不動產的善意取得制度探究

澳門科技大學，澳門 999078

一、不動產善意取得制度的概述

善意取得，是無權處分人將其占有的財產通過有償的方式轉讓給第三人，如果第三人作為受讓人在取得該轉讓財產的時候是屬于善意的，受讓人就可以依法取得對該財產的所有權。

眾所周知，不動產物權的公示方式就是登記，和動產不一樣，不動產的所有權轉移不能僅僅依靠轉移占有就可以完成，不動產所有權的轉移只有經過了相關登記才能完成該所有權轉移的效力，所以只有經過了登記的不動產才會賦予了它應有的公示效力。對于受讓人而言，正是基于對該公示效力的信任而同意進行交易，是其構成善意取得的一大重要因素。

物權作為一種絕對權，絕對權的一大特點就是其對世性，所以動產的占有和不動產的登記就是如此形成而來并運用，雖然動產和不動產的公示方式不一樣，但是該公示公信力的設置都是為了更好保障物權和方便物權之間的交易。

由此我們可以得出，公示公信的確立應當是不動產善意取得制度的切入點和條件。可以說，無公示公信制度，則無善意取得制度。對于公信，法律希望的是產生正確的公信，那就是正常的物權交易行為，但是若產生了錯誤的公信，即當當事人對事實權利的狀況因為公示的不一致而導致了錯誤的信賴，形成了這樣的錯誤的信賴，就是法律為公示所創(chuàng)造的一個制度，法律既然給予了公信力，那么就是要人們去相信該公信力，如果在生活中出現了與公信力不一致的情況下，我們就應該去相信公信力，因為該公信力的創(chuàng)設就是為了讓人們去相信，這也構成了善意取得的一個要素。同時也要求當事人在信賴該公信力的時候主觀上是善意的，只有在這種情況下，善意取得才可能構成。

不管是動產還是不動產，其善意取得都是要通過交易的方式來獲取該物權，另一方面，我國的《物權法》第106 條有規(guī)定，要“以合理的價格轉讓”的條款就表示善意取得還必須是有償取得，說明了當事人之間存在的應該是利益間的交易關系，善意取得體現的是對該交易的保護。

二、不動產適用善意取得制度的原因

不動產善意取得制度的設置，我們一開始認為的是著重對第三人利益的保護，但是再往深層次去理解的話，可以看到的是對利益保護關系的選擇，體現在對交易安全利益的保護。交易安全體現的是我們社會的一個公共秩序，在現在商事活動發(fā)展迅速交易頻繁的時代，交易安全是作為社會交往和市場經濟發(fā)展的一個重要因素，

（一）社會公共利益

不動產從古至今對人類而言都有著至關重要的意義，這是人類生存發(fā)展的基礎，交易安全體現的也是一種公共秩序。王利明教授曾經表示：“為維護交易安全和秩序……對不動產交易可準用善意取得制度”。不動產的登記就是為了保護交易安全而設置的制度，利于人們通過查閱登記簿確立信任，當人們基于該制度的信任而“信錯了”，構成了其中的善意，為了交易安全和公共秩序的保護，采用善意取得制度。

（二）當事人的利益

公共利益的處理最終離不開當事人利益。在不動產的善意取得中，其中的權利當事人是原權利人和后權利人，在處理兩者之間的利益關系時善意取得制度明顯是為了保護后權利人的權利而犧牲了原來權利人的權利，在案件的審理過程中，該制度若僅僅是要為了保護第三人的權益，這樣看起來甚是不公平，我們看到更重要的是，原權利人和取得人之間是小的利益，犧牲了原權利人的利益的正當性體現在為了更大的利益保護，即交易安全的利益，這同時也是對社會秩序的保護，體現了為保護當事人之間交易安全信任的交往社會秩序。

三、制度的具體設置

由上可知，善意取得制度主要還是為了大的利益方面而設置的，但我們也清楚，對大的利益方面過度的保護，如果造成了雙方當事人之間小利益之間的失衡，也是不利于大利益的穩(wěn)定的。所以，為了真正保護公共利益，為平衡雙方當事人之間的利益關系，對這個制度的設計還是需要設置相應的范圍。

