房地產開發企業法律風險及防控探究

馮明飛

廣東穗智律師事務所，廣東 廣州 510000

一、前言

房地產產業在我國社會主義經濟市場中占據著重要的地位，尤其是伴隨著這幾年國家政策的影響以及國民經濟的發展，房地產這一產業變得更加地炙手可熱。但是由于房地產開發企業的開發過程較為復雜，且資金較為龐大、周期較為長久，從籌備到開發再到銷售整個一系列過程可能會出現難以預測的風險。其中最有可能出現的風險，就是法律風險，然而這一風險可以通過預防和控制來加以防范。

二、房地產開發企業常見法律風險

談及房地產開發，我們首先想到的是“暴利”。但事實上，房地產開發企業在開發過程中同樣要面臨很大的投資風險，甚至可以用“如履薄冰”來形容。對于房地產開發企業而言，只有當其掌握了房地產開發各階段的法律法規，并以此指導自己的開發實務，才能有效地避免法律風險，妥善處理各類糾紛，從而最大程度上地保護自身的合法權益。事實上，房地產作為我國經濟發展領域的重要組成部分，其發展情況并不單單會對該領域造成很大的影響，而且還會對與之相關領域造成很大的影響，所以房地產開發“牽一發而動全身”，做好房地產開發企業風險管控非常重要。當然，在此之前我們首先應該明白房地產開發企業常見的法律風險有哪些，這樣才能對癥下藥，通過一系列預防措施降低法律風險。

（一）土地出讓法律風險

人們生活水平的不斷提升使很大一部分人有足夠的資金去購買樓房、店鋪等固定資產，這就有效帶動了我國房地產領域的發展。房地產領域的高速發展也使得房地產開發日新月異，每天房地產交易都在有條不紊地進行。房地產領域作為我國市場經濟的中流砥柱之一，對拉動內需、促進國民經濟增加發揮了巨大的作用。不僅如此，房地產業的發展還帶動了房屋家裝、建筑材料、家用家具、家用電器、日常用品等相關市場的發展。當然，房地產領域并不是一個一本萬利的投資過程，房地產開發企業同樣要承擔很大的法律風險。土地出讓法律風險是房地產開發企業作為常見的法律風險之一。所謂的土地出讓法律風險歸根結底指的就是企業在簽訂合同以后不能按照合同的相關內容支付給政府資金，或者說因為政府規劃調整而不能將土地交付給企業等。沒有土地進行開發建設，那么就相當于房地產開發企業的投資完全失敗，其對企業所造成的后果可想而知。

（二）房地產建造階段的法律風險

為了給廣大消費者提供一個穩定的房地產環境，政府不斷加大在房價調控上的力度，這雖然給廣大消費者提供了便利，但是卻很容易導致房地產開發企業不能獲得足夠的建設資金，出現企業負債難以清償等難題。這就顯露出房地產開發企業做好法律風險管控的重要性和必要性，而要想讓自己在投資過程中獲利，那么最佳選擇就是根據自身實際需要構建相應的法律風險防控體系，讓防控體系為房地產開發企業保駕護航。當土地拿到手以后，如何才能建設好高樓大廈，這同樣是房地產開發企業應該重點思考的問題。房地產在建造過程中同樣會面臨較大的法律風險。房地產建造是一個較為緩慢的過程，其中決定房地產建造效率的除了施工方的建造能力以外，建設資金能否及時到位也會帶來很大的影響。房地產建造并不是單一因素就能夠解決的事情，作為房地產開發企業必須要認真履行自己的責任和義務，在選擇施工方時要認真考察其資歷和信用度，盡可能地降低在建造階段的法律風險。房地產開發屬于一個層層遞進、環環相扣的過程，任何一個環節出現問題都會影響到下一個階段的施工作業。

