基于老年宜居環(huán)境建設(shè)的老舊社區(qū)更新改造策略探討

李莉

【摘要】當(dāng)前，不少城市老舊住宅因為設(shè)施老化與環(huán)境破損等原因，無法滿足居民的生活居住要求，如何改善老舊小區(qū)的生活環(huán)境與居住環(huán)境，對于全面建設(shè)美麗中國具有非常積極的意義。本文就老舊社區(qū)的物理環(huán)境改造，人文環(huán)境優(yōu)化的相關(guān)問題進(jìn)行了探討。

【關(guān)鍵詞】老舊社區(qū);老年宜居環(huán)境;更新改造策略;社區(qū)雙修

我國已經(jīng)全面進(jìn)入老齡化社會，老年人口的占比不斷攀升，老年人的養(yǎng)老問題已經(jīng)成為全社會共同關(guān)注的焦點問題。相較于年輕人而言，老年人在社區(qū)范圍內(nèi)活動的時間很長，宜居的環(huán)境能夠帶給老年人愉悅的身心感受，舒適宜居的環(huán)境也是廣大老年人的迫切需求與渴望。2016年中央城市工作會議明確指出要全面推進(jìn)“老舊小區(qū)改造”工作全面落實，同年國務(wù)院又對老城區(qū)環(huán)境改造工作提出了指導(dǎo)意見，2020年7月國務(wù)院辦公廳出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。老舊社區(qū)改造問題得到了全社會的廣泛關(guān)注，也成為需要全社會共同面對的社會性問題。

老舊社區(qū)改造不僅能夠改善優(yōu)化社區(qū)居民的居住環(huán)境，而且能夠有效擴(kuò)大內(nèi)需并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢面前為社會發(fā)展做出貢獻(xiàn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國擁有為數(shù)眾多的老舊社區(qū)，建設(shè)于20世紀(jì)的老舊社區(qū)總面積超過了40億平方米，特別是在北京、上海等城市，房齡超過30年的多層住宅占據(jù)了城市核心區(qū)域，較為便利的交通條件和良好的區(qū)位優(yōu)勢使得這些社區(qū)的居民并不愿意搬離，但是他們又迫切渴望居住環(huán)境得到根本性改善。在全新的社會形勢與經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式之下，傳統(tǒng)的全部拆遷重建模式已經(jīng)不再適用于老舊社區(qū)改造，人們維權(quán)意識的增長及建設(shè)成本的上升都導(dǎo)致傳統(tǒng)模式無法適應(yīng)社會發(fā)展要求[1]。

1.城市老舊社區(qū)更新改造的需求分析

我國城市內(nèi)的老舊社區(qū)主要集中于2000年以前，當(dāng)時還未能全面實施住房改革制度，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)材料、施工標(biāo)準(zhǔn)等方面明顯落后于現(xiàn)代，偏低的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與落后的建設(shè)理念導(dǎo)致這些小區(qū)的居住環(huán)境較為低端，雖然能夠滿足居民的基本居住要求，但是居住品質(zhì)卻無從談起。近年來我國人民的生活水平得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，物質(zhì)文化需求快速增長，機(jī)動車保有量不斷增加且人口老齡化日益突出，原有的硬件設(shè)施與軟件服務(wù)都無法滿足居民的需求，特別是在城市化建設(shè)水平不斷升級與居住環(huán)境全面優(yōu)化的當(dāng)下，二者問題的對比更加凸顯。

1.1公共配套設(shè)施不足，普遍存在功能問題

老舊社區(qū)在建設(shè)之初受到當(dāng)時政策與環(huán)境影響而未能有效實現(xiàn)公共建筑配套設(shè)施建設(shè)，較低的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致很多老舊社區(qū)不具備基本的配套設(shè)施，功能缺陷表現(xiàn)得非常明顯，現(xiàn)代城市居民的居住需要無法得到充分滿足，特別是很多老年居民的生活需求難以得到適應(yīng)。在全新的經(jīng)濟(jì)形勢與社會環(huán)境之下，老舊社區(qū)的問題逐漸暴露出來，道路交通滯后、活動場地缺失、停車?yán)щy、年久失修等等問題逐漸暴露出來，總體的舒適性與使用情況無法得到保障，這大大降低了老舊社區(qū)的使用率與舒適性，很多老年居民被迫搬離自己非常熟悉的環(huán)境。

