房地產企業“租購并舉”的實施背景和市場前景
——以杭州市發展住房租賃市場為視角

徐 華

浙江五聯律師事務所，浙江 杭州 310008

自房住不炒概念的提出到以國家宏觀政策引導為核心思想、地方層面出臺具體的房地產限制措施為實際管控，我國房地產發展理念正在向“住有所居”轉型。其中，強化房屋的租賃權能已是大勢所趨，“租購同權”、“租購并舉”的推行重在恢復房屋的居住屬性，保障居住權，同時也從根本上解決房地產泡沫的金融風險。

一、概念的提出

國家層面，習近平主席從強調住房的居住屬性到十九大報告正式提出房住不炒，政府部門陸續出臺房地產調控措施，通過限價、限購等形式抑制投資、投機性購房。實踐領域，通過補全房地產市場租賃這塊短板來保障房地產市場的健康發展。

（一）房住不炒

從字面含義來看，“房住不炒”具有兩種價值，即作為居住的基本價值和具有消費功能的經濟價值。

從本源來看，住房居住功能為第一性，經濟消費為第二性。上述概念地提出正是要將住房功能的先后性理順，防止房地產亂象地發生。

（二）租購并舉

租購并舉是一種住房制度，旨在改變房屋買賣市場和房屋租賃市場發展嚴重不平衡的現象。現下房屋租賃市場缺乏有效的法律、政策監管，供應的數量和質量得不到保障，租賃關系脆弱，因此，國家旨在制度層面提升租賃在房地產市場的地位。

二、實施背景

2016年G20峰會是杭州發展史上濃墨重彩的一筆，推動經濟社會高速發展。后G20時代，杭州面向國際社會全面開放，自2019年5月，杭州人口正式突破1000萬，成為我國又一超大城市。

經濟發展、人口增長必然帶來購房需求增加、房價上漲，杭州的房地產政策與中央及各地市一脈相承，又推陳出新。特別是2020年我國《民法典》即將編纂完成，對住房所有權和租賃權的保護將是史無前例的。其中物權編草案規定了居住權的概念，極大緩和了物權法定和租賃合同這一相對不穩定的債權關系的二元模式。

（一）發展住房租賃市場

基于本文列舉的住房制度改革思想，住房租賃市場的建設主要以市場配置為基礎，政府承擔兜底保障。筆者認為，大力發展住房租賃的主力軍為國有企業和房地產企業，而未來的發展方向將是國有企業帶頭建設住房租賃專門化業務，住房租賃市場培育成熟后逐步退出，由房地產企業占發揮主導作用。

國有企業的規范化發展具有天然的優勢。國有的性質決定其可以通過出讓的形式優先取得房屋所有權，國有企業也有充足的資本通過有償租賃、適時補貼的形式拓展住房租賃業務。

房地產企業開拓住房租賃市場的優勢在于擁有充足的房源。房地產企業通過設立專門經營住房租賃業務的子公司并辦理工商登記手續為途徑，實現房地產開發與住房租賃的有機統一。總體上，房地產企業可以新建租賃住房、出租庫存住房、將經營性質的商業用房改建為商品房性質的租賃用房，隨著市場的持續發展，還可以收購國企所有的住房租賃項目，繼續經營住房租賃業務。

（二）杭州市企業自持商品房屋租賃管理

杭州市為大力建設住房租賃市場體系，明確了確保公共租賃住房數量、比例以及積極扶持企業向住房租賃市場發展。

在政府宏觀調控的背景下，杭州市進一步加強住房租賃業務領域的管理，確定了如由全市住保局負責監管自持商品房、自持商品房同步設計、開發、租賃價格一定期限內不上調等具體的監管措施。

三、市場前景

房地產企業經營租賃業務是未來房地產行業發展所向，也是我國經濟發展的必然走勢。杭州作為全國首批住房租賃試點城市，自然承擔著探索、完善租賃體系的重任。其中，有改革亮點之處，也有需要進一步細化監管的地方。

（一）杭州市住房租賃監管服務平臺

杭州市住房租賃監管服務平臺是杭州市政府部門與阿里巴巴集團等相關公司合作建立的智慧租賃平臺，該平臺的建立尚屬全國首例。

1.創新之處

該平臺旨在將所有類型的房屋租賃都納入到官方平臺之中，既方便租客集中瀏覽房源信息、提高選房效率和滿意度，也為政府相關部門的監督管理提供了便利。

“智慧”首先體現在信息的真實性與信用。智慧平臺也需要實名登記，并且與使用者的信用度相關聯。該平臺的運行能夠有效保障交易真實成交并穩定履行。而信用的展現，既保證了租賃的穩定性，也為日后租賃的多樣性提供了更多可能，如通過信用的高低來決定住房押金的多少或者租金的支付時限等。

其次，官方智慧平臺的搭建切實提高了租賃關系當中雙方當事人交易的效率。通過平臺辦理網簽、通過平臺繳納租金等租賃當中產生的一切費用均成為了現實，住房租賃背后所體現的公共基本服務都可以在平臺當中得以實現。

最后，智慧平臺有利于規范租賃行為，也為相關部門的監管提供了途徑。現實中隨意提高租金、變更租賃期限或者直接趕走租客的行為可以通過平臺反應出來，這樣既能夠使其他租客直觀地感受到未來的交易是否受到保障，也能夠通過政府部門對違規、違約的行為進行相應地懲戒。

2.需要完善的地方

筆者實踐當中登錄上述住房租賃智慧平臺后，認為有以下幾方面需要進一步完善：

第一，當前房源數量過少。說明政府公租房、中介租房、個人出租等均未納入到平臺當中。下一步杭州市政府部門需要明確租賃房源納入平臺管理的范圍。

第二，智慧平臺的建設應是多部門聯合開發的結果。當前住房租賃智慧平臺監管主體是杭州市住保局，筆者認為僅有一家政府部門監管是不夠的。后續需要由杭州市住保局牽頭，聯合公安、司法系統、城市管理局等相關部門，建立合作機構，共同管理平臺。

第三，平臺需要加快與本地房地產企業、開發商的聯動，將存量房、改建房等經過改變使用形式的租賃住房盡快納入到平臺管理中來。

（二）加快房屋租賃立法

當前我國住房體系當中，買賣優于租賃的原因之一在于我國對于買賣的立法比租賃的立法更完善（包括不動產、動產）。

基于買賣關系最終產生的物權變動受我國《物權法》關于所有權的約束。我國《物權法》講究嚴格的物權法定原則，因此所有權關系更能得到嚴格、有效的保護。

基于房屋租賃關系產生的合同關系（債權）受我國《合同法》的調整。因為債權相比于物權更靈活、更不穩定，所以相對來說房屋租賃關系受到的保護遠弱于所有權之保護。故現實當中砸鍋賣鐵、負債累累買房的案例屢見不鮮，實是兩種法律關系背后的保護制度的差異。

因此，我國當前需要加快房屋租賃方面的立法，一方面規范房屋租賃行為，一方面保護房屋租賃法律關系，使得住房租賃的保護落到實處，如此，住房租賃體系建設才能得以有效推進。

（三）因地制宜發展住房租賃

對于杭州市發展企業自持商品房屋的政策來說，無疑是有利于住房租賃體系建設的，但是在具體實施過程中也要避免“名為租賃，實為買賣”的現象，在出臺政策的前提下，更要加大實施環節的執法力度。相應的，政府也不能放松對于傳統房地產領域亂象地治理，如堅決打擊房地產領域的非法集資以及一些房地產開發商和“黑中介”哄抬房價、捂盤惜售、未批先售等老生常談的違規行為的行政處罰，避免房地產銷售市場和租賃市場混同、雜糅。

企業在實際出售、租賃兩方面，也要切實做到小區內業主權利的平等，防止因差異化待遇導致住房租賃政策的陽奉陰違。同時，房地產企業更要穩健布局，在響應政策的前提下保證自身財務的平穩運轉，平衡企業出售與租賃兩塊業務的配比。

（四）既要發展住房租賃，也要關懷商品房住戶

2019年底，杭州市中海御道小區爆發了商品房住戶與公租房住戶的沖突——一道小區內部大門將兩區塊住戶物理隔離。究其原因，眾說紛紜。商品房住戶認為：公租房住戶住房成本低，沒有居住的歸屬感，不愛護小區設施和綠化，甚至小偷小摸事件時有發生。而公租房住戶則認為：自己通過合法途徑入住，不應遭到區別對待，同一個小區更不應有貴賤之分。

上述事例表明，政府在加大公租房建設的過程中，不應只是循規蹈矩、紙上談兵，更要關注到日后居住的日常問題。如何緩和商品房業主與公租房住戶之間的緊張關系、如何避免因住房問題產生的歧視都是當下政府、企業亟待解決的難題。