農村宅基地使用權流轉的法律問題探討

邵鵬程

湖南工業大學法學院，湖南 株洲 412007

在農村，有關宅基地使用權的流轉，已然是當前社會上備受關注的焦點。而且，在當前，針對這方面的法律法規以及相關政策，也在不斷完善。所以，在流轉方面，也相對來說更加完善。但是，即便是這樣，使用權的流轉，卻依舊還比較模糊，操作性不強。而且，也經常出現糾紛。這些現象的出現，也在一定的層面上暴露出了相關制度的缺陷。因此，在實際情況下，還需要積極的采取有效措施來完善這方面的法律。

一、農村宅基地

（一）使用權

從實質上來說，“宅基地使用權”這一說法，其實是在我國特定的社會背景下產生的，與國內的政治經濟制度有關。即便是從全世界的角度來看，這種制度都是一種十分特別的用益物權。在現實社會中，雖然其他很多國家在土地資源的分配和使用方面都由市場來進行統一配置，而且也并沒有城鄉之分。所以，也就沒有“宅基地”的說法。但是，即便這樣，也不能忽略宅基地在我國物權體系中的重要地位，其余其他的用益物權之間其實是處于同等地位的。而所謂的農村宅基地使用權，其實也是一類物權，是在農村集體土地使用權的基礎上衍生而來的。相對于其他的物權來說，這類使用權所具備的獨立性是十分明顯的。具體來說，這種物權，其實就是指權利人依法享有的使用集體土地的權利。

（二）使用權流轉

針對“農村宅基地使用權”來說，所發生的“流轉”，其實不僅僅只體現出了使用權主體的更改，而且也體現出了使用權的產生、更改以及消滅的全過程。在當前社會中，農村宅基地的取得，并不是隨意的，而是具有嚴格的規定。要想取得宅基地，相關權利人必須要主動申請。而且，也只有符合條件的農村居民，才能夠按照相關的組織程序來提交程序。等到核實批準之后，就可以獲得使用權利。而使用權的流轉，也需要按照特定的法律制度來進行。需要在滿足法律的基礎上去進行流轉。而這，也就會直接導致宅基地使用權主體的更改。

二、流轉現狀

這些年來，國內的主要經濟模式有了一定的變化。而商品經濟，也逐漸占據在主導的位置上。在這樣的背景下，原本的土地制度也無法滿足實際需求了。因此，在流轉過程中，也存在著很多問題。

（一）“一戶一宅”名存實亡

從實際情況來看，雖然存在著“一戶一宅”的制度，但是在多數農村地區，卻并沒有嚴格的按照這一制度來實施。取得宅基地的方式，既不申請，也不登記，而是采取直接占有的方式。而這種情況，也就導致宅基地的使用權流轉現象十分雜亂，存在著十分普遍的“一戶多宅”的情況。而且，也存在著很多占地超標的現象。而在這種背景下，“一戶一宅”制度其實相當于名存實亡了。

（二）土地資源浪費嚴重

這些年來，在城市化進程大力發展的背景下，對于生產力的需求也越來越大。在這種情況下，農村地區的很多青壯年也開始離開家鄉，去到城里打工，以求獲得更多的收入，滿足家庭的日常開銷需求。還有某些農村居民，會直接在城市里買房定居。而這，也就會導致農村中的宅基地被荒廢，并且，在這種的情況下，農村地區也會存在著十分普遍的房屋閑置、土地閑置等問題，土地資源的浪費現象比較嚴重。

（三）登記制度無法有效的實施

由于登記制度在宣傳方面存在局限性，而且農民們的意識也受到傳統觀念的影響。所以，在農村地區，他們通常會將宅基地的性質直接等同于房屋，從而被他們當做是自己的私有財產。再加上某些地區對于登記制度沒有足夠的重視，而農民們自身的法律意識也比較淡薄，所以也沒有登記宅基地的概念和習慣。這樣一來，登記制度在實際情況下也就無法很好的實施。而且，從具體情況來看，在很多地區，都會將土地與房屋進行分別管理。所以，若是沒有實施宅基地登記制度，那么相關的主管單位在辦理轉讓登記手續時，也就會存在相互推諉的現象。再加上某些村莊還會存在土地劃界等問題看，所以會在這方面引發爭端。

（四）存在違法的隱蔽交易

這些年來，在經濟飛速提升的背景下，土地資源也開始存在著更加明顯的緊缺問題。而這，也就導致土地的價值逐漸升高。在這樣的情況下，也就越來越多的人開始將注意力放在土地上面。在利益的驅使之下，有的人也開始隨意進行土地交易，將自己閑置的宅基地進行出租或者是買賣。而且，這種交易通常是比較隱蔽的，很難發現，也很難控制，容易引發糾紛。而且，這一現象也會對原本的制度帶來極大的沖擊。

三、完善相關法律制度的對策

（一）逐步完善強制登記制度

從實際情況來看，在現在的農村，宅基地流轉的形勢，已經是無法逆轉的了。在這樣的基礎上，要想確保宅基地的合理流轉，那么就必須要設置一個必要前提，那就是明確產權，確保產權清晰。而要想實現這個前提，首先就必須要積極的構建和健全宅基地使用權的登記機制。雖然這一制度原本就存在，但是卻經常被忽視。再加上農村居民本身就有著“熟人熟事”的心理，所以在交易時不登記也是經常的事。因此，從這個角度來看，就必須要完善強制登記制度。只有這樣，才能夠確保宅基地使用權在具體的流轉過程中不會混亂，確保統一。因此，針對這方面的問題，也就需要構建更加明確、更加清晰以及更強有力的制度，那就是強制登記制度。

（二）構建科學的收益分配制度

從實質上來說，宅基地這個問題之所備受關注，主要是因為其與農民們的切身利益有關。因此，從這個層面來看，解決流轉收益分配問題，也就是一大重要問題。針對這一問題，首先就需要保護到用益權人的相關權益。詳細來說，農村宅基地的流轉，也可以說是農民們實現自身權利的表現。不管宅基地流轉制度怎樣更改和調整，始終都需要確保農民們在其中享受到利益。因此，在完善宅基地流轉制度方面，也就需要科學的建立收益分配制度，并且始終將維護農民的合法權益放在核心位置。

（三）健全征收補償制度

在完善宅基地流轉法律制度方面，相關的立法部門還應當制定新的土地價格規范，盡可能的減少城鄉之間的差距。在當前社會中，存在著普遍的違規征用集體土地的做法。某些地方政府打著某些正大光明的旗幟從農民手中以低廉的價格購買土地，之后卻將其作為國有土地流轉給其他的開放商。在這樣的過程中，農民所處的地位是比較劣勢的，而且沒有獲得他們應當獲得利益。毫無疑問，這是不公平的。因此，從這個角度來看，還應當積極的健全征收補償制度，始終堅持公平、合理的原則，考慮到廣大農民的切實利益。

（四）積極的構建科學的使用權有償使用機制

從實質上來說，積極的構建宅基地有償使用機制，不僅可以更好的實現集體所有權所具備的經濟效益，而且還可以在更大的程度上優化農村土地資源配置。并且，這樣還可以有效的提升廣大農民的市場經濟意識。在長期的傳統觀念影響之下，這一制度的實施，肯定是會受到很大的阻礙的。但是，其所具有的優勢卻也比較明顯，可以有效的避免農民對農村地區肆意占領的現象。而這，也就有利于推動農村經濟的進步。

四、結束語

總而言之，宅基地使用權的流轉，其實是可以在很大的層面上拉動農民經濟發展的。但是，這一行為，必須要在法律允許的基礎上進行，嚴格的按照相關的規定來開展。因此，針對當前在這方面存在的問題，還需要積極的采取有效措施來進行處理，不斷的完善這方面的法律制度。