1.2物理環(huán)境老化殘破，風(fēng)貌破敗存在隱患

我國已經(jīng)全面推行住房制度改革，很多老舊社區(qū)存在產(chǎn)權(quán)多元的問題，維護(hù)與管理資金非常緊張，特別是無法從外部獲得足夠的資金用于小區(qū)維護(hù)工作。總體管理能力不斷弱化，管理問題逐漸暴露，日常的管理與修繕得到不到充分保障[2]。在經(jīng)過歲月的洗禮之后，很多老舊社區(qū)的建筑物出現(xiàn)了不同程度的破損，管線與景觀等等均已無法達(dá)到基本使用需求，樓體開裂、景觀破表、線路老化、私搭亂建等問題普遍存在，使得老舊社區(qū)的居住環(huán)境與新型小區(qū)之間出現(xiàn)了明顯差別，甚至已經(jīng)成為某些城市的“貧民窟”，與城市核心區(qū)域的定位與總體環(huán)境格格不入，嚴(yán)重影響城市建設(shè)與居民對生活質(zhì)量提升要求的滿足。

1.3總體管理粗放低效，社區(qū)缺少人文環(huán)境

當(dāng)前城市老舊社區(qū)以單位分配住房為主，少部分為早期商品房，在特定的歷史條件下，社區(qū)管理運行機(jī)制處于明顯不足狀態(tài)，而在經(jīng)過房屋制度改革之后，很多老舊小區(qū)缺少基本的物業(yè)管理與日常維護(hù)，日益惡劣的居住環(huán)境導(dǎo)致很多居民搬離了老舊小區(qū)[3]。老舊社區(qū)相對低廉的價格與良好的地理位置吸引了低收入人群與老齡化群體，原有的鄰里關(guān)系與社區(qū)生態(tài)環(huán)境被逐漸打破，小區(qū)日常功能發(fā)生了根本性退步，小區(qū)內(nèi)不文明的行為時有發(fā)生，經(jīng)常有老舊小區(qū)出現(xiàn)污水橫流、垃圾遍地、鄰里糾紛的情況，這嚴(yán)重破壞了老舊社區(qū)的人文環(huán)境，居民對老舊社區(qū)的歸屬感與認(rèn)同感日益降低，這也要求老舊社區(qū)做出全面改變。

1.4老齡化程度較高，社區(qū)不適宜老年人

當(dāng)前我國超過六十歲的老年人數(shù)量達(dá)到了2.3億以上，在總?cè)丝跀?shù)中占比較高，而且這個趨勢還在不斷擴(kuò)展。在我國的很多大中城市，老齡人口占比更高，中國已經(jīng)全面進(jìn)入了老齡化社會。我國的老舊社區(qū)存在很多問題與不足，這也使得老年人在參與社會生活的過程中會遭遇很多問題與困難，例如缺少無障礙通道、缺少運動休閑場所、缺少電梯上下樓困難等等。我國的國情決定了大部分老年人都要居家養(yǎng)老，老舊社區(qū)的老齡化程度較高，環(huán)境無法適應(yīng)老年人需求，如何有效應(yīng)對老齡化的居住環(huán)境是很多小區(qū)面臨的共性問題。

2.老舊社區(qū)的“雙修”更新改造策略分析

2.1傳統(tǒng)更新模式的障礙分析

近年來，中央與各地政府出臺了一系列政策對老舊社區(qū)更新問題進(jìn)行持續(xù)探索，例如上海市就先后出臺了多個文件，重點關(guān)注老年宜居社區(qū)建設(shè)工作，同時主導(dǎo)了小區(qū)改造工程，重點圍繞消防、供電設(shè)備、樓道、庭院等環(huán)節(jié)展開改造，取得了較好的效果。但是目前全國各地開展的老舊小區(qū)改造實踐往往以小規(guī)模和小范圍改造為主，在資金投入方面存在明顯的不足，只能對部分問題進(jìn)行改造，總體設(shè)計依然缺失且改造局限性非常明顯。老舊社區(qū)改造是一項系統(tǒng)性工程，養(yǎng)老問題、安全問題、功能升級、總體治理等問題還未能夠得到根本性解決，這些核心矛盾無法解決，總體改造目標(biāo)也就無法順利實現(xiàn)。

2.2老舊社區(qū)更新改造思維構(gòu)建

通過過往老舊小區(qū)的改造方式與改造案例來看，一些細(xì)微改造雖然能夠在一定程度上改善居民的居住環(huán)境，但是卻無法從根本層面獲得最佳效果，老舊社區(qū)的改造需要從個別改造向總體改造推進(jìn)，解決局部改造未能解決的問題，這就需要全面創(chuàng)新思維并逐步實現(xiàn)總體改造目標(biāo)，構(gòu)建環(huán)境更加優(yōu)美且居住更加舒適的全新環(huán)境，推動發(fā)展目標(biāo)的順利實現(xiàn)，同時兼顧硬件環(huán)境與軟件環(huán)境，使得老舊社區(qū)的總體環(huán)境得到根本性改變。老舊小區(qū)應(yīng)要建立起“宜居、適老、康養(yǎng)、智慧”的總體發(fā)展目標(biāo)，更好地適應(yīng)現(xiàn)代社會的發(fā)展需求，為老舊社區(qū)居民創(chuàng)造更加舒適的居住環(huán)境。

2.3推動老舊社區(qū)物理環(huán)境更新

老舊社區(qū)的物理環(huán)境更新是設(shè)施建設(shè)與完善的首要內(nèi)容，陳舊、破敗的環(huán)境會導(dǎo)致居民生活遇到很多困難，因此在改造過程中要從多個方面入手，才能真正有效地改善居住環(huán)境。首先老舊社區(qū)要種植更多適宜的綠色植物、增添景觀設(shè)施，同時加裝步道板，對于現(xiàn)有破損的道路和景觀進(jìn)行修繕和更新。全面改造小區(qū)建筑外立面，修補(bǔ)墻面、門窗并且重新粉刷墻面等，另外對小區(qū)的建筑物進(jìn)行加固，原有的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)無法滿足當(dāng)前要求，通過抗震加固和改造擴(kuò)容能夠更好地滿足使用需要，使得小區(qū)的設(shè)施得到充分利用。在公共服務(wù)設(shè)施方面，小區(qū)要充分利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行全面改造，逐步建立起完善的社區(qū)服務(wù)體系和智慧養(yǎng)老體系，為廣大居民特別是老年居民提供全方位的服務(wù)，使老年人能夠在小區(qū)內(nèi)活動和休閑。在環(huán)境建設(shè)方面，小區(qū)內(nèi)要對建筑進(jìn)行全面改造，引入現(xiàn)代化設(shè)備，使得小區(qū)條件得到根本性改善。在管線、電纜、道路等綜合改造方面要投入更多精力，這些方面往往容易被忽視，但是對百姓生活產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。另外在公共服務(wù)設(shè)施方面同樣要加大改造力度，借助多種途徑增加停車位，增設(shè)新能源汽車充電樁等。