（一）善意的判斷標準和善意的時間

善意指的是對事物的事實狀況有著主觀上的不知情。不動產的物權變更需要通過登記才能成立，所以不動產的善意取得人只有是通過信賴了登記簿上的登記才會和轉讓人簽訂合同。有關不動產的善意判斷標準，在我看來，只要取得人是真心實意得不知道不動產登記簿上的錯誤，因為對登記簿的信賴而進行了交易即可構成善意，對于取得人而言，他在一般情況下要負有相應的注意義務，但不必負有調查義務，注意：義務應以是否構成重大過失為標準，同時最好讓受讓人負有去實地考察該不動產的占有狀況，即使我國的規(guī)定中不動產的占有不具有公示公信力，但是占有始終具有傳遞著某種信息的屬性，也能對登記簿上傳遞的信息作出相應佐證，對不動產的占有外觀進行考察只需要很低的成本，該成本與標的物價格或交易風險成本相比微不足道。即使現在很多人多次呼吁要對善意取得人的“善意”作出更為嚴格的規(guī)定，但是既然已經規(guī)定了不動產登記簿的公信效力，要維持該強大的公信效力，就沒有必要對“善意”作更高要求的標準來限制善意取得和限制公信力的效力，故只要盡到查閱和相應的義務即可。

《物權法》對善意時間規(guī)定的原始條文是“受讓人受讓時為善意”。動產的物權變動是以交付為時間點，那么既然不動產是以登記作為公示手段，那么在我看來登記就可看作是判斷善意的時間點，買受人主觀上的善意也應該是一直延續(xù)到完成了不動產的登記行為才能構成一個完全的善意，登記完成了物權行為才算是完整的完成，那么一整套行為就算是圓滿完成。

（二）支付的合理價格

善意取得還有一個要件是“要支付合理的對價”，顧名思義，無償的轉讓是不能適用到善意取得中的。至于何為“合理”存在爭議性，要明確“合理”的范圍，不動產的善意取得制度才更具有操作性。一般情況下要看的是交易價格時期同一個地段同種類型的不動產的交易市價為準。依據最高院發(fā)布的相關解釋，提出以市場價或者交易指導價格的百分之七十為標準，在我看來這個百分之七十可以作為一個基本的判斷，但是還是應該具體問題具體分析，因為現實情況還是各種各樣的，需要法官的自由心證和世紀情況進行判斷。

另外，不能僅是約定了價格，還需要完成了支付，如果說約定的價款是在一個合理的范圍之內但沒有完成支付，這樣就可以認定善意是不合理的，還是應該完成對合理價款的交付，并且在還未完成支付的狀態(tài)下，受讓人可以把該物權還給真實權利人，那么對當事人而言都不算是面臨損失。

（三）小結

在司法實踐中我們可以看到，雖明確了善意取得制度可以適用在不動產領域內，但是法條的規(guī)定過于籠統(tǒng)，沒有對“善意”和其他相關規(guī)則的內涵和標準進行詳細規(guī)定，也沒有對適用上是否要對動產和不動產進行相應區(qū)分作出規(guī)定，同時，證明規(guī)則的缺失也不利于司法審判，易造成審判標準的不統(tǒng)一。

雖然在《物權法》的相關解釋中有提到善意取得的案件中，如果原來的真實權利人要主張受讓人是不屬于善意的，其要承擔相關舉證責任。但是該條規(guī)定只是盡到了些許彌補作用，在具體操作的時候承擔證明責任的一方要舉證證明到何種程度才能達到證明目的同樣需要法官的裁量，而這種裁量難以確定完全客觀的標準，仍要依賴于法官的經驗與主觀判斷。

四、結語

我們可以看到，不動產的善意取得在具體應用中面臨的問題比想象中多，但該規(guī)則的設置必不可少，要更好的完善該規(guī)則是以后的任務。在認識上我們可以清楚，具有絕對效力的登記制度的存在是為了說明和證明當事人的權利存在，使得其權利有了法律的保障，因為登記制度的不斷完善，以此建立了具有高度信賴的登記簿的制度，不動產善意取得制度的確立出于對交易安全的考慮，也為平衡權利人之間的利益關系，以此強化登記制度，兩個制度相聯系，相互配合，為審判中的案件帶來更加科學和更具操作性的制度，平衡各方利益的同時保護交易安全、維護誠實信用。