關于離婚時夫妻共同財產的分割問題分析

王 宇

上海市崇明區人民法院，上海 202158

一、夫妻共同財產的判斷

夫妻共同財產指夫妻結婚后到一方死亡或者離婚之前這段時間，這期間夫妻所得的財產，除約定的外，均屬于夫妻共同財產，夫妻依法享有對共同財產平等地占有、使用、收益和處分的權利。第一，包括孳息和自然增值。孳息是指由物產生的收益，分為天然孳息和法定孳息。天然孳息是依物的本性天然而獲得的孳息，如蘋果樹長出的蘋果等；法定孳息是指物因某種法律關系所產生的收益，如存款的利息等。自然增值是屬于不需要人為操作自然增加的東西，比如收藏的老字畫、珍貴玉器，以及房屋在一段時間后價格的上漲；如果對房屋進行裝修、改建等而使房屋價格上漲，就不屬于自然增值。第二，一方個人所有房屋的租金是否屬于個人財產，不能一概而論，應考慮是否對房屋投入了管理或者勞務。配偶一方投入了精力對房屋加以維護和管理，租金應認定為投資經營收益，屬于夫妻共同財產；未對房屋經過維護和管理，則房屋租金屬個人財產。

二、夫妻共同房產的分割

（一）婚前婚后購買的房屋歸屬

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》和法院案例，對于婚前婚后財產的歸屬大致梳理如下：

婚前一方以個人財產買房時，第一種情況，婚前取得產權證，同時還清貸款或者婚前付清全款，婚后取得房產證登記在自己名下，那么產權歸一方所有；第二種情況，婚前付清全款，原來登記在一方名下，后登記在雙方名下，那么視為一方的贈與，屬于夫妻共同財產；第三種情況，付清首付，貸款買房，婚后共同還貸，登記在首付方，那么協議解決財產權屬，法院可判產權歸一方所有，歸還另一方還貸部分及相對應財產增值部分，產權登記方對另一方進行補償。

婚前雙方共同出資，第一種情況，付清全款，登記在一方名下，那么能證明出資情況，則屬于雙方按份共有，不能證明出資的，且一方否認另一方出資，則只能認定為一方所有；第二種情況，付清全部房款，房屋登記在雙方名下，那么根據登記證書認定按份共有或共同共有。

婚后夫妻一方以個人婚前財產買房，第一種情況，婚后共同還貸，房屋登記在雙方名下，那么屬于夫妻共同財產；第二種情況，付清全款，并登記在自己名下，那么如非投資經營行為，屬于一方婚前財產的轉化，應認定為個人財產；第三種情況，付清全款，登記在雙方名下，那么視為一方的贈與，屬于夫妻共同財產。

對于離婚時貸款房屋的處理如何進行處理，離婚時如果房屋貸款尚未還清，房屋歸在非貸款人一方時，還需要到銀行辦理貸款變更手續，此時產權人應支付參與還貸方的共同還貸部分和對應的房屋增值補償款的計算。

第一，在婚姻關系存續期間還清貸款的。宜以截止至開始共同還貸時剩余的貸款本金所占當時房屋價值的比例，以該比例乘以房屋現值，其結果即為共同還貸部分所對應的房屋現值。該結果既包括了共同還貸的本金和利息，也包括了共同還貸本息所對應的房屋增值部分。換言之，共同還貸部分對應的增值即為對應的房屋現值減去歸還的貸款本息。

第二，如果在婚姻關系存續期間貸款未還完的，如同前述分析，上述計算出的共同還貸部分所對應的房屋現值中則還包括了離婚時剩余的貸款本金在內，故上述計算出的現值應扣除離婚時還剩余的貸款本金。

第三，如果分割處理時間相隔離婚時間較長且房價變化明顯的，在計算出共同還貸部分在離婚時所對應的房屋價值后，再按共同還貸部分離婚時對應的房屋價值所占離婚時全部房屋價值的比例乘以房屋現值，所得出的結果即為共同還貸部分對應的全部房屋現值。或者在共同還貸部分離婚時所對應的房屋價值的基礎上，再加上按上述比例計算的自離婚至處理時的增值。

