新經(jīng)濟(jì)時代德州市城市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及問題研究

王靜

（德州市德城區(qū)統(tǒng)計局，山東 德州 253000）

城市商業(yè)綜合體是現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展的一種全新業(yè)態(tài)，是指以區(qū)域為中心、以購物中心為主導(dǎo)，融合了商業(yè)零售、餐飲、休閑養(yǎng)生、娛樂、文化、教育等多項城市主要功能活動，面向各類生活消費(fèi)人群、提供綜合性服務(wù)的大型建筑綜合體。它不僅極大的方便人們的都市生活，而且能夠提高中心城區(qū)首位度。德州市城市商業(yè)綜合體雖起步較晚，但發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)健，聚客效應(yīng)顯著，在拉動內(nèi)需，擴(kuò)大消費(fèi)中發(fā)揮了主力軍作用。

一、城市商業(yè)綜合體運(yùn)行狀況

（一）發(fā)展概述

城市綜合體這種建筑形態(tài)最早出現(xiàn)于西方國家，中國直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿(mào)易中心和華貿(mào)中心、上海新天地、深圳的華潤中心等。城市綜合體作為一種“泊來品”，在中國發(fā)展逐漸加快，并升級為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。2009年隨著澳德樂時代廣場開業(yè)，德州市城市商業(yè)綜合體的雛形開始顯現(xiàn)。澳德樂時代廣場由澳大利亞澳力美國際有限公司、廈門市亞大工貿(mào)有限公司和德百集團(tuán)共同投資興建，總建筑面積23.8萬平方米，該項目總投資8億元，分地下一層、地上四層，每層建筑面積3.28萬平方米。它以時尚、高端、休閑的百貨為定位，同時配有高雅、經(jīng)典的咖啡、茶座、酒吧，以及超具人氣的電影院、游泳池、健身會所、電玩俱樂部、兒童娛樂城、美食一條街等生活消費(fèi)項目。之后德州市提出中心城區(qū)城市綜合體戰(zhàn)略目標(biāo)，城市商業(yè)綜合體建設(shè)從此駛上快車道，逐步建成天虹文化廣場，萬達(dá)廣場，唐人中心等多家城市商業(yè)綜合體。城市商業(yè)綜合體實(shí)行綜合多元經(jīng)營模式，囊括零售、餐飲、電影院、游藝游樂等多種業(yè)態(tài)，城市商業(yè)綜合體的開發(fā)對促進(jìn)消費(fèi)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、吸收就業(yè)、擴(kuò)大稅收、提升城市品質(zhì)形象、拓展城市發(fā)展空間等方面發(fā)揮了重要的作用。

（二）運(yùn)行特點(diǎn)

1、發(fā)展速度較快，集聚效應(yīng)顯著。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，居民消費(fèi)升級換代，商業(yè)業(yè)態(tài)日益豐富，城市商業(yè)綜合體作為“三新”經(jīng)濟(jì)（新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式）的重要組成部分，在帶動居民消費(fèi)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整、引領(lǐng)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面發(fā)揮了重要的龍頭作用。據(jù)城市商業(yè)綜合體統(tǒng)計年報數(shù)據(jù)顯示，2017年，德州市在統(tǒng)城市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)商品銷售額15.5億元，同比增長34.9%。比全市社會消費(fèi)品零售額增幅高出24.7個百分點(diǎn)。以澳德樂時代廣場為例，開業(yè)以來，澳德樂一步步做大做強(qiáng)，客流從平均每日數(shù)千人到現(xiàn)在的每日三四萬人，城市商業(yè)綜合體內(nèi)各種業(yè)態(tài)的商戶發(fā)展增速都普遍要高于德州市平均水平，充分發(fā)揮了其經(jīng)濟(jì)效益和社會效益規(guī)模優(yōu)勢，聚客效應(yīng)顯著。

2、入駐商戶以法人、個體戶為主。為了吸引消費(fèi)者，保持一定的客流量，商業(yè)綜合體通常會重點(diǎn)引進(jìn)一批知名度高、業(yè)績良好的大型超市、百貨店作為主力店，這些主力店一般都是法人或者連鎖的分支機(jī)構(gòu)。除此之外，越來越多的個性化、多樣化、層次化的快消時尚品牌和餐飲品牌入駐綜合體，深受不同消費(fèi)群體的喜愛，這些店鋪規(guī)模普遍較小，以個體戶和分支機(jī)構(gòu)為主。德州市在統(tǒng)城市商業(yè)綜合體共入駐商戶631家，其中分支機(jī)構(gòu)272家，占比43.1%；個體戶241家，占比38.2%；法人為118家，占比18.7%。

