淺析商品房買賣中的法律問題

祝 龍

喀什大學法政學院，新疆 喀什 844008

在二零零三年六月一號的時候，我們國家的最高人民法院基于房地產開發商在面向整個社會銷售房產時已經出現的商品房買賣糾紛等問題，有針對性的頒布并施行了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》這一文件。不言而喻，《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》這一文件的頒布與實施在一定程度上為我們國家各個地方審理商品房買賣類型的案件發揮了不可小覷的指導性、建設性和可塑性作用。即便如此，距離該文件的頒布與施行，已經過了十五年之久，因此，在處理一些新的商品房買賣的疑難問題時，并不能做出有效的指導和建議。為此，本人撰寫此文的目的就是致力于為商品房買賣中滋生的新問題解決提供一些可行性建議。

一、《商品房案件解釋》第三條規定的“說明和允諾”如何認定

針對《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第三條規定在處理商品房買賣中所遇問題中如何進行有效的指導和實踐，仔細觀察可以發現，經常會看到新聞報道：“一房二主”、“一女二嫁”等新聞。除此之外，還有商品房內部設施和區域的劃分問題等，商品房在買賣的過程中究竟應當如何進行說明和允諾，這是消費者所關心的問題。對現有商品房買賣問題進行具體的分析很有必要，對可能存在的問題及已經存在的問題進行分析，對可能存在的問題進行預測，這樣可以有效規避不必要的風險，本人有以下幾個角度的理解和認識。通常情況下，消費者在購買房屋的時候，都會與商家在合同上進行明確劃分，反復確認，但是由于部分商家在銷售商品房的時候存在著虛假銷售的情況，這將直接導致商品房買賣環節出現問題，具體確定能夠對合同的訂立產生諸多影響。下面我們以具體符合“說明和允諾”的實例加以論證和解釋：第一類是與所購買商品房本身的使用價值和承諾功能息息相關的例子。我們在談論該方面問題的時候，主要涉及到所購買商品房的實際面積、樓層的高度、樓層的結構形狀、所購商品房的戶型、所購商品房的朝向、房屋采光效果以及通風效果等基礎問題的說明與允諾。還有一類主要指的是所購商品房的用途、功能以及相關特征等方面的說明和允諾。有些時候商品房的途徑填寫不明確，功能以及相關的特征填寫不完善，這些都是商品房買賣糾紛產生的主要原因。第三類通常情況下主要指的是所購商品房的墻面、天花板、地板磚以及門窗和陽臺乃至包括廚房和衛生間等一些地方裝修規格的說明和允諾，有些商家在銷售的時候會允諾部分裝修的風格及材質，但是在實際的交付過程中，卻會存在或多或少的問題，與當初的描述不符，這也會影響商品房的銷售質量。第四類主要指的是所購商品房的網絡信息、消防設施、電梯空間及安全等方面的說明和允諾。

本人認為，最后一類說明和允諾應該是所購買商品房的便利條件以及業主主觀印象等方面的內容。該類型主要包括所購商品房在建設區域分為內的道路建設、停車位規劃、綠化面積、會所的數量以及規模、禮堂等公共所有的地方，通常情況下，商品房在銷售的時候都會明確告知消費者相關內容，附近是否有商超建筑、是否存在醫院、銀行、學校等場所，這些都是如今商品房銷售中需要重點了解的內容。除此之外，還包括快遞公司服務、醫療建設服務、科學教育服務、衛生規劃服務、健身基礎設施等諸多類型的說明和允諾。