2.4實現(xiàn)老舊社區(qū)服務(wù)全面升級

老舊社區(qū)服務(wù)升級能夠帶給廣大居民更好的居住感受，通過服務(wù)升級能夠保證廣大居民獲得更好的居住體驗。首先社區(qū)從生活服務(wù)入手，打造十分鐘范圍的生活服務(wù)圈，建立起信息化管理平臺與社區(qū)服務(wù)中心，真正實現(xiàn)多樣化多功能的服務(wù)體系建設(shè)[4]。在居家養(yǎng)老方面，老舊社區(qū)要積極與相關(guān)機(jī)構(gòu)展開合作，在社區(qū)建立起老年人服務(wù)中心，同時提供緊急救護(hù)、醫(yī)療護(hù)理、生活照料、文化娛樂等一系列服務(wù)，與相關(guān)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與專業(yè)的醫(yī)院，共同構(gòu)建起立體化的養(yǎng)老模式。在信息技術(shù)高速發(fā)展的當(dāng)前，社區(qū)方面要主動借助互聯(lián)網(wǎng)平臺與移動互聯(lián)平臺建立社區(qū)老年人數(shù)據(jù)庫，及時掌握居家養(yǎng)老老人的情況，同時借助智能設(shè)備與老人子女保持密切聯(lián)系，提供更加優(yōu)質(zhì)和精準(zhǔn)的服務(wù)。

3.老年宜居環(huán)境建設(shè)從局部改造到整體更新的實施

3.1建立老舊社區(qū)更新改造設(shè)計方案，全面實施制度創(chuàng)新

老舊社區(qū)改造涉及多個方面工作，整體工作量非常大，同時容易受到政策與環(huán)境的影響，在實施過程中需要房管、土地、規(guī)劃等等方面的共同參與，這項工作的復(fù)雜性可見一斑。長期以來老舊社區(qū)的綜合改造未能得到足夠的重視，特別是維護(hù)工作缺乏充分關(guān)注，往往只有個別部門獨立推進(jìn)，老舊社區(qū)的改造同時受到社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、政策等等因素的制約，在國家出臺相關(guān)政策后，政策瓶頸被打破，當(dāng)前主要難題就是如何有效實施。各地實際情況存在差異，政策的實施必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，通過制度調(diào)整與改革實現(xiàn)組織全面創(chuàng)新，建立起統(tǒng)一規(guī)劃及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，為老舊社區(qū)改造提供系統(tǒng)性服務(wù)。

3.2發(fā)揮市場化手段，有效解決資金問題

市場在資源配置中應(yīng)該發(fā)揮決定性作用。我國擁有數(shù)量龐大的老舊社區(qū)，而普通百姓對生活環(huán)境改善渴望強(qiáng)烈，當(dāng)前老舊社區(qū)改造主要面臨資金短缺的問題，政府的資金很難有效覆蓋所有方面，這時就應(yīng)該充分發(fā)揮市場化手段，將社會資源有效整合起來，借助多種力量實現(xiàn)資源有效挖掘，在廣告運營與資源整合方面持續(xù)探索，使得城市老舊社區(qū)得到有效改善[5]。例如政府可以將物業(yè)、廣告等等經(jīng)營資源對外拍賣，同時引入PPP模式，實現(xiàn)老舊社區(qū)的一步到位改造，利用政府的公信力優(yōu)勢吸引社會資本參與，同時給予政策補(bǔ)助和稅收減免，推動老舊社區(qū)改造的順利實現(xiàn)。

3.3統(tǒng)籌規(guī)劃因地制宜，構(gòu)建全周期改造思路

由于城市老舊住房建設(shè)的年代一般20年以上，原有建筑時間長、變化多、情況復(fù)雜，同時受限于當(dāng)時建造條件，其結(jié)構(gòu)形式、質(zhì)量、抗震防火往往要求低且資料信息不全。因此，必須廣泛收集資料，重視老舊住房的全面調(diào)查與評估，以詳實、準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為支撐，來確保綜合改造方案的合理性和科學(xué)性。同時，城市老舊社區(qū)無論是區(qū)位、規(guī)模、居民情況，還是建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量與布局等都各不相同。而且老舊社區(qū)改造，涉及居民較多、年齡較大，不可能全部外遷臨時安置，往往需要在“不騰空”居民的情況下進(jìn)行更新改造。因此，需要因地制宜提出合理更新改造方案與實施計劃，從規(guī)劃、設(shè)計、資金、建設(shè)、運營管理等方面，進(jìn)行全周期統(tǒng)籌安排。

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（作者單位：河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

【中圖分類號】TU24

【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】B

【文章編號】1671-3362（2020）10-0046-03