經濟適用房租賃相關問題探討

羊月晴

海南省儋州市人民法院，海南 儋州 571700

購房人將經濟適用房用以出租的現象屢見不鮮，因此對經濟適用房租賃的研究具有一定的現實意義。

一、經濟適用房租賃合同的效力

根據《民法總則》第143條的規定，民事法律行為有效的三個要件是：1.當事人具有相應的民事行為能力；2.意思表示真實；3.合同內容既不違反法律、行政法規的強制性規定，也不違背公序良俗。下文將從民事法律行為的有效要件出發，分析經濟適用房租賃合同的效力。

（一）是否具有相應行為能力及意思表示真實

經濟適用房租賃合同是房屋租賃合同，合同當事人應具有完全民事行為能力。所謂意思表示真實，系指行為人表示于外的意思與其內心真意相一致，即表示與意思相一致①。在司法實踐中，訂立經濟適用房租賃合同的當事人絕大部分是完全民事行為能力人，而且不存在欺詐、脅迫等意思表示不真實的情況，所以我們一般認為經濟適用房租賃合同的當事人具有完全民事行為能力且意思表示真實。

（二）是否違反法律、行政法規的強制性規定

需要注意的是，該民事法律行為有效要件對“強制性規定”有法律效力位階的限制，即該“強制性規定”須為法律或行政法規所規定的。然而，縱觀經濟適用房的各項規定，例如七部委聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》系部門規章，其他經濟適用房的相關規定系地方政府規章或地方規范性文件，法律效力位階較低，均未達到該有效要件要求的“法律、行政法規”的效力位階。由此可知，即使出租經濟適用房違反經濟適用房的相關管理規定，也并未違反法律、行政法規的強制性規定。

（三）是否違背公序良俗

公序良俗即公共秩序和善良風俗，公共秩序乃系國家社會的一般利益②，善良風俗主要指體現在一國現行法律秩序之中的國家社會一般道德③。公共秩序著眼于公共利益，而善良風俗著眼于公共道德。因為出租經濟適用房并不涉及道德層面的問題，即無關善良風俗，所以討論經濟適用房的租賃合同是否違反公序良俗，實則是在討論經濟適用房的租賃合同是否違反公共秩序，即是否損害公共利益。因此，我們通過判斷經濟適用房的租賃合同是否損害公共利益，即可得知其是否違背公序良俗。

從《經濟適用住房管理辦法》第33條規定得知，國家并非絕對禁止經濟適用房的租賃，而是對其租賃有產權方面的限制。所以對于經濟適用房的租賃合同是否違背公序良俗的問題，要以經濟適用房有無完全產權為標準分類進行判斷。需要說明的是，我國民法學所使用的產權，除非另有說明，均指所有權④。

1.具有完全產權的經濟適用房

根據《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》第5條及住建部《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》第十一條的規定，具有完全產權的經濟適用房可以上市交易，依據“舉重以明輕”的原則，具有完全產權的經濟適用房自然可以出租。所以出租具有完全產權的經濟適用房是被國家、法律所認可的，不損害公共利益，據前文所述，也就不違背公序良俗。因此，出租完全產權經濟適用房的租賃合同不違背公序良俗。

2.具有有限產權的經濟適用房

《經濟適用住房管理辦法》第33條規定，我國不允許出租有限產權經濟適用房。那么，出租有限產權經濟適用房的租賃合同是否違背公序良俗呢？筆者將從以下幾個方面進行分析。

（1）制度目的。經濟適用住房的制度目的是解決城市低收入家庭住房困難問題。該制度目的的實現方式是政府向城市低收入住房困難家庭提供經濟適用房，使其獲得經濟適用房。而出租經濟適用房是將一定期限的經濟適用房使用權能轉讓給他人，但并未影響經濟適用房購房人的有限產權，購房人仍然擁有經濟適用房，所以經濟適用房的制度目的并未遭到損害。

（2）是否損害他人利益。出租經濟適用房主要影響的對象有經濟適用房的購房人即出租人、承租人及潛在的經濟適用房購買人。對于經濟適用房出租人而言，其所擁有的經濟適用房有限產權不會因租賃而受到影響，出租人甚至還會因租賃而獲利，所以出租經濟適用房并不會損害經濟適用房出租人的利益。對于承租人而言，其以較市場價更便宜的價格租賃到房屋，出租經濟適用房自然也不會損害其利益。對于潛在的經濟適用房購買人而言，出租經濟適用房有可能導致政府收回經濟適用房重新進行統籌分配，這也就意味著潛在的經濟適用房購買人有可能獲得該經濟適用房，對其是有利的，所以出租經濟適用房并不會損害潛在經濟適用房購買人的利益。因此出租有限產權經濟適用房的租賃合同不損害他人利益。

（3）違法的嚴重程度。出租有限產權經濟適用房違反了《經濟適用住房管理辦法》第33條的規定。然而《經濟適用住房管理辦法》并非法律、行政法規，僅為部門規章，效力層級較低。而且經濟適用房并非禁止流通物，只是對其上市交易有期限和產權的限制，所以出租經濟適用房租賃合同的標的物并不違法，僅為合同的部分要素違法，故違法程度較低。

因為出租有限產權經濟適用房的租賃合同不損害經濟適用房的制度目的、他人利益且違法程度較低，所以該租賃合同并不損害公共利益，也就不違背公序良俗。

綜上所述，經濟適用房租賃合同符合民事法律行為的有效要件，所以經濟適用房租賃合同應為有效合同。

二、出租有限產權經濟適用房的法律后果

具有完全產權的經濟適用房可以上市交易和出租經營，不會導致不利的法律后果。所以本文主要討論出租有限產權經濟適用房可能導致的法律后果。

（一）公法層面

1.收回經濟適用房并取消購房資格。據住建部關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知第16條規定，違規出租經濟適用房的購房人，主要是指出租有限產權經濟適用房的購房人，政府可按有關規定或合同約定收回其經濟適用房并取消其5年內的保障性住房購房及租賃資格。

2.罰款。《上海市共有產權保障住房管理辦法》第32條第（二）項規定：購房人在取得完全產權前不得擅自出租共有產權保障住房。該管理辦法第51條進一步規定：違反該辦法第32條第（二）項規定的，政府應責令限期改正；逾期未改正的，處以罰款。因此，出租有限產權經濟適用房的購房人逾期未改正出租行為的可能被處以罰款。

（二）私法層面

1.違約責任。從《經濟適用住房管理辦法》第30條及《?？谑薪洕m用住房管理暫行辦法》第25條的規定得知，政府會與購房人簽訂經濟適用房買賣合同，約定相關的違約責任。若出租有限產權經濟適用房違反經濟適用房買賣合同的約定，應承擔相應的違約責任。

2.返還一定比例的租金。經濟適用住房購房人擁有有限產權。該“有限產權”可以理解為經濟適用房購房人擁有部分產權，即購房人與政府按份共有經濟適用房的產權，也可以理解為購房人擁有的產權是受到限制的。我國司法實踐更傾向于購房人與政府按份共有經濟適用房產權這一觀點，例如《上海市共有產權保障住房管理辦法》第2條就如此規定。江蘇也采取了經濟適用房共有產權模式，按購房人所承擔的購房價格來確定購房人與政府的經濟適用房產權比例。考慮到按份共有產權這一觀點，更有利于政府對經濟適用房的管理，也在司法實踐中得到了較好地適用，因此筆者贊同購房人與政府按份共有經濟適用房產權這一觀點。

購房人將經濟適用房出租給他人，就取得了租金或請求支付租金的債權。根據我國《民法總則》第78條及《物權法》第102條的規定：政府作為經濟適用房的按份共有人，可以按產權份額比例獲得租金。若購房人取得了全部租金，政府可以不當得利為由要求購房人返還一定比例的租金。

注釋：

①最高人民法院各民事審判庭、研究室．《中華人民共和國民法總則》條文理解與適用（下冊）[M].人民法院出版社，2017：358．

②我妻榮．新訂民法總則[M].于敏，譯.中國政法大學出版社，2008：254．

③楊德群．公序良俗原則比較研究[D].湖南師范大學，2014.④崔建遠．住房有限產權論綱[J].吉林大學社會科學學報，1994（1）：28．