住宅小區(qū)停車位法律問題探析

聶云飛

天津杰森律師事務(wù)所，天津 300170

在住宅小區(qū)中，停車位是一個比較容易引發(fā)小區(qū)內(nèi)業(yè)主和物業(yè)公司之間糾紛的問題。住宅小區(qū)的停車位是住宅小區(qū)中設(shè)置在地上或者地下的停放機動車輛的開放式場所，它可以進一步分為地上車位和地下車位。其與具有封閉性空間特性的車庫不同。《物權(quán)法》頒布以后，由于法律規(guī)定不能夠?qū)λ邢嚓P(guān)問題都進行特別細致的規(guī)定，所以一些糾紛爭論仍舊存在。對此，有必要針對住宅小區(qū)停車位的相關(guān)法律問題，結(jié)合法律法規(guī)和司法解釋予以進一步探討分析。

一、住宅小區(qū)停車位的歸屬

住宅小區(qū)內(nèi)停車位主要為地上和地下兩種停車位。根據(jù)《物權(quán)法》第30條的規(guī)定，自合法建造房屋的事實行為成就之日起，就發(fā)生效力，其所有權(quán)歸于建造人。根據(jù)《物權(quán)法》第142條的規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，有相反證據(jù)證明的除外。也即，開發(fā)商只要作為最初的建設(shè)用地使用權(quán)人，其投資建造了房屋和相關(guān)設(shè)施之后，它就屬于投資建造的房屋、相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人，住宅小區(qū)的停車位也不例外。當然，其中有兩種例外情況，一種是按照《物權(quán)法》規(guī)定，屬于業(yè)主共有或者市政的部分，比如物業(yè)管理用房、綠化區(qū)域、小區(qū)道路等；另一種則是原本屬于開發(fā)商自己的，即開發(fā)商享有初始所有權(quán)，但是之后為了更好地出售房屋等原因，將自己在停車位上的權(quán)利轉(zhuǎn)讓、贈與給業(yè)主，或者將其設(shè)定為業(yè)主共有，或者直接放棄等。

但是，住宅小區(qū)停車位的歸屬上其實還有另外一個問題，即住宅小區(qū)的停車位是否要有一定比例必須留給業(yè)主，開發(fā)商是否可以對外銷售，對小區(qū)內(nèi)的停車位的購買者是否在身份上要有所限制。對此，現(xiàn)有《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定仍舊不夠明確。但是一個總體原則是，小區(qū)內(nèi)停車位要優(yōu)先滿足業(yè)主所需。對于開發(fā)商是否可以對外銷售停車位以及小區(qū)之外的人是否可以在小區(qū)內(nèi)購買停車位的問題上，筆者認為，在滿足業(yè)主所需后，開發(fā)商可以對外銷售停車位，購買者不一定限制為小區(qū)業(yè)主或者和小區(qū)存在關(guān)聯(lián)的人，但是開發(fā)商有義務(wù)對購買者購買車位進行完善的信息登記。

二、住宅小區(qū)停車位的歸屬形態(tài)

住宅小區(qū)停車位的歸屬形態(tài)上屬于共有還是專有，也是一個值得深入研究的問題。從《物權(quán)法》的規(guī)定看，住宅小區(qū)中的車位，有專有和共有兩種權(quán)屬。對于專有車位，開發(fā)商可以自由選擇如何對其處分；而對于共有車位，則屬于全體業(yè)主，開發(fā)商對其不能夠隨意處分。就專有權(quán)和共有權(quán)的規(guī)定上，《物權(quán)法》第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第70條、71條則規(guī)定了業(yè)主對建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等享有專有權(quán)利。

根據(jù)《物權(quán)法》第74條規(guī)定和最高法《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第6條的規(guī)定，可知住宅小區(qū)停車位的歸屬區(qū)分為兩種情形：第一，在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定歸屬，但是其首先要對業(yè)主需求進行滿足。第二，如果占用了業(yè)主共有道路或者其他場地新增新設(shè)的車位，屬于業(yè)主共有。也即，住宅小區(qū)停車位如果屬于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位，它原本所有權(quán)屬于開發(fā)商，但是開發(fā)商可以通過出售、附贈、出租等方式改變其歸屬，原所有人和新所有人對其享有專有權(quán)。而在業(yè)主原本共有的區(qū)域內(nèi)新增設(shè)的車位，其在權(quán)屬上屬于業(yè)主共有，沒有任何一個業(yè)主對其享有專有所有權(quán)，開發(fā)商也不對其享有專有所有權(quán)。對車位在規(guī)劃內(nèi)還是規(guī)劃外的判斷，需要根據(jù)規(guī)劃文件來判定，特別是《建設(shè)工廠規(guī)劃許可證》及其附圖中的規(guī)定。一般而言，露天車位，特別是設(shè)置在道路兩邊的露天車位，普遍被視為共有，其不可以轉(zhuǎn)讓也無產(chǎn)權(quán)登記，無法登記為專有。