（三）房地產銷售過程產生的法律風險

房地產銷售是決定房地產開發企業能否盈利的重要環節，而這個階段也是企業與消費者容易產生法律糾紛的環節。房地產企業在銷售房地產的過程中會考慮很多的問題，比如對房地產單位面積的定價、房地產公攤面積的多少等。由于這些問題與每個房地產購買者的切身利益息息相關，所以從這些人的角度來看，他們很可能會為了自身的利益與房地產開發企業據理力爭。比如，房地產預售是一個比較常見的現象，但是到期以后房地產還未完工，不能將房地產交付給房主，那么就會產生法律糾紛。這種法律糾紛非常常見，當然如果不能有效解決這些問題，那么不僅會影響到房地產開發企業的信譽，而且也會給企業造成很大的經濟損失。就目前的情況而言，絕大多數的房地產開發企業對于法律風險防控都屬于事后防控，關注的重點也都是當問題出現以后再進行補救，更傾向于“頭痛醫頭、腳痛醫腳”，處理風險事件主要利用訴訟手段。

三、房地產開發企業法律風險防控策略

“防患于未然”所帶來的效果往往比“亡羊補牢”的效果更好，這也是房地產開發企業必須做好法律風險防控措施的主要原因。在過去，很多房地產開發企業缺乏法律風險防控意識，總是習慣于當問題出現以后才緊急處理，讓一些小問題最終變成了大問題，給企業帶來很多負面影響。所以，這就要求房地產開發企業能夠“兩手抓”，既要有提前做好法律風險防控措施的意識，同時還要在問題出現以后及時補救。

（一）構建完善的項目運行體系

房地產開發企業做好法律風險防控工作不僅可以避免不必要的麻煩，而且也可以提高投資收益，把投資風險降至最低。事實上，房地產開發企業要想做好法律風險防控工作，首先應該建立法律風險防范機制，即依靠企業自覺性來保障企業發展的穩定性。構建完善的項目運行體系不但能夠讓自己有抵御法律風險的能力，而且還可以最大程度上消除某一個階段所產生法律風險對后續投資活動的影響。從房地產開發的土地出讓到最終的房屋出售、物業管理等環節都要做好各項防控工作，并針對項目的可行性進行系統調研，利用大數據、人工智能技術分析項目開發的風險，并最終形成一套完整的項目運行體系，既要為后續的施工指明方向，同時還要規范前期的各種施工準備作業行為，要保證每個環節都滿足國家相關法律法規的要求，不能存在僥幸心理。

（二）嚴格對企業內部人員的監督管理

房地產開發企業內部人員的工作行為會對整個房地產開發產生很大影響。如果將每個參與房地產開發的部門看成是一個整體，那么房地產開發企業就是這個整體的核心。這是因為，無論是哪個環節房地產開發企業都不可能置身事外。嚴格對企業內部人員的監督管理，一方面要制定相應的管理制度，明確每個員工的責任和義務，保證每個員工都能為降低企業法律風險做出努力；另一方面，房地產開發企業也要嚴格按照國家相關法律法規進行施工作業，不能為了謀求經濟效益而使法律風險增大。簽訂合同是降低法律風險的有效措施，所以房地產開發企業必須要意識到合同的重要性，用合同約束合作方，同時自己也要嚴格按照合同內容完成自己的工作。當然，房地產開發企業工作人員也要以身作則，以維護企業利益為根本，在做好自己本職工作的同時還要學習有關法律風險防控方面的知識，將所有可能存在的法律風險扼殺在搖籃之中。

（三）房地產開發企業內設法務部門、外聘法律顧問

房地產開發企業內設法務部門主要負責是企業日常的法律事務，外聘的法律顧問主要負責是企業在整個開發經營過程中遇到的重大決策與危機的處理。除此之外，法律部門要與外聘法律顧問做好銜接工作，內外相互配合，從而更加準確且細致地為房地產開發企業處理且防范相關的法律問題。

（四）提升房地產開發企業員工的法律意識

提升房地產開發企業員工的法律意識是法律風險防范的基礎與前提。房地產企業在開發過程中所有的活動都離不開員工的參與，所以，企業要加強對員工的法律業務培訓，提升其法律意識，加強其法律風險的警覺性，這樣才能為構建法律風險防控形成一道的無形屏障。

四、結束語

綜上所述，做好房地產開發企業風險防控非常重要。當然，要想做好房地產開發企業風險防控就必須明白房地產開發企業常見的法律風險有哪些，這樣才能對癥下藥，通過一系列預防措施降低法律風險。由此可知，《房地產開發企業法律風險及防控探究》這一課題具有重要的研究意義。