商品房交付條件的法律分析

廣東指針律師事務所，廣東 惠州 516001

商品房交付工作具有復雜性的特點，包括多個方面的事情，因此要妥善去處理，否則會造成嚴重后果。交付條件的規定從性質上分析是針對開發商的強行規定，可以清晰地區分逾期交付和不當交付，對購房人來說有選擇權。但是從法理角度來分析，基本的交付條件是有產權證，交付標準有不斷提高的驅動力，提高交付條件要慢慢來實現。

一、商品房交付條件方面現行立法存在的問題

我國先后頒布了多項法律法規，但是從實際情況來看，依然存在著一些問題。首先立法內容不夠明確，在很多方面都缺乏具體規定，給工作開展造成了困擾。其次立法內容比較雜亂，缺乏協調性，由于消費者對相關法律條文不了解，很多開發商就會侵害他們的權益。再次現行立法的效力層級比較低，容易出現變動的情況，不夠穩定，會影響到實施效果。最后調整房地產法律關系的民事法律規范欠缺。在執行交付條件的時候，需要參考相應的標準，但是脫離了相關法律法規，在整個交付活動過程中，由于缺乏法律保障，所以會引發出更多問題［1］。

二、商品房交付的法定條件

（一）決定房屋是否符合交付條件的主體是建設行政主管部門

我國頒布的相關法律中規定了只要地產項目在竣工之后驗收合格，就可以面向市場銷售。針對于房地產行業，國家有特定的管理條例，其中進行了明確的規定，當開展項目驗收時，應該由多個部門共同參與進來，從不同方面進行檢驗，達到標準才是合格的。在后來的發展中，取消了綜合驗收，這是國務院發布的命令。主要原因是備案制度健全，可以發揮出有效作用，保證消費者權益不受損害。但在后期發展過程中，國務院決定取消綜合驗收，這對建設行政主管部門帶來了重要影響，主要體現在職權方面。但是在相關工作開展時，主管部門的監督權和審查權沒有發生變化，積極履行自身職責，確保房地產項目合格。

（二）分析《建設工程質量管理條例》及相關立法，進一步明確商品房交付條件

在進入到二十一世紀以后，開發商在驗收的時候必須以相關政策法規作為參考標準，其中的第十六條規定：建設單位具備工程竣工報告的前提下，就可以將不同部門組織在一起開展竣工驗收活動。如果開發商對法規的具體內容不了解，就會做出錯誤的判斷，對項目正常驗收會產生不利影響，主要原因是理解的不夠深入。很有可能對法律條文的認識產生誤解，在進行驗收的時候，重點都放在工程質量上，相關內容主要是以工程質量展開的，如果驗收合格了，說明常規檢查項目沒有問題。但是工程項目中的其他部分是否合格，依據條例是無法知道的，需要進行全面考察才可以［2］。

《建設工程質量管理條例》可以對工程建設中的不同主體進行協調，明確各自的權利和義務，按照規定去辦事?！稐l例》的第十六條規定：建設單位驗收是有一定條件的，必須要接收到竣工報告才可以，驗收中發現沒有問題，就可以繼續進行下去。但是這種方式存在弊端，驗收的主體比較單一，而且沒有全面涉及到相關事項，所以驗收中缺乏相關程序，還不是很完善?！督ㄖā分杏忻鞔_的規定，建筑項目在進行驗收的時候，必須將質量放在第一位，而且符合國家頒布的相關政策法規。建設方自己組織的驗收合格并不能說明問題，停留在狹小范圍之內，依據《建筑法》的要求，驗收要體現出全面性，因此要參考更多的竣工條件，所以對《建設工程質量管理條例》要進行深入的分析。之后頒布的法律中規定工程符合質量驗收、規劃、公安消防、環保等部分驗收。

