制定過程中，沒有上下結合，充分與員工討論，沒有采取有效的途徑實現上達下通，沒有完備的信息傳遞機制，導致員工對內控制度的理解不足，認識不足，沒有樹立正確的內控觀念，由此在后期執行過程中積極性不高。深圳XX置業公司在管理中就發現基層員工對內控制度存在兩個誤區，一是對內控制度不重視，重業務，輕程序，更多的是按照習慣操作而不是嚴格按照制度執行；二是怕內控審計監督部門問責，怕擔責，不作為，項目管控力度不夠。

三、建立和完善內部控制體系的措施

（一）建立以風險為導向，符合公司情況的內部控制體系

內部控制和風險管理都是為了防范風險，將風險控制在可承受的范圍以內，促進企業發展目標的實現，二者相互協調統一。房地產企業建立內部控制體系時，一定要以風險為導向，先完成風險識別、風險評估，再根據企業自身條件，圍繞企業戰略目標，選擇風險應對策略，從而制定相應的內部控制措施。另外，雖然同屬于房地產行業，但每個企業各有不同。企業要將國家層面的內部控制基本規范與配套指引和自身情況相結合，詳細調查，仔細梳理，制定符合自己的控制制度，從而使各個業務部門相互關聯，相輔相成，使內控制度真正有效地服務于企業。

深圳XX置業公司聘請了業內知名的某咨詢機構對公司進行了風險管理策劃。通過分析公司相關經濟活動開展情況，梳理形成了公司的風險數據庫，并通過問卷調查、管理層訪談、行業標桿比較、專家咨詢等方法進行風險評估，最終形成2019-2020年公司風險排序結果。在此基礎上了解風險成因，確定風險應對策略，為公司建立健全內控體系提供了相應的指導。

（二）內控制度要緊貼實際業務，根據業務發展變化不斷完善

內控制度可以借鑒學習其他企業的做法，但不能照抄照搬，要針對本企業各個業務流程中的重要防控點，全面梳理，從節點發現風險，進而查漏補缺完善內控制度。房地產企業尤其要加強對資金管理、項目投資、成本控制、招標采購等這些高危業務環節的監控。建立完善的內部控制制度是一個循序漸進的過程。要根據企業發展不同階段和不同的業務變化模式，不斷修改、完善，做到動態調整，與時俱進。

深圳XX置業公司借助2019年初成立法人公司的機遇，聘請知名管理咨詢機構，對權責體系、治理體系、制度匯編等內控體系進行了全面梳理，通過更新、新增、修訂等方式，已完成88項制度的編制和修訂。

（三）加強人員培養，落實問責和績效考核

完善的制度體系也需要人員來良好的執行，否則就是一紙空文。因此，房地產企業應當加強人才管理與人員培訓，提高其業務水平和專業素養。同時，房地產企業應完善績效考核制度，推行問責制，做到賞罰分明，從而激發和督促員工執行內控制度的積極性。

深圳XX置業公司通過專題會、項目例會等形式及時組織員工進行宣傳培訓，同時將內控制度的執行情況納入了績效考核，并嚴格落實問責制度，推行“強項目管控，強職能服務”理念，推進內控制度落實執行。

（四）建立內控監督和反饋機制，提高內控監督水平

完善的內控監督和反饋機制是內部控制有效執行的重要保障。房地產企業要設立專門的內控監督和反饋部門，配備足夠的專職內部審計監督人員，對企業內部控制的執行情況進行監督和反饋，及時向領導層匯報工作過程中發現的問題和工作執行情況。由于內部控制涉及多方面的知識，如財務、審計、法律、工程、管理等，因此，內部審計監督人員要具備較強的綜合素質。另外，企業也可以聘請會計師事務所進行審計指導，或者充分發揮注冊會計師的專業作用，將適當的內控審計監督業務進行外包。

深圳XX置業公司依托審計和監察部門的專業力量，形成“內控風險審計+黨內紀檢監察”的雙保險監督機制，采取定期和抽查的形式對各職能部門和項目進行審計監督，通過對事前、事中、事后全過程審計監督達到防控風險的目的，并對不作為、慢作為、亂作為的員工進行嚴肅追責、問責。另外，公司與選聘的會計師事務所長期合作，針對審計中遇到的問題進行咨詢，適當將專項審計業務外包。

（五）加強信息溝通系統和宣導，樹立正確的內控觀念

內控制度要切實落實到工作中，需要發揮全員的作用。房地產企業應加強培訓和宣導，使員工樹立正確的內控觀念，提高對內部控制的重視程度。在日常工作中與員工多溝通多交流，鼓勵員工積極為完善內控制度建言獻策，及時發現內控制度中的不足，進行更新調整。企業還可以利用現代互聯網技術建立完善的信息交流溝通系統，確保企業財務管理、資源控制等方面信息的跟進和交流，使內部控制得到準確有效的執行。

深鐵XX置業公司在信息化管理方面，推動“管理制度化、制度流程化、流程信息化”，大力推廣使用明源信息化平臺，通過信息化手段，實現管理留痕。目前，已經建立了明源ERP系統，上線了成本管理系統、工程質量管理系統，優化了變更審批流程，實行用章OA在線審批，下一步擬陸續上線商業管理、客戶服務管理、檔案管理等系統，形成房地產項目信息化完整業務閉環。

四、結語

房地產企業受到市場環境和國家政策調控的影響，屬于高風險行業，因此，房地產企業一定要樹立良好的內部控制意識，重視風險識別和評估，加快建立以風險為導向的完善的內部控制管理體系，為企業的健康發展打好堅實基礎。