對房地產業財務風險的分析

文/錢志宏，銅陵拓基房地產開發有限責任公司

在房地產行業里，財務風險高、資產負債率高是普遍存在的，而房地產企業中普遍存在的財務風險管理問題，又時刻影響著該行業的持續健康發展。針對這些問題，只有在企業中切實地做好財務風險預警工作，將財務風險預警系統的操作落實到財務風險管理的各項工作中，并結合其他的一系列解決措施進行有針對性的控制和規范，才能提升企業乃至整個行業對財務風險的應對能力及水平，從而最終促進房地產企業的健康發展。

1 房地產業財務風險分析

1.1 非系統性風險

這類風險并不是由于外部房地產市場環境導致的，而是由房地產企業運營過程中沒有做好財務風險控制導致的。例如，資金結構失衡、財務管理效率低下等都會令房地產企業面對很高的非系統性風險，由于是內部因素導致的風險，因此，我們將這類風險視為可控風險。

1.2 資本管理風險

1.2.1 融資風險。由于屬于資金密集型行業，所以，房地產企業想要保證各項運營活動正常進行必須準備充足的資金，而全部依靠自有資金是不太現實的，只能通過向金融機構貸款或者在證券市場中融資來籌集資金，但這些融資方式都受到嚴格的規管與限制，房地產企業只要有一個經營指標沒有達到主管部門的限定要求，也就無法實現融資目標；再加上過度融資會令資本結構嚴重失衡，為房地產企業后續經營埋下隱患。

1.2.2 投資風險。任何投資都有風險，房地產企業的投資自然也不例外，由于項目的建設期與投資期都很長，因此，房地產企業的投資風險較之一般企業要高很多；另外，很多房地產企業都不重視投資前期的可行性論證工作，這無疑會令投資的不確定性變得更高。

1.2.3 資金營運風險。房地產企業無論是運營自有資金，還是運營籌資獲得的資金，都應不斷優化資金配置方式，從而提升資金使用效率。但房地產企業的運營受外部市場環境的變化影響非常顯著，很容易產生資金運營風險。

2 加強房地產業財務風險的防范措施

2.1 提高財務風險控制意識

首先，最近幾十年來以來，房地產企業對經濟發展的巨大推動作用，讓廣大人民群眾在思想上認為房地產企業一定會持續穩定的發展下去，讓房地產企業的財務部門形成了慣性思維，降低了其風險控制意識。俗話說的好“只要思想不滑坡，辦法總比困難多”，房地產企業在當前時代，面臨著多種不同類型的風險，財政管理人員應當拋棄慣性思維，樹立正確的財務風險意識，提高對財務風險的感知能力，防患于未然。另外，房地產企業還應加強對財務管理人員的專業技能培訓，借鑒其他領域財務的優質經驗，豐富管理人員的視野，不斷提高財務風險控制能力。

2.2 加強資金鏈風險控制

由于房地產企業本身是以建造民用商品房為主，并且在商品房建造完成后，其最底層會成為“門頭店”，或者會被承包為住房租賃等，雖然拉長了產業鏈，使傳統的勞動密集型產品形成了當前的資金密集型產品，資金鏈較長，但也在無形之中形成了財務風險。所以，房地產企業應當根據實際情況，提高對資金鏈風險的重視度，加強對資金鏈風險的控制力度。

2.3 提高對市場與政策變化的應變力

房地產企業在面對財務風險的過程中，除提高意識、加強資金鏈控制等兩方面之外，還要提高對市場與政策的應變力。房地產企業與多個領域在有著千絲萬縷的聯系，其他領域的出現風險，那么勢必會對房地產企業造成一定的影響，甚至形成較大的經濟損失；政府的政策會以廣大人民群眾的生活質量為基準，適當的推出利民、惠民政策，對經濟進行宏觀調控，從而影響房地產企業。所以，為了應對市場與政策變化帶來的風險，房地產企業應當提高對市場與政策變化的應變力，轉被動為主動，靈活面對大環境的變化。

2.4 加大房地產公司營運活動的管控力度

有效防范房地產公司財務風險問題的發生，還應該加大對房地產公司營運活動的控制管理。首先，應該進一步加強房地產公司的應收賬款管理，盡可能的加快房地產公司的內部資金流動，提高房地產公司的應收賬款周轉率，減少壞賬呆賬等造成的財務損失，促進實現房地產公司營運資金的良好循環。其次，應該強化房地產公司的預算管理，在公司內部建立全面預算管理體系，以預算管理的模式對房地產公司的經營活動進行規劃控制，并強化成本費用控制管理，促進提高房地產公司的營運能力，避免財務風險問題的發生。

2.5 調整發展戰略

在面對經濟危機時，銀行要對自身的發展戰略進行深入的剖析，對于與當前現實不符合的部分，要進行及時調整和及時修正，要積極引入戰略投資者，注重區域之間的聯盟，同時，在面對危機時，要能夠樹立信心，在危機中尋求機遇。一是在危機中要能夠對我國宏觀經濟金融政策有一個深入的了解，然后根據自身的實際情況采取擴張手段，同時積極開拓新的市場，拓展新的客戶，增加銀行的整體競爭力。二是要擅于抓住機遇，在不違背政策的前提下，積極引入戰略投資者，從而鞏固自身的資金，提升資金實力。同時，還可以采用區域聯盟的方式來實現自身業務的增長，提升風險應對能力。

2.6 構建合理的風險預警與管理機制

房地產企業要構建合理的風險預警與管理機制。房地產企業在發展過程中，財務管理人員應當具有正確的風險控制意識，在風險即將到來之前，根據當前實際情況，采用行之有效的措施來規避風險。其次，房地產企業應當不斷完善管財務管理機制，對每一筆資金的往來做詳細記錄，利用當前大數據技術進行綜合管理，認清主要矛盾，在主抓主要矛盾的同時，還要兼顧其他小問題，對所有問題形成統籌兼顧。

總之，為了確保房地產企業穩定發展，經營管理者必須時刻關注企業發展的各個階段，密切關注及預防可能出現的各種財務風險，認真分析原因，制定針對性防范措施，通過加強對房地產企業的財務管理工作，真正促進房地產企業的長期可持續發展。