從實務(wù)分析“以房抵債”類案件的法律性質(zhì)

瞿春鳳

上海市浦東新區(qū)人民法院，上海 201300

一、案例背景

本文選取的2件案例均為涉及動遷安置房買賣合同的糾紛，該類房屋的特殊性在于存在限制交易期，即在房屋產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后在一定期限內(nèi)禁止交易。但在現(xiàn)實中，被動遷安置人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后很快將房屋出售他人，甚至尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證即出售房屋的情況也屢見不鮮，而不動產(chǎn)交易必須履行的過戶登記手續(xù)則要等該房屋過了限制交易期才能辦理。由于交易的過程長達數(shù)年，因此該類房屋的交易存在很多風(fēng)險和不確定性。

二、案例簡介

案例一：

2008年4月20日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《借款合同》。合同約定：一、甲方向乙方借款85萬元整，在七年后歸還，連本帶利到期歸還200萬元整，如逾期不還，甲方將A房屋（即本案系爭房屋、系動遷安置房）出售給乙方用以償還借款。二、甲方愿意在七年后將A房屋賣給乙方，雙方協(xié)商后一致同意，不管七年后房價如何變化，雙方均不得以任何理由來推翻承諾。三、甲方在取得A房屋產(chǎn)權(quán)證前，先將B房屋的產(chǎn)權(quán)證作抵押交乙方保管，在二年后取得A房屋產(chǎn)權(quán)證后將此房產(chǎn)證交由乙方，換回B房屋的產(chǎn)權(quán)證。四、今后在辦理A房屋過戶時所有費用均由乙方承擔(dān)，與甲方無關(guān)，但甲方必須予以配合。A房屋于2012年竣工。被告從動遷公司取得A房屋后將其交付給原告使用，一并交付還包括維修基金發(fā)票、電表安裝費用發(fā)票、新建住宅使用說明書、新建住宅質(zhì)量保證書等資料。原告于2012年開始裝修入住至今。2015年1月20日，被告委托律師發(fā)函給原告稱，2008年借款85萬元，為表還款誠意，借款方于2012年將A交給原告暫??；還款期即將到來，要求提供還款的收款賬戶以便及時還款。2015年4月17日，被告通過銀行轉(zhuǎn)賬支付給原告200萬元（銀行賬號尾號為3419）。2015年5月，原告將200萬元轉(zhuǎn)賬至另外一張銀行卡（銀行賬號尾號為1618號）并用該錢款購買了理財產(chǎn)品。2015年5月至10月期間，原告從尾號為1618號的賬戶多次支取錢款，其中一次單筆支取70萬元（原告自稱是兒子需要錢，臨時周轉(zhuǎn)）。之后，原告又往該賬戶陸續(xù)存入錢款。2015年10月9日，該賬戶余額再次超過200萬元。①

案例二：

2014年10月10日，原告徐某作為出借人（抵押權(quán)人、甲方）與被告袁某作為借款人（抵押人、乙方）簽訂《房地產(chǎn)借款抵押合同》，約定：乙方向甲方借款70萬元，借款期限為36個月，月利率為2%，并將價值700萬元的B房屋抵押給原告，抵押債權(quán)額70萬元，雙方辦理了抵押權(quán)登記。合同簽訂當(dāng)日，被告向原告交付了A房屋（即本案系爭房屋），原告向被告轉(zhuǎn)賬支付了定金3萬元。2014年10月22日，原告向被告轉(zhuǎn)賬支付37萬元，被告于同日出具收據(jù)：茲收到徐某借款40萬元。2015年1月26日，原告與被告簽訂《房地產(chǎn)借款抵押合同補充協(xié)議》，約定：雙方同意將借款金額變更為70萬元整，并以房抵債（即以系爭房屋在滿三年上市時由甲方轉(zhuǎn)讓處置所得充抵所欠甲方的借款和利息）并做如下修改：1.乙方承諾將系爭房屋實物抵押給甲方并同意甲方無償支配使用；2.乙方同意將系爭房屋的相關(guān)證件和文件交由甲方保管和使用，包括動遷協(xié)議、動遷配套單、產(chǎn)證等；3.由于動遷房需三年后才能上市交易，乙方承諾，待系爭房屋可以交易后，乙方保證幫助（配合）甲方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；4.過戶時的房產(chǎn)交易費用歸甲方支付；5.在過戶完成后的當(dāng)日，甲方給予乙方16萬元房產(chǎn)差價補貼并在7個工作日內(nèi)與乙方一同去房產(chǎn)交易中心將B房屋抵押產(chǎn)權(quán)取消，至此雙方債務(wù)全面結(jié)清抵消；6.甲方同意《房地產(chǎn)借款抵押合同》中規(guī)定的每月支付利息條款，暫停執(zhí)行；7.若乙方有不辦理系爭房屋產(chǎn)證或不配合甲方過戶等損害甲方利益的情形的，甲方有權(quán)終止執(zhí)行本協(xié)議中的部分條款和甲方的承諾，并要求乙方仍按2014年7月23日簽訂的《房地產(chǎn)價款抵押合同》中的條款執(zhí)行，其中包括每年按本金的24%支付利息，并在法律上和經(jīng)濟上承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同日，原告向被告轉(zhuǎn)賬10萬元，2015年3月13日，原告向被告轉(zhuǎn)賬20萬元。2016年4月28日，原告向被告轉(zhuǎn)賬6萬元，被告于當(dāng)日出具收條：今收到徐某用于購買A房屋的部分尾款6萬元整。②

