我國金融政策調控房地產價格的效果研究

（湖北錦華置業投資有限公司，湖北武漢 430000）

1.金融政策與房地產的關系

自1998年我國推行新政策后，通過20年的發展，房地產行業已經成為我國經濟的支柱行業，在整體國民經濟發展中占據著重要的地位。但自從2008年美國次貸危機，迪拜房產神話破滅以來，房地產隱含的一系列經濟與社會問題紛紛涌現，嚴重影響著國內的經濟投資與消費，并且演變成民生問題沖擊居民的正常生活。因此國家多次使用金融政策對房地產市場進行宏觀調控，以防止因經濟增長過快而導致的房地產經濟泡沫對國家原生市場造成沖擊，對于我國經濟平穩發展持重要意義。

2.金融政策調控房產價格機制分析

金融貨幣工具種類繁多，但概括起來分為價格型工具和數量型工具，前者指貨幣價格，能影響利率與再貼現率，后者則包含貨幣供應量與信貸余額，現通過對于兩種金融政策工具的分析來探討金融政策調控房產價格機制。

2.1 數量型貨幣政策工具對于房價作用機制

房地產作為資金密集型行業，開發商自身投入資金份額較少，其余資金直接或間接地來自于銀行貸款，故而貨幣資金量將會對房產價格波動產生較大影響。數量型貨幣政策工具包含法定存款準備金政策、公開市場業務、再貼現、信貸政策4種，以上工具可以從總量上控制社會資金的獲取性，進而降低資金持續流入房地產行業，從而控制房地產價格。

2.2 價格型貨幣政策工具對于房價作用機制

根據經濟學原理，商品的價格由供需關系決定，因此房地產價格也受此關系影響。國家可以實施相關政策影響貸款利率與購房按揭利率來影響房地產行業的供需關系，進而調控房地產價格。由于金融政策具有滯后性，因此在進行宏觀調控時，應該要考慮實際情況，有機融合利率手段，多角度配合金融政策實施。

3.我國金融政策與房價關系體現

3.1 貨幣供給對于房價的影響

央行在不同的經濟時期將會作出對于貨幣總量的調控進而影響商品價格。根據費雪公式PY=MV，一定時期內的產出與貨幣流速不變的情況下，增加貨幣供給必然導致商品價格上漲。在政策支持、通貨膨脹等因素下，房地產行業遭遇寒冬，所以國家只好調整存款準備金率來進行宏觀調控，但因存款準備金率的貨幣乘數效應對市場經濟沖擊劇烈，央行便不再對其進行調整。由此看來，存款準備金率的調動影響了貨幣供給，對我國經濟市場造成波動，進而對房價產生調控作用。

3.2 貸款對于房價的影響

我國房地產行業是銀行貸款去向的主要對象之一，二者存在正相關系。我國房地產貸款主要分為給開發商貸款和用戶需求貸款。從這里可以看出，房地產行業貸款量大，容易產生經濟泡沫，對于房價造成沖擊式打擊。所以國家的金融政策對于貸款進行宏觀調控時，可以有效地阻止因貸款而產生的泡沫化經濟，避免房地產行業因自身經濟帶動性強的特點影響整體國民經濟的發展[1]。

3.3 利率對于房價的影響

在金融政策完善的美國，美聯儲通過調節聯邦基金利率來調控房價。這一種受市場經濟影響的利率，可以直接影響到個體與企業的房貸利率，進而對房地產行業進行波動式干擾，沖擊房地產價格。所以短期的調整房價讓央行調整相關利率，如一年期商業貸款實際利率、一年期存款利率等，利用以上實際利率與房產價格的負相關關系進行有機調節。央行提息將會打壓房價，而降息則會增加房地產開放商的利潤，吸引更多的外來投資，又有概率會導致房地產價格上漲。

