民法典關(guān)于小區(qū)共同部分的收益和“住改商”是如何規(guī)定的?

■ 導(dǎo)讀之聲

業(yè)主與小區(qū)物業(yè)常常是一對“歡喜冤家”。既有“別人家的小區(qū)物業(yè)”給業(yè)主發(fā)“紅包”，讓人羨慕不已；也有業(yè)主與小區(qū)物業(yè)“水火不容”，時常鬧矛盾。由于物權(quán)法并未就建筑物共有部分產(chǎn)生的收益進(jìn)行明確規(guī)定，故在實踐中，出現(xiàn)了不良地產(chǎn)商侵害全體業(yè)主的共有部分收益權(quán)的案例。從司法實踐的角度而言，法官在判決的時候，就會面臨如何解釋法條的難題，從而導(dǎo)致司法困境。民法典通過對該項司法實踐中常有的問題作出明確規(guī)定，是從根本上維護(hù)業(yè)主權(quán)益、完善物權(quán)立法的重要舉措，同時，也充分體現(xiàn)了我國司法為民的精神。

插圖/小宜

■ 故事聚焦

鄭軍所在小區(qū)公共區(qū)域貼滿了各類廣告，物業(yè)公司私自在路面劃停車位，這些方面的收益業(yè)主沒有份，全歸了物業(yè)。更嚴(yán)重的是，各種小貸公司、日租旅店、診所、養(yǎng)生會所、小餐館等在小區(qū)居民樓里經(jīng)營，人員混雜，噪聲煩人，業(yè)主不堪其擾。鄭軍想知道民法典在這些方面是如何規(guī)定的。

■ 律師有話說

小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收益歸業(yè)主共有。民法典第二百八十二條規(guī)定:“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！边@一規(guī)定既充分維護(hù)了業(yè)主的共同利益，也明確了業(yè)主和物業(yè)公司的權(quán)利范圍。

業(yè)主對“住改商”享有一票否決權(quán)。生活在同一小區(qū)的業(yè)主，其相互之間形成緊密的共同體關(guān)系，共同體關(guān)系的舒適、安寧、便捷等決定著每個業(yè)主的生活質(zhì)量。而現(xiàn)實中出現(xiàn)的小區(qū)“住改商”問題已經(jīng)嚴(yán)重影響居民的生活安寧。物權(quán)法對此雖有規(guī)定，但缺乏可操作性。為了還大家一個寧靜安全的家園，民法典第二百七十九條規(guī)定:“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意?！薄?/p>

另外，民法典第三百五十九條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！本褪钦f，土地使用權(quán)到期后會自動續(xù)期，只要按規(guī)定繳費就可以繼續(xù)享有，可以傳給子孫，解決了很多人的后顧之憂，好比是一顆“定心丸”，讓老百姓對住房更加踏實放心了。