3、租賃模式為主體，多種經(jīng)營并存。商業(yè)綜合體的管理運(yùn)營有自營、參與聯(lián)營、全部采用租賃等多種模式。從城市商業(yè)綜合體經(jīng)營模式看，德州市在統(tǒng)城市商業(yè)綜合體，自營聯(lián)營部分商戶占總商戶的46.3%，自營、聯(lián)營經(jīng)營主要集中在超市、專業(yè)專賣店、餐飲業(yè)、游樂游藝4個主要業(yè)態(tài)；租賃部分商戶占比53.7%，租賃經(jīng)營主要集中在百貨店、超市、專業(yè)專賣店、餐飲業(yè)、電影院、游樂游藝、KTV、健身休閑、生活服務(wù)等9個方面，幾乎涵蓋了所有統(tǒng)計業(yè)態(tài)。

4、經(jīng)營業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主。德州市在統(tǒng)城市商業(yè)綜合體中，零售業(yè)商戶占比79.1%，餐飲業(yè)商戶占比15.1%，服務(wù)業(yè)商戶占比5.8%；從業(yè)人員中零售業(yè)占比72.7%，餐飲業(yè)占比18.3%，服務(wù)業(yè)占比9%；商戶銷售額中零售業(yè)占比63.2%，餐飲業(yè)占比17.4%，服務(wù)業(yè)占比13.5%。零售業(yè)成為城市商業(yè)綜合體的主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。

二、存在的問題

（一）同質(zhì)化競爭激烈

城市商業(yè)綜合體作為商業(yè)形態(tài)的新載體，其多功能、高效率、綜合服務(wù)性強(qiáng)、品牌層次高的特點(diǎn)對人流聚集起到了積極的帶動作用，為消費(fèi)者提供新型購物、娛樂、休閑方式，滿足了顧客多種多樣的消費(fèi)需求。近幾年，德州市城市商業(yè)綜合體建設(shè)項目集中上馬，形成多家大型商業(yè)綜合體，城市商業(yè)綜合體定位大多比較類似，在特色定位和差異化服務(wù)上做得并不夠，不同的商業(yè)綜合體之間沒有明顯的主題和定位區(qū)別，綜合體內(nèi)專業(yè)店、專賣店品牌相似度高，餐飲及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營模式雷同，很多是同一品牌開了多家分店，新增的品牌和業(yè)態(tài)較少，從而帶來同質(zhì)化競爭的壓力，彼此之間互相替代性強(qiáng)，客源互相競爭，對德州市綜合體行業(yè)的整體發(fā)展帶來隱患。

（二）發(fā)展不均衡

德州市目前符合統(tǒng)計條件的城市商業(yè)綜合體的共4家，德城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、寧津和禹城各一家，其他縣（市）區(qū)沒有符合條件的城市商業(yè)綜合體，發(fā)展呈現(xiàn)出相對不均衡，服務(wù)業(yè)的發(fā)展與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力和人口規(guī)模不匹配。部分縣（市）區(qū)商業(yè)購物中心仍以傳統(tǒng)模式為主，發(fā)展依然停留在十年前水平，經(jīng)營理念滯后，發(fā)展視野和格局小，缺乏綜合規(guī)劃，配套服務(wù)設(shè)施跟不上。目前暫不具備城市商業(yè)綜合體的原因主要有兩點(diǎn)：一是經(jīng)營業(yè)態(tài)不豐富，大多以零售和餐飲等傳統(tǒng)經(jīng)營業(yè)態(tài)為主，文化、娛樂、健身、培訓(xùn)等新興業(yè)態(tài)偏少，未能融合多項城市功能、提供綜合性服務(wù)。二是服務(wù)業(yè)營業(yè)面積較小，固定停車位較少。