（二）對于公房使用權的分割

第一，法院對公房承租權的處理方法。公房即公有房屋，當事人雖然沒有所有權，但其享有的使用權包含經濟價值，所以離婚時需要承租權進行分配。由于公房的租金一般非常便宜，所有當事人都想取得承租權。起訴后，夫妻雙方可以在法官的主持下，對公房的居住、使用以及以后房屋所有權的歸屬等問題進行協商，如果無法達成一致意見，法院只能就房屋的居住、使用（承租權）作出判決，而不能對房屋所有權的歸屬進行判決。如果夫妻一方取得了公房的使用權，另一方取得經濟補償。對于補償的標準，公房不像商品房一樣可以上市，容易確定價值，所以由法官根據具體情況酌情處理。

第二，變更公房承租權的注意事項。夫妻一方作為公房承租人同意將房屋使用權變更給對方的，這時應當先征求一下出租人（一般是承租人的工作單位）的意見。一般情況下，出租人對于因離婚而導致的變更承租權的情況，不會予以阻攔或拒絕。需要注意的是，如果接受承租權的一方沒有公房所在城市的戶口，往往沒有辦法完成變更手續。此時應當與對方簽訂一份房屋使用協議，寫明雙方的權利和義務，仍由對方作為承租人，但實際使用人是自己。

（三）對宅基地上房屋的分割

根據我國《物權法》的規定，宅基地使用權是我國特有的用益物權，宅基地的所有權歸集體所有，由本集體經濟組織成員無償使用，具有強烈的人身屬性，因此離婚時只能對附著于宅基地上的房屋作出分割，并不能對宅基地本身作出處理。

第一，宅基地房屋的分割原則。首先區分出涉案房屋的財產性質，即分清楚是家庭共同財產還是夫妻共同財產。如果是家庭共同財產，則應先進行分家析產，確定出屬于夫妻共同所有的房產份額。對于夫妻共同共有的房產的分割則可以參照城市房產分割的原則進行。分家析產比較簡單的操作辦法是確認每一個家庭成員應獲得的財產份額，再讓離開家庭的一方獲得與其財產份額相適應的金錢補償。通常有兩種分割方法：一種為按照房屋的建筑結構，將房屋不同部分判歸各個當事人所有，例如（2015）杭余塘民初字第318號；另一種為按照建造房屋時的出資情況，由取得房屋一方給付另一方補償款，例如（2016）浙0802民初2448號。

第二，法院對未取得權屬證書的宅基地房的處理方法。目前，在我國大部分地方沒有建立宅基地住房登記發證制度，對于未取得權屬證書的宅基地房，法院一般不會對房屋的權屬做出判定，只對房屋的居住或使用權做出處理。

第三，宅基地房屋拆遷時女方能否分得拆遷補償款。在下列情況下，女方一般可以分得拆遷款：一是媳婦戶口遷入婆家的，按人頭分的拆遷款應有份；二是女方戶口未落婆家的，一般享有一定面積的搬遷樓房購房指標，這種指標具有一定的經濟價值，所以女方對于拆遷補償也有份；三是女方參與翻建房的，比如提供了錢款，拆遷后也可分得拆遷款。目前，在農村地區，女方大多是從娘家村嫁進婆家村，其中一些媳婦沒能取得婆家村集體經濟組織成員身份，而農村宅基地的申請一般只有本村集體經濟組織成員才能申請。所以建議女方結婚后，應及時將戶口遷入婆家，確保拆遷時能夠分得補償款。

三、房產分割的法律實務

第一，離婚變更房屋產權不征收契稅。離婚可能導致房屋產權的變動，比如原來產權證上是夫妻兩個人的名字，現在要變更為一個人的名字。屬于房屋共有權的變動而非現行契稅政策規定征稅的房屋產權轉移行為，所以對離婚后原共有房屋產權的歸屬人不征收契稅。

第二，房屋名下戶口的處理。這是很多人容易忽略的問題，尤其一些房屋下的戶口具有很大的經濟價值。很容易受到各個機關的職責推諉，不予立案。所以，當事人最好在離婚協議中就戶口遷移的時間做出約定，并可以約定如果一方不及時辦理，應當補償對方一定數額的金錢，這樣可以有效督促其盡快遷移戶口。

第三，房產按照現值進行分割。法院分割房產一般是以房產當前價值進行，而不是購買房產時的合同價格。房產的市場價值可以由夫妻雙方協商確定，如果無法達成一致意見，原告可以申請法院評估。

四、結語

婚姻法中的夫妻財產分割這一論題具有很大的實踐價值，指導著我們如何面對五花八門的房產分割案件，筆者選中的幾個角度分析希望能夠對解決離婚時房產分割爭議有所幫助。