三、審理思路

上述2個案例，看似案情相似，實則不同。案例一中，原、被告簽訂了“借款合同”，從合同內(nèi)容看，雙方對借款的金額、利息、還款時間以及到期未還款的違約責(zé)任作了明確約定。從合同履行上看。被告已經(jīng)在《借款合同》約定的截止期限前（即2015年4月20日前）償還了借款本金及利息共計200萬元，并不存在逾期不償還借款的情況。原告收到款項后，也實際使用了被告歸還的部分借款，說明原告對被告已按期歸還借款本息是知曉并認(rèn)可的，因此，雙方簽訂的《借款合同》雖然具有房屋買賣的內(nèi)容，但其性質(zhì)仍然是借款合同，房屋買賣的約定僅僅是對債務(wù)償還的擔(dān)保。案例二中，原、被告簽訂借款抵押合同后，被告將市場價值遠(yuǎn)大于借款數(shù)額的B房屋抵押給了原告，卻又將系爭的A房屋交付了原告，而原告僅僅向被告支付了40萬元。而補充協(xié)議的簽訂，使得原、被告之間真正建立的關(guān)系明朗化，從補充協(xié)議的內(nèi)容看，原、被告并非是在履行借款協(xié)議，所約定的房屋買賣內(nèi)容也并非是在擔(dān)保債務(wù)的履行。從款項的支付情況看，也符合動遷安置房交易的一般習(xí)慣。因此原、被告之間真正建立的是房屋買賣合同關(guān)系，而雙方簽訂抵押借款合同的目的僅僅是為了確保原告購買房屋的資金安全。

四、認(rèn)定“以房抵債”類案件法律關(guān)系性質(zhì)的解決路徑

通過上述兩個案例，不難看出，此類案件的爭議焦點在于當(dāng)事人之間成立的是借貸關(guān)系還是買賣關(guān)系。審判實務(wù)中，有的法官認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人所訂立協(xié)議的字面意思作認(rèn)定；有的法官認(rèn)為，若借貸協(xié)議與房屋買賣協(xié)議是同時簽訂的，且房屋價值與協(xié)議約定的金額相當(dāng)?shù)模烧J(rèn)定為簽訂房屋買賣協(xié)議的目的是為了擔(dān)保借款協(xié)議的履行；也有的法官認(rèn)為，要依據(jù)合同的實質(zhì)內(nèi)容及當(dāng)事人的真實意思來認(rèn)定協(xié)議的性質(zhì)。為此，最高院出臺的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（下稱《借貸規(guī)定》）為審理此類案件提供了新的思路，該制度設(shè)計是對債務(wù)人不履行債務(wù)時依法處置擔(dān)保物的必然安排，其目的在于保護債權(quán)人的合法權(quán)益不受侵害。而通過拍賣程序有利于防止估價過高或過低，損害另一方當(dāng)事人利益，在當(dāng)事人之間實現(xiàn)利益平衡。③但《借貸規(guī)定》依然無法解決實務(wù)中關(guān)于“以房抵債”類案件性質(zhì)的認(rèn)定問題。

要解決此類案件法律關(guān)系性質(zhì)的認(rèn)定問題，筆者認(rèn)為，首先，應(yīng)當(dāng)考察當(dāng)事人訂立協(xié)議的真實意思。無論是借貸協(xié)議還是買賣協(xié)議，都應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則，當(dāng)合同只關(guān)系到單純的合同當(dāng)事人利益的衡量時，裁判者不能簡單否定其效力。④因此只要都是當(dāng)事人的真實意思表示，且不存在《合同法》第52條規(guī)定的合同無效情形的，都是有效的。關(guān)鍵是我們要區(qū)分出哪一個是外形，哪一個是雙方當(dāng)事人所積極追求的法律后果。法官可根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)、結(jié)合被告的抗辯，運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗形成心證。如上述案例二中，原、被告雙方雖然簽訂了借款抵押合同，但結(jié)合動遷房交易的實際情況，就不難理解其目的是為了保障雙方訂立的房屋買賣合同的順利履行，是在動遷房交易時間久、資金數(shù)額大、不確定因素多的特定情形下，原告為保障其資金安全而采取的對策。其次，合同的實際履行情況也應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定協(xié)議性質(zhì)的重要考量。如上述案例一中，僅僅從原、被告訂立的《借款合同》內(nèi)容看，雙方建立的究竟是借貸關(guān)系或是房屋買賣關(guān)系，似乎有些模糊，但結(jié)合當(dāng)事人的履行情況（原告接受并使用了被告的還款），該協(xié)議的性質(zhì)就變得清晰了。

實踐中不同樣態(tài)的“以房抵債”協(xié)議背后可能存在多種復(fù)雜的法律關(guān)系和法律構(gòu)造，無法抽象出一條單一的審判規(guī)則，因此只能在個案審理過程中結(jié)合具體案件事實作出更為審慎的判決和類型化的處理。

注釋：

①（2015）浦民一（民）初字第22205號民事判決書.

②（2016）滬0117民初20489號民事判決書.

③張繼昕.從一起案件看以房抵債的法律效力［J］.山西高等學(xué)校社會科學(xué)學(xué)報，2018（7）.

④王利明.民法典體系研究［M］.中國人民大學(xué)出版社，2008：339.