（三）商業(yè)結(jié)構(gòu)仍有待優(yōu)化

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，德州市城市商業(yè)綜合體內(nèi)的餐飲業(yè)和服務(wù)業(yè)營業(yè)額的增長速度要大幅高于零售業(yè)。進(jìn)一步細(xì)分業(yè)態(tài)可以發(fā)現(xiàn)：零售業(yè)中，部分百貨店和其他零售（小型商鋪等）實(shí)現(xiàn)的零售額較上年有所下滑；服務(wù)業(yè)中，娛樂、教育培訓(xùn)和其他服務(wù)業(yè)增長迅猛。當(dāng)前德州市城市商業(yè)綜合體客流主要依靠大型超市和餐飲業(yè)拉動，部分零售店鋪受成本高、商品沒有特色等原因難以吸引消費(fèi)者，導(dǎo)致生意比較冷清、轉(zhuǎn)讓率高，綜合體內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)配置多元化、合理化有待進(jìn)一步提升。

（四）經(jīng)營管理和服務(wù)水平有待提升

德州市現(xiàn)有的商業(yè)綜合體主要是以商業(yè)地產(chǎn)模式來建設(shè)運(yùn)營，建成后自營、聯(lián)營部分少，租賃部分多。綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)布局不清晰，管理公司對外租賃部分管理松散，對商戶的運(yùn)行情況了解少，難以監(jiān)測商業(yè)綜合體內(nèi)商戶的整體經(jīng)營發(fā)展概貌。在經(jīng)營過程中重租金、輕管理現(xiàn)象大量存在，營銷推廣力度弱。經(jīng)營管理方式的落后和被動導(dǎo)致了租賃商戶承擔(dān)了較大的經(jīng)營風(fēng)險，承租換手率高。同時，這種管理和服務(wù)模式造成城市商業(yè)綜合體經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)遺漏較多，不僅導(dǎo)致這一新商業(yè)模式漏統(tǒng)，也間接產(chǎn)生了稅收流失。

三、政策建議

（一）加強(qiáng)政策引導(dǎo)，鼓勵差異化經(jīng)營。商務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對城市商業(yè)綜合體的引導(dǎo)，鼓勵差異化經(jīng)營。目前外地一些城市商業(yè)綜合體，通過特色定位和服務(wù)的差異化聚攏人氣，不僅是不同的綜合體間定位差異明顯，甚至同一綜合體不同樓層間都主題鮮明。借鑒這些有益經(jīng)驗，推動德州市商業(yè)綜合體進(jìn)一步細(xì)分化、差異定位化進(jìn)展；同時引導(dǎo)綜合體由零售業(yè)等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主的模式向更綜合、更多元的新興業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，推動城市商業(yè)綜合體成為一個集中眾多市民休閑方式的具有德州市特色的超級綜合性場所。

（二）“互聯(lián)網(wǎng)+綜合體”，打造智慧模式。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的到來，商業(yè)綜合體應(yīng)順應(yīng)新技術(shù)應(yīng)用的發(fā)展潮流，運(yùn)用移動支付、大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)成果，實(shí)現(xiàn)資源共享，增強(qiáng)顧客黏性，創(chuàng)造實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新增長。同時，商業(yè)綜合體對互聯(lián)網(wǎng)的利用，不應(yīng)只局限于工具和技術(shù)層面，更重要的是要深化到商業(yè)模式創(chuàng)新層面。只有通過創(chuàng)新求變，推出差異化服務(wù)，才能創(chuàng)造新的發(fā)展契機(jī)。

（三）重視統(tǒng)計工作，準(zhǔn)確反映趨勢。加強(qiáng)城市商業(yè)綜合體統(tǒng)計工作，既是滿足國家“三新”統(tǒng)計工作的需要，也是準(zhǔn)確反映一個城市高級商業(yè)形態(tài)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)資金集聚等發(fā)展?fàn)顩r的需要。一方面，商業(yè)綜合體運(yùn)營方要重視、配合和加強(qiáng)統(tǒng)計基礎(chǔ)工作，逐步推廣統(tǒng)一集中的信息化收銀系統(tǒng)，建立統(tǒng)計電子化臺賬，保證獲取數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性和及時性；另一方面，統(tǒng)計和各職能部門應(yīng)提升服務(wù)，加強(qiáng)溝通協(xié)作，建立好數(shù)據(jù)共享機(jī)制，維護(hù)好商戶動態(tài)信息名錄庫，與時俱進(jìn)的反映城市商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢。