借名買房糾紛中產(chǎn)權(quán)人的認(rèn)定
——張某萍訴張某珠所有權(quán)確認(rèn)案

潘 云

上海市靜安區(qū)人民法院，上海 200042

一、基本案情

被告張某珠系原告張某萍的姑姑，張某萍的父母是當(dāng)年響應(yīng)政策下鄉(xiāng)的知青。1997年張某珠與案外人季某簽訂《房屋買賣合同》，約定張某珠以15000元的價(jià)格買下房屋。

合同簽訂后，原、被告出具《證明》，載明“原房主將房屋賣給張某萍，買房原因是返滬知青子女沒有房子居住，由于年齡小，由姑姑擔(dān)保戶主，現(xiàn)她從自家戶口遷到房屋，關(guān)于賣房的一切包括經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)權(quán)都不在內(nèi)，只是戶口放在戶中。”張某萍與母親張某英在落款產(chǎn)權(quán)人處簽字，叔叔作為證明人簽字，張某珠配偶也在上面簽字。后房屋產(chǎn)權(quán)登記在張某珠名下，張某珠與張某萍將戶口遷入了房屋。

自1998年起房屋一直由張某萍及其父母居住。2011年張某珠向房地產(chǎn)交易中心申請了補(bǔ)領(lǐng)房產(chǎn)證。2019年1月，張某萍聽聞房屋可能被征收，遂起訴至法院要求確認(rèn)房屋為其所有。張某萍后申請變更訴訟請求，要求直接確認(rèn)征收補(bǔ)償款項(xiàng)歸其所有。

二、裁判

該案的爭議主要為是否認(rèn)定存在借名買房的事實(shí)、因房屋征收產(chǎn)生的利益應(yīng)歸誰所有。關(guān)于該點(diǎn)，張某萍認(rèn)為當(dāng)時(shí)父母均為外地戶籍，張某萍年齡小，均沒有購房資格，因此用姑姑的名義買房。張某珠則認(rèn)為不存在借名買房的事實(shí)。當(dāng)時(shí)購買系爭房屋的目的就是給張某萍父母居住和拆遷補(bǔ)償，之后即使雙方存在矛盾，但一直傳聞房屋要?jiǎng)舆w，基于親屬關(guān)系，一直讓張某萍一家居住。

因借名買房并沒有書面的協(xié)議等證據(jù)予以證明，法院結(jié)合了以下幾點(diǎn)作出了認(rèn)定：

（一）房屋的出資情況。雙方均陳述系以自有資金支付，購房款因通過現(xiàn)金支付，沒有轉(zhuǎn)賬憑證可以考證。從雙方的支付能力來看，張某萍母親張某英做小生意，其有支付購房款的能力是符合常理的。而張某珠陳述夫妻當(dāng)時(shí)均在上班，在購買房屋時(shí)夫妻的工資為40多元和70多元，該家庭收入在承擔(dān)家庭開銷費(fèi)用后，負(fù)擔(dān)購房款15，000元及稅費(fèi)實(shí)屬困難。

（二）購房過程的參與、房屋產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)票據(jù)的持有情況。《房屋買賣合同》上第一頁有張某萍母親的簽字，當(dāng)時(shí)參與了購房的過程。張某萍持有賣方交付的房屋估價(jià)單、協(xié)議書，還持有契稅收據(jù)、產(chǎn)權(quán)證原件。而張某珠僅持有收件收據(jù)及契稅收據(jù)復(fù)印件，產(chǎn)權(quán)證也系補(bǔ)證取得。對張某珠票據(jù)和產(chǎn)證均已遺失的解釋，法院認(rèn)為并不合理。

（三）對房屋的占有使用情況。房屋在購買后短暫出租，之后一直由張某萍一家居住使用直至被征收，張某珠在系爭房屋并不居住，也沒有系爭房屋的鑰匙。法院認(rèn)為，基于親情照顧可以理解，但張某珠作為產(chǎn)權(quán)人對系爭房屋從未進(jìn)行掌控，而一直由張某萍一家居住生活，即使雙方發(fā)生矛盾，仍未將房屋收回，與常理不符。

（四）雙方對房屋的權(quán)屬和戶口的遷入進(jìn)行過約定。《證明》可以看出雙方當(dāng)時(shí)約定張某珠“經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)權(quán)均不在內(nèi)”，尾部的產(chǎn)權(quán)人處簽字也系張某萍和母親張某英簽字。

結(jié)合幾點(diǎn)，法院認(rèn)定了房屋的真正產(chǎn)權(quán)人為張某萍，房屋征收產(chǎn)生的征收補(bǔ)償利益也應(yīng)由張某萍享有。張某萍基于親情考慮愿意補(bǔ)償張某珠50萬元，法院予以準(zhǔn)許。

后張某珠不服判決結(jié)果，向二審法院提起上訴，并在上訴時(shí)提出購房款15000元為向案外人張某政、張某敏所借。而張某萍提供張某敏證言證明并未向張某珠出借購房款，而張某珠亦承認(rèn)購房款系由張某萍母親交給出售方。故二審法院亦認(rèn)定購房款系由張某萍出資，故作出駁回上訴、維持原判的判決。

