一房二賣法律問題研究

郭 明

北京中倫文德（天津）律師事務所，天津 300110

近些年來，我國商品房交易熱度不斷提升，但受制于相應法律法規的不健全，監管上的不到位，以及部分買賣雙方法律意識淡薄等因素的影響，司法實踐中，一房二賣情形十分普遍，一房二賣這一問題更是在社會上引發了十分嚴重的影響。理論界與一房二賣相關的探討較為多樣，但都認為一房二賣這種現象需要得到較好杜絕，從法律層面對一房二賣現象予以規制具有重要意義。但從實際上看，當前，我國一房二賣的法律規制狀況并不理想，很多買房人更是遭受了較為嚴重的經濟損失。鑒于此，結合我國實際國情，探尋出一房二賣的規制策略是非常有必要的。

一、一房二賣概述

所謂一房二賣，是指房屋出賣人在不同時間與不同買方簽訂房屋買賣合同，將同一處房產出賣給兩個自然人或企業法人的行為。這一狀態下，兩個買方對于房屋產權都有著100%產權的訴求，但某一個買方必然無法獲得房屋的100%產權，賣方取得了雙份購房款，導致買方陷入了合同欺詐之中。《物權法》規定，房屋產權可以分割，但需要經過雙方協商一致。在一房二賣情形下，不同買方對房屋產權的訴求均為100%產權訴求，這勢必導致兩份房屋買賣合同中有一份需要做無效處理。一房二賣本身是一種違法行為，但受到經濟利益的驅使，以及監管上的不到位等一系列主、客觀原因，司法實踐中，一房二賣問題屢見不鮮，如何有效規制一房二賣也值得深思。

二、一房二賣的法理分析

（一）違反了《合同法》規定

在一房二賣的情形下，必然存在一個買方在支付了房屋購買款項后，無法獲得房屋100%產權的狀況，因此，買方支付的資金并未換回合同規定的標的物。這導致買方支付的資金失去了意義，合同上的欺詐行為便相應產生。從賣方的角度看，賣方將房屋售賣給兩個買方后，其收到了兩份購房款，卻只能提供一套房屋，從《合同法》的角度分析，這種行為是一種典型的合同欺詐行為。一房二賣存在交易時間上的先后，在賣方與第二個買方簽訂房屋買賣合同時，合同的標的物，即房屋的產權便存在了一定瑕疵，將其作為標的物與第二個買方簽訂買賣合同時也構成合同欺詐。從這一層面看，一房二賣實際上是一種合同欺詐行為。

（二）與《物權法》相抵觸

一房二賣不僅違背了《合同法》的精神與要求，同時也與《物權法》相互抵觸。2007年出臺的《物權法》對房屋產權進行了詳細解讀與規定，在《物權法》框架下，房屋產權可以按照相應比例劃分，但不能將一處房產同時賣給兩個買方。《物權法》對房屋產權進行解讀的目的之一在于避免一房二賣問題的產生，但實際的房屋買賣交易中，部分賣方會無視《物權法》的相關規定，利用信息不對稱進行一房二賣，從而獲取不法收益，這種行為也違背了《物權法》的相關要求。在第一個買方支付了購房款后，賣方實際上便不能再與其他買方簽訂房屋買賣合同，房屋的產權也處于待轉移狀態之中。一房二賣與《物權法》相互抵觸是不爭事實，司法實踐中，司法機關往往也會根據《物權法》的規定對一房二賣法律糾紛予以處理。

（三）侵害買方合法權益

一房二賣對買方的合法權益產生了嚴重侵害，正常的買賣關系下，買方向賣方支付了購房款后，其理應得到100%的房屋產權。但存在一房二賣這一問題時，房屋產權便產生了很大爭議，由于兩個買方均支付了購房款，但實踐中房屋產權很難得到有效劃分，買方很容易遭受到經濟上的損失。在我國，對于大部分公民來說，買房往往是生活中十分重要的事項，房屋買賣款項的數額也相對較大，少則十幾萬元、幾十萬元，多則上百萬元、幾百萬元。若遇到了一房二賣法律糾紛，買方只能踏上十分漫長的維權道路，這也需要消耗其很多時間與精力，而買方的合法權益在這一進程中勢必會遭受到嚴重侵害。特別是賣方無法提供有效賠償，不能返還全部購房款時，買方將遭受十分巨大的經濟損失。

三、一房二賣問題的法律規制建議

（一）加速構建不動產預告登記制度

《合同法》與《物權法》中已經對一房二賣問題進行了具體、明確的法律規制，但相應法律如何更好落實下去值得深思。為了更好地從法律層面對一房二賣問題予以規制和解決，加速構建不動產預告登記制度十分重要。房屋不動產信息更新與公開的不及時會導致時間差的存在，這一時間差被賣方利用時，信息不對稱也會成為一房二賣的“有利條件”。因此，加速構建不動產預告登記制度，及時進行相關信息的更新與公開能夠較大程度上壓縮一房二賣的操作空間。具體來說，各地區房屋交易主管部門應當結合本地實際情況，構建不動產預告登記制度，以此更好地規制本地的一房二賣問題，維護本地房地產交易管理秩序。

（二）進一步規范房屋買賣流程

房屋買賣流程中存在的缺陷可以看作是一房二賣問題產生的誘因，因此，進一步規范房屋買賣流程是規制一房二賣這一問題的有效途徑。按照《物權法》中相關規定，買方在購買房屋，與賣方簽訂合同時需要進行產權信息的確認，并按照約定簽訂房屋買賣合同，支付首付款或定金。大多數二手房中介能夠較好遵循相關流程進行房屋交易的促成，但買賣雙方直接交易時，多種因素影響下很容易導致買賣行為與既定的房屋買賣流程不相符。對此，本文建議《物權法》中對房屋買賣流程進行詳細規范，并將相關流程作為法定流程，嚴格要求各種房屋買賣行為在既定流程的規范下進行，這也可以在較大程度上避免一房二賣問題的產生，從而達到對一房二賣問題進行解決與規制的目的。

（三）創設一房二賣相關司法救濟制度

如前所述，一房二賣會導致買方的權益處于極大的風險之中。在無法完全杜絕一房二賣這一問題時，從法律層面給予遭受損失的買方一些有效救濟也是很有必要的。很多買方在購買房屋的過程中花費了所有積蓄，其更加沒有時間、精力和能力進行維權。為了充分保障買方的利益，國家層面需要結合一房二賣這一行為的特殊性，以及這一問題的嚴重性，創設相應的司法救濟制度。例如，地方房屋交易主管部門可以成立專門的一房二賣受理機構，為正當維權的買方提供一些有效幫助，并聯系本地的律師事務所，提供一些法律援助和支持。此外，地方政府也要結合區域內房價水平等狀況，開展一房二賣相關的行政救濟制度建設。國家層面提供司法救濟，地方政府提供相應的行政救濟后，一房二賣問題的負面影響也能被不斷弱化。

四、結語

近些年來，隨著房地產交易市場的火爆發展，司法實踐中一房二賣行為比比皆是、屢禁不止，嚴重侵害了買方的合法權益，且不利于和諧社會的構建和發展，在社會上帶來了諸多消極影響。相關部門應當對商品房交易領域的一房二賣現象予以充分重視，并積極進行一房二賣問題的法律規制嘗試。從法律層面進行規制的重點應當放在監管執行的強化上，這也能夠營造一房二賣問題解決和規制的良好環境。伴隨著不動產預告登記制度法律地位的提升，房屋買賣流程的愈發規范，一房二賣問題產生的概率也能不斷降低，相關法律問題也可以得到更好地規制。