4.我國金融政策調控房價的效果

4.1 VAR模型

VAR模型即是向量自回歸模型，這是一種常用計量經濟模型，將內生成變量作為系統中所有內生成變量的滯后值的函數來構建相關模型，能夠得到有效的數據。由VAR模型可以得出金融政策對房地產價格是有效的，但并非不明顯。并且二者存在的長期因果檢驗性較弱，在實施金融政策后，房地產經濟市場將會受到沖擊，在周期內會螺旋式回緩。因此，金融政策在實施的時候應該要注意實際情況，避免盲目施展而破壞國家市場經濟規律，造成更大的影響。

4.2 調節貨幣供應量效果

從貨幣供應量作用于房地產市場投資看來，其效果具有時效性。當政策實施一年時，貨幣供應量政策對房產價格起到調控作用，但逐漸因為外資市場資金的涌入以及股票市場的動蕩造成該政策逐漸失去應有的作用，所以在實行貨幣供應量政策進行調控的時候應該注意國內市場經濟的實際情況，合理制定政策，分段化實施，以合理控制房地產價格，促進民生的健康發展[2]。

4.3 調節信貸效果

房地產消費信貸對我國購房需求有很大的正面影響，這也是房地產價格居高不下的原因。由于國民強大需求的拉動，造成銀行貸款是房地產行業的命脈。并且按揭利率對于房產需求無明顯規律性，當買家對利率不敏感時，利息的增加對房地產行業的供給不會產生抑制效果。所以信貸調節的效果是十分明顯的，金融政策在信貸調節這一方面應該層次化進行宏觀調控，這樣才能保證房地產市場健康發展的同時避免市場內卷對國民經濟的沖擊[3]。

4.4 調節利率效果

利率對國家整體的經濟發展是至關重要的，因此在金融政策里，利率工具具有很強的引導性。利率在2007年對于我國房地產行業呈持續性的副作用影響，在2008年對于房價的影響微乎其微，在2008年后，利率政策對于房地產行業的作用有正有負，并且逐步增加影響力。從這里我們可以看出利率政策對于房地產價格的影響陰晴不定，是一把“雙刃劍”。

5.提高金融政策調控房產價格有效性建議

5.1 將房地產貸款作為重點調控對象

近年來，房產價格受貸款影響深厚，因貸款對房地產產生的影響呈彈性化擴大的趨勢，這樣導致地產信貸占據房地產核心地位。由于我國住房是剛性需求，因此，我國對于購置第一房產是持鼓勵政策的。但因為投資與投機難以區分，故而會產生團隊惡意投機，認為打亂房地產規律。因此，國家應該重點關注房地產貸款機制，避免國內市場被外國投機資本作惡，對國家經濟造成影響，所以相關部門需要加大監管力度。

5.2 確保金融政策工具協調性

我國金融政策工具分為數量型工具和價格型工具，不同金融工具對于房產價格的影響是不盡相同的，如果能有效地保證金融工具間的協調性，這樣能避免房地產價格出現較大的影響波動。當價格型工具對房產實施相關措施時，數量型工具理應要配合前者政策的實施，有效地避免行業產生過大的壓力，造成拋售。兩種金融工具的實施應該有機整合，力爭達到相互促進的作用。

5.3 建立預警機制

由于金融政策對于房產價格的調控具有二重性，寬松的金融政策有效地幫助國家市場抵擋2008年的次貸危機，然而在抑制房價上漲的過程中，并沒有取得有效的成果。歸根到底，是因為金融政策并沒有根據實際情況合理的調整方案，這樣容易讓金融政策的滯后性在市場中不斷地擴大，進而影響整體經濟發展。面對以上情況，國家在制定相關政策的時候，應該建立預警機制，組建相關小組進行評估研究，維護市場健康發展。

6.結語

房地產行業具有很強的地域因素，因此不同城市面臨的問題不盡相同，故而金融政策也應該靈活變通，以適應客觀因素造成的不可抗拒因素。另外，金融政策對全國房地產業的影響是間歇性的，所以國民應該要保持理性心態去面對房價購置房產。金融政策的傳導涉及虛擬經濟與實體經濟兩方面，故而國內市場經濟發展的復雜性不言而喻，相關機構應該加強監察力度，協助政府金融政策宏觀調控，共同促進房地產行業健康發展。