“一房二賣”法律規(guī)制研究

代炤興

天津杰森律師事務(wù)所，天津 300170

一、“一房二賣”的概念及特點

（一）“一房二賣”的概念

所謂“一房二賣”，是指房屋出賣人先后與兩個買受人就同一套房屋簽訂兩個房屋買賣合同的行為。在“一房二賣”行為中，雖然存在兩個房屋買賣合同，但房屋只有一套，因此出賣人只能將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給其中一個買受人，導(dǎo)致另一個買受人無法享有合同權(quán)利，無法獲得房屋所有權(quán)。

（二）“一房二賣”的特點

從“一房二賣”行為的性質(zhì)來看，其包括以下幾項特點：第一，出賣人對“一房二賣”行為存在主觀故意。顯而易見，出賣人先后與兩個買受人簽訂房屋買賣合同，其在主觀上對于“一房二賣”的事實處于明知的狀態(tài)。第二，對于出賣人與先買受人簽訂房屋買賣合同的事實，后買受人可能知道，也可能不知道。若后買受人明知出賣人已經(jīng)與他人簽訂房屋買賣合同，依然與出賣人簽訂第二個房屋買賣合同，可以推定其屬于惡意買受人。第三，在不存在出賣人與后買受人惡意串通的情況下，只要買賣雙方意思表示一致且均為完全民事行為能力人，房屋買賣合同即成立并生效，簽訂合同的時間先后并不影響合同的效力。第四，“一房二賣”不僅涉及債權(quán)糾紛，還涉及物權(quán)變動，因此該行為具有一定的復(fù)雜性。

二、“一房二賣”現(xiàn)象出現(xiàn)的原因分析

進(jìn)入二十一世紀(jì)后，隨著我國房地產(chǎn)市場的火爆發(fā)展，“一房二賣”現(xiàn)象愈發(fā)普遍。本文認(rèn)為，導(dǎo)致“一房二賣”現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因包括以下幾個方面：

（一）物權(quán)和債權(quán)具有較大差異

根據(jù)相關(guān)法學(xué)理論，物權(quán)具有排他性的特征，也就是說，同一個物上只能成立一個所有權(quán)。而債權(quán)則與之相反，債權(quán)和債權(quán)之間具有平等性，同一個物上可以同時存在多個債權(quán)。基于此，在“一房二賣”中，即使出賣人和買受人簽訂了房屋買賣合同，在辦理房屋所有權(quán)變更登記之前，出賣人依然是房屋的所有權(quán)人，其依然有權(quán)與其他買受人繼續(xù)簽訂房屋買賣合同，因房屋買賣合同而產(chǎn)生的債權(quán)均是有效的。但是，最終只有一個買受人能夠成為房屋的所有權(quán)人。物權(quán)和債權(quán)在法理層面上的差異是導(dǎo)致“一房二賣”行為出現(xiàn)的法律原因。

（二）商品房預(yù)售制度風(fēng)險較大

為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)階段，我國實行商品房預(yù)售制度。該制度有利于促成房屋買賣交易，使開發(fā)商盡快回籠資金，但對于買受人來說卻存在較大的交易風(fēng)險。為了謀取巨額不法利益，一些開發(fā)商利用預(yù)售制度中先買受人無法及時辦理過戶登記的特點實施“一房二賣”、“一房多賣”行為，嚴(yán)重侵害了買受人的合法權(quán)益。

（三）法律對“一房二賣”處罰力度較小

當(dāng)前，基于一系列主、客觀原因，我國在房屋買賣方面的法律規(guī)定存在諸多不合理、不完善之處。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第八條的內(nèi)容，若開發(fā)商存在“一房二賣”情節(jié)，未取得房屋所有權(quán)的買受人不僅可以按照《合同法》的規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)合同違約責(zé)任，同時還可以主張已付購房款一倍的賠償。然而，近年來我國部分地區(qū)房價瘋漲，在一些情況下，違約責(zé)任和賠償責(zé)任的數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價增長的數(shù)額，為了實現(xiàn)自身利益最大化，部分開發(fā)商大肆實施“一房二賣”行為，“一房二賣”反而能夠使開發(fā)商賺取更多利潤。而且，《解釋》第八條所規(guī)制的主體范圍較窄，僅限于開發(fā)商，不涉及普通二手房出賣人。故而，從整體上分析，現(xiàn)行法律對“一房二賣”的處罰力度較小，無法有效規(guī)制“一房二賣”行為，導(dǎo)致該行為在實踐中屢禁不止。

三、規(guī)制“一房二賣”的法律建議

如前所述，司法實踐中廣泛存在的“一房二賣”行為引發(fā)了諸多法律糾紛，嚴(yán)重侵害了買受人的合法權(quán)益，不利于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及和諧社會的構(gòu)建，在社會上帶來諸多負(fù)面影響。基于此，通過法律途徑規(guī)制“一房二賣”行為是十分有必要的，只有提高實施“一房二賣”行為的難度和成本，才能有效實現(xiàn)房屋買賣法律關(guān)系中出賣人和買受人之間的利益平衡，確保買受人的合法權(quán)益免遭侵害。具體而言，可以從兩個方面規(guī)制“一房二賣”行為，其一為建立信息公開制度，其二為擴(kuò)大懲罰性賠償適用范圍。

（一）建立信息公開制度

為了最大限度地避免出賣人利用信息不對稱等優(yōu)勢侵害買受人的權(quán)益，同時加強各職能部門之間的聯(lián)動，我國應(yīng)當(dāng)建立科學(xué)、完善、高效的信息聯(lián)網(wǎng)查詢平臺，在該平臺上及時公布房屋預(yù)售信息、抵押信息以及相關(guān)法律規(guī)定和政策規(guī)定，方便公眾通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)查詢房屋的各項信息。另外，相關(guān)部門應(yīng)定期對這些信息予以核實，避免出現(xiàn)信息更新不及時、信息不準(zhǔn)確等現(xiàn)象，同時做好相應(yīng)的宣傳工作，使越來越多的公眾能夠享受到信息聯(lián)網(wǎng)查詢平臺的便利，加強自我保護(hù)意識。只有建立信息公開制度，才能大幅增加實施“一房二賣”行為的難度，從根源上杜絕“一房二賣”，確保買受人的合法權(quán)益不被侵害。

（二）擴(kuò)大懲罰性賠償適用范圍

我國應(yīng)在法律層面上嚴(yán)懲“一房二賣”這種不法行為，有效打擊不誠信的出賣人，維護(hù)市場管理秩序。然而，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，對于實施“一房二賣”行為的出賣人，僅僅承擔(dān)違約責(zé)任或額外承擔(dān)已付購房款一倍的賠償。在一些情況下，違法成本與出賣人在“一房二賣”中獲取的利益相差甚遠(yuǎn)，完全無法有效遏制“一房二賣”行為。因此，我國相關(guān)立法對于“一房二賣”行為的懲罰應(yīng)加大力度，擴(kuò)大懲罰性賠償適用范圍。本文建議，一方面，在立法層面上，將《解釋》第八條的規(guī)制主體擴(kuò)大至所有房屋出賣人，而不僅限于開發(fā)商。另一方面，在司法層面上，由于“一房二賣”中的出賣人存在欺詐情節(jié)，司法機(jī)關(guān)應(yīng)允許未取得房屋所有權(quán)的買受人依據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條的規(guī)定主張三倍賠償，提高“一房二賣”的違法成本，提高法律的威懾力。

四、結(jié)語

司法實踐中，為了實現(xiàn)自身利益最大化，部分出賣人違背誠實信用原則，在簽訂房屋買賣合同之后大肆實施“一房二賣”、“一房多賣”行為。這種“一房二賣”行為帶來的影響非常惡劣，嚴(yán)重侵害了買受人的合法權(quán)益，使很多買受人遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至背上沉重的債務(wù)。造成“一房二賣”現(xiàn)象的原因是多方面的，對此，有必要結(jié)合當(dāng)前我國實際國情，通過法律手段規(guī)制“一房二賣”行為，如建立信息公開制度、擴(kuò)大懲罰性賠償適用范圍等，從而最大限度地避免“一房二賣”行為的發(fā)生，維護(hù)正常的市場管理秩序，體現(xiàn)法律的公平與權(quán)威，提高司法公信力。