（三）目前關于商品房交付條件的內容體現了竣工驗收合格的依據就是竣工驗收備案證

工程竣工驗收主要由建設單位來負責，在驗收起的5 日之內向備案機關提交工程質量監督報告。建設單位需要很多部門的同意之后，才能向建設行政主管部門申請備案。對于商品房而言，產權證是非常重要的，和消費者自身利益有著直接關系，辦理產權證的前提條件就是驗收合格。對于我們普通人來說，買房就是為了獲得房屋的所有權，但是如果在竣工驗收環節存在問題，一直沒有處理好，那肯定會影響到今后的正常使用。通過開發商和消費者之間的買賣合同關系分析。開放商和消費者之間的關系，根據《合同法》中買賣合同的規定，買受人對商品有著驗收的權利［3］。

商品房和一般商品不同，大部分人由于缺乏專業知識，所以很難判斷是否符合相關要求，但是消費者擁有知悉權，可以了解相關事情。開發商本身就是商品房的出賣人，開展驗收活動完全是由自己來完成，即使存在問題，處于經濟利益考慮也不會提出來，無形之中侵害了消費者合法權益。為了保證驗收合格的質量，竣工驗收合格的最終審查應該交由建設行政主管部門來完成，最終會得到竣工驗收備案證，廣大消費者會產生信任，在買房的時候更加放心，不用擔心有質量問題。但是在目前頒布的一些法律法規中，關于商品房交付條件沒有明確規定，但是可以知道的是，商品房在驗收環節需要經過各方的審查，才能確保達到質量標準，這樣就可以順利的進行交付。證明商品房符合交付條件的文件就是竣工驗收備案證。雙方在交付過程中意見必須達成一致，更要自覺遵守合同的要求，履行好各自權利和義務。

三、未達到交付條件而交房的法律后果

如果開發商在沒有達到交付法定條件的情況下交房，后果非常嚴重，需要承擔相應的法律責任，對自身發展會產生不利影響，所以一定要慎重考慮。國務院為了促進房地產工程項目的發展，頒布了相關的規定，其中對此內容提出了明確要求，在房屋交付完成后，如果發現是不合格的，要在規定時間內完成返修，并且要交一定的罰款。為了保證房屋建設的質量，要嚴格按照規定制度執行，同時也要加強對房地產市場的整頓，確保穩定、健康的發展。如果情節比較嚴重，可以由工商行政管理部門吊銷營業執照，給消費者造成損失的要依法承擔并做出補償。造成重大傷亡事故，應該追求刑事責任。由于商品房涉及到巨額資金和相關產權，在沒有達到交付條件的情況下就交房，這顯然是不合法的，將給予嚴重懲罰，整頓行業秩序。

對于廣大消費者而言，為了自身的利益考慮，在商品房沒有達到交付條件時，是可以拒絕接受的，不用考慮相應的法律后果，責任都是由開發商來承擔。如果開放商沒有在規定時間內交房，出現了逾期的情況，是要承擔相應責任的，在符合法律規定的前提下，消費者有權解除合同。在交付房屋時，如果交付條件和約定合同有不相符合的地方，并且屬于行政管理內容，在這種情況下，就要以合同約定的內容為依據。如果交付房屋的條件沒有達到相關要求，并且對具體的情況消費者并不了解，就可以通過正當渠道維護自己的權益，要求開發商承擔行政責任。對于造成的一切損失，都要按照規定來賠償，在賠償的時候要根據實際情況而定，確保做到科學合理性。在必要的時候，為了減少過多的經濟損失，消費者有權解除合同［4］。

四、結語

綜上所述，對商品房的交付條件進行了全面分析，現行的法律法規存在一些缺陷，很難解決實際中遇到的問題。為了改善目前效果，需要對立法的相關內容進行了解，并且對相關法律條文及制度進行學習，保證能對具體情況進行熟悉與了解。結合理論深入分析商品房交付條件的相關制度，從實際出發進行思考，提高商品房交付條件以保護消費者的合法權益。