三、評析

借名買房給借名人帶來了一定的利益，殊不知，也隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。出名人登記在產(chǎn)權(quán)證上，具有公示效力，而借名人難以實(shí)現(xiàn)對房屋的處分、收益的權(quán)利，此時(shí)房屋的法律權(quán)屬與事實(shí)權(quán)屬并不一致。借名買房使得出名人與借名人擁有不同的物權(quán)，出名人享有名義產(chǎn)權(quán)，借名人享有真實(shí)產(chǎn)權(quán)。借名買房的權(quán)屬問題明顯有悖不動(dòng)產(chǎn)歸屬的外觀效力，這種實(shí)際產(chǎn)權(quán)人與法律產(chǎn)權(quán)人不統(tǒng)一、權(quán)利歸屬的錯(cuò)位的狀態(tài)，民法理論界概括為事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)的區(qū)分。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第二條亦規(guī)定當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

法院在審理該類案件的過程中運(yùn)用對證據(jù)的分析來認(rèn)定實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)物權(quán)沒有登記外觀形式或與登記外觀形式不一致，要獲得法律的保護(hù)、甚至優(yōu)于登記物權(quán)的保護(hù)，必須具有較為清晰、明確的判定條件和根據(jù)。關(guān)于舉證責(zé)任，首先按照嚴(yán)格的舉證責(zé)任，審查雙方是否存在借名合意的主觀意思，其次通過對房屋的出資、使用、收益等證明加以分析來確定真實(shí)的產(chǎn)權(quán)人。

（一）審查借名買房的合意

借名買房的事實(shí)需要借名人提供優(yōu)勢證據(jù)加以證明，出名人和借名人之間關(guān)于借名買房的合意，有的是通過書面協(xié)議的方式，很多往往因?yàn)殡p方存在親屬朋友關(guān)系并沒有簽署書面協(xié)議，或者因?yàn)槟甏眠h(yuǎn)而遺失協(xié)議，則應(yīng)根據(jù)往來信件、信息、通話記錄等推定是否存在借名買房的合意。借名協(xié)議往往會(huì)涉及效力問題，如未違反法律法規(guī)等禁止性規(guī)定，未違反社會(huì)公共利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。如涉及經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房，借名協(xié)議的內(nèi)容違法，因損害了國家、社會(huì)公眾的利益，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。借名人即使能證明系實(shí)際出資人，其要求確認(rèn)房屋的所有權(quán)的訴訟請求，也不一定能得到法院的支持。特別是為了規(guī)避限購等調(diào)控政策的，因借名人無購房資格，因此法院無法確認(rèn)借名人擁有所有權(quán)，也無法支持辦理過戶手續(xù)的訴訟請求，這種情況下，借名人只能要求出名人返還支付的購房款。

（二）審查購房款的出資情況

購房款的出資情況往往最能反映購買房屋時(shí)的真實(shí)情況，一般是借名人出資，而出名人并不出資。借名人主張其是房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，作為買賣合同的主體，應(yīng)當(dāng)是支付購房款的主體，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對出資的舉證責(zé)任。法院根據(jù)購房款的支付憑證、資金的來源、貸款的還款情況、稅費(fèi)的支付情況、雙方對首付的支付能力及貸款的還款能力等予以認(rèn)定。但是對購房款的出資并不構(gòu)成判斷借名買房的絕對標(biāo)準(zhǔn)，還需區(qū)分借名買房與贈(zèng)予、借貸法律關(guān)系之間的區(qū)別。如出名人主張借名人的出資存在贈(zèng)予、借貸等法律關(guān)系，舉證責(zé)任出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，應(yīng)由其證明贈(zèng)予、借貸的存在。

（三）審查借名人對購房過程的參與度

雖然出名人是登記的所有權(quán)人，購房的過程往往主要由借名人來參與完成。在買房的過程中，涉及了看房、房價(jià)款的磋商、簽訂房屋買賣合同、過戶交易、房屋交接等各個(gè)階段，在這些階段，借名人對合同的起草及簽字、交易過程中的錄音錄像、居間方或出售方的證人證言等均可成為借名人參與購房過程的依據(jù)。

（四）審查房屋的占有使用、收益情況

雖然借名人因各種原因?qū)⒎课莸怯浽诔雒说拿拢杳速徺I房屋是因?yàn)榫幼∈褂没蛘呤找娴男枰彝菍Ψ课莸拈L期的支配。法院審查這一方面時(shí)，考慮從房屋的居住使用情況，如果房屋被出租，租金由誰收取，房屋的管理例如水電煤、物業(yè)費(fèi)的繳納由誰進(jìn)行及相關(guān)票據(jù)由誰保管等多方面進(jìn)行分析。

四、結(jié)語

在訴訟過程中，按照“誰主張，誰舉證”的證據(jù)規(guī)則，借名買房的關(guān)系需要由借名人來承擔(dān)舉證責(zé)任，所舉的證據(jù)應(yīng)當(dāng)形成完整的證據(jù)鏈，足夠推翻法律物權(quán)，否則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。對于借名人，需要注意以下幾點(diǎn)：1.簽訂書面的借名購房協(xié)議，保留出資憑證、房屋產(chǎn)權(quán)證、購房發(fā)票等原件；2.對于經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房，由于購房人資格特殊，借名協(xié)議可能被法院認(rèn)定為無效協(xié)議，應(yīng)當(dāng)盡量避免。