二、關于商品房售賣者所擬定的補充協議等內容是否為格式條款的理解與處理問題

不言而喻，類似于我們上訴所說性質的文件內容，一般都可以視作為格式條款。本人經過在中國知網、萬方數據庫、學校的超星圖書館等網站查閱大量的參考文獻，并且對資料進行系統化的梳理和整合，發現我們國家各個地方的政府都會制作一些商品房購買的規范性合同，不同地區的商品房買賣合同會有一些微小的差距，這些政府制定的合同會作為大家在買賣房屋的固定性文本。因此，通常情況下，這種固定性模板文本會得到有效的落實和開展。然而，在實際的運行操作過程中，商品房售賣者為了在一定程度上減輕甚至免除所擔負責任的目的，一般都會在這種固定性模板文本的后面附加一些根據自身實際情況制定的補充性文件，消費者也會為之買單，并沒有花費太多的時間和精力去辨析這些合同的適用性及可行性。商品房購買者在購買房屋的時候，出售商品房的人會強制性要求他們簽署，消費者的一些意見并不會被銷售方所采納，這種被動性的購買形式對于消費者而言，并不公平，對此消費者應當懂得拿起法律的武器去維護自己的合法權益。

針對類似于補充協議等附加條款的文件，一般情況下它們都極富有較強的廣泛性、極高的穩定性以及不間斷的重復使用等特性。由此我們不難得出，商品房購買者在訂立合同時，非常明顯的被劃分為弱勢群體。倘若因為合同的事情，雙方發生一些矛盾分歧的時候，商品房購買者往往不具有合理的協商權和正當的選擇權，消費者在賣方面前就是一個弱勢群體，只能一味的妥協，并不具有任何優勢，一旦發生糾紛或矛盾，受傷的總是消費者。倘若商品房購買者不愿意簽署這些附加條款協議的話，房地產開發商是不會向購買者出售他們所相中的房屋，這也就構成了被迫接受相應購房條款的情況。基于此類情況十分吻合《合同法》第三十九條第二款規定，我們也將這種行為視為格式條款。關于此類文件如何理解和處理，我們主要采取以下兩種方式。一種是此類文件針對買賣合同約定或法律規定進行實質性的重大修改，作了免除出賣人責任等主要權利的約定，常見的如免除保修責任等違約責任、減損甚至排除買受人提出異議和追究出賣人違約責任的權利，對于此類約定。這項規定的制定是為了更好的保護消費者權益，為消費者提供更有利的保障，避免消費者權益受損。

三、規劃、設計導致的重大變化及處理

我們在此所談論的規劃、設計導致的重大變化及處理主要包括以下幾種類型：第一種情況就是由于商品房購買者自身的問題而不得不做出變更計劃。《商品房銷售管理辦法》第二十四條對此作了規定，但該辦法屬于部門違章，并不能進行有效的法律裁判援引。為此，本人建議將該條規定增加司法解釋效力。第二種情況就是由于當地政府變更了一些規劃，導致簽署合同也發生了相應的改變。不言而喻，這一種狀況屬于不可抗拒的原因導致，所以商品房的買賣雙方都沒有什么過錯。因此，在這種情況下，商品房購買者需要解除售賣合同的話，一般情況下是不允許的，對于商品房購買者而言，需要承擔更多的壓力和費用，所以這一條款并不公平，房屋買賣本應是一件自愿、公平的事情，但就是因為商家設定了太多的“條條框框”，所以才導致了商品房買賣過程中會出現各種各樣的問題。然而，倘若因為前述變更導致所購商品房的價值或者功能受到一定程度的影響，購買者有權要求商品房售賣者賠償變故導致而遭受的損失。倘若雙方針對這一賠償無法達成一致，購買者可以委托專業的機構進行損失價值評估。出賣人承擔責任后，有權依照《合同法》第一百二十一條規定，要求作出規劃變更的政府部門賠償或補償。可見在買賣商品房的時候，一定要做好充足的規劃，對后期可能存在的問題進行充分考慮，做好全面的規劃、設計和整改，避免出現不必要的問題。我國法律對于商品房買賣有著明確的規定，這些法律不僅是為了保護百姓的合法權益，也是為了讓百姓在商品房買賣過程中感受到應有的公平正義。