三、住宅小區(qū)停車位的法定優(yōu)先使用權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》第74條第1款的規(guī)定可知，住宅小區(qū)內(nèi)的停車位首先要對業(yè)主的需要進行滿足。這也就規(guī)定了小區(qū)業(yè)主對于住宅小區(qū)內(nèi)停車位的法定優(yōu)先使用權(quán)。當前，在不少小區(qū)內(nèi)存在一種情況，即業(yè)主在小區(qū)內(nèi)沒有車位或者車位嚴重不足，從而不得不通過占用共有道路的方式解決停車問題。而開發(fā)商卻將車位高價出售給小區(qū)之外的人停放，或者設(shè)置商業(yè)性停車場所來賺錢。業(yè)主對小區(qū)內(nèi)停車位的法定優(yōu)先使用權(quán)正是為了解決這種問題。但是，也存在有業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的停車位大量購買，然后再試圖高價轉(zhuǎn)賣給其他業(yè)主的情形。此種情況下，如何理解業(yè)主對小區(qū)內(nèi)停車位的法定優(yōu)先使用權(quán)就十分重要。

按照相關(guān)法律規(guī)定，首先滿足業(yè)主所需，意味著從停車位的出售時間和方式上，必須業(yè)主優(yōu)先，而且建設(shè)單位要給業(yè)主保留必要的比例，即該部分停車位只能由小區(qū)業(yè)主購買，外來人不得購買。對此，實踐中有的開發(fā)商按照0.8：1的比例來確定業(yè)主專有停車位的數(shù)量，即其要達到小區(qū)內(nèi)出售房屋數(shù)量的80%左右。其次，既然是對業(yè)主的需要進行滿足，意味著業(yè)主對停車位的購買，是為了滿足自己的停車需要、生活需要，而不能將其繼續(xù)投資，或者商業(yè)謀利。此外，業(yè)主自己對停車位的需要的滿足，不能夠?qū)ζ渌麡I(yè)主對停車位的需要的滿足進行傷害。這意味著業(yè)主對停車位的購買應(yīng)當有數(shù)量上的限制，應(yīng)當合理，在合理范圍內(nèi)對自己生活停車所需的車位，一個到兩個，高價轉(zhuǎn)賣給他人，可以被容忍；但是以高價轉(zhuǎn)賣給他人的目的而購買超過自己生活需求的停車位的行為，則應(yīng)當被禁止。

四、業(yè)主對于停車位尋求救濟的權(quán)利

如果住宅小區(qū)停車位發(fā)生權(quán)屬上的糾紛，特別是發(fā)生沒有首先滿足業(yè)主需求的糾紛，業(yè)主對其有尋求救濟的權(quán)利。對此，司法實踐中積極支持業(yè)主合法正當?shù)臋?quán)利。但是在某些糾紛問題上，司法實踐中由于缺乏更為明確的立法指導，容易使得糾紛解決思路不同，甚至發(fā)生“同案不同判”現(xiàn)象。比如停車位如何“首先滿足業(yè)主的需求”，現(xiàn)實生活中對此有不同解讀，而且各方立場不同的情況下，很多解決理解無法達成統(tǒng)一立場。對此，比如雖然開發(fā)商按照0.8：1給業(yè)主預(yù)留了一定車位，但是業(yè)主實際對停車位所需超過了相關(guān)比例，由于有的家庭有2輛車，甚至對停車位所需超過房屋數(shù)量，對此開發(fā)商要對超出部分按照對外商業(yè)售價出售停車位，是否可行？此外，如果小區(qū)業(yè)主將自己的停車位高價賣給外來人，然后占用公共道路停放自己的車輛，如何處理？小區(qū)業(yè)主將小區(qū)房子轉(zhuǎn)賣，卻保留車位不轉(zhuǎn)賣，對此司法實踐如何處理？這些立法中都缺乏更為具體的規(guī)定，導致司法實踐中處理不一。

對此，筆者認為，為了更好地保護業(yè)主對于住宅小區(qū)停車位尋求救濟的權(quán)利，并且對于救濟內(nèi)容上有更高的可預(yù)期性，應(yīng)當通過頒布司法解釋等方式，對這些更為細節(jié)的內(nèi)容進行規(guī)定，加強對司法實踐中的引導，從而使得業(yè)主在停車位上的救濟權(quán)利的落實更加明確，更加具有可預(yù)期性，并且適當傾斜于業(yè)主一方的利益。

五、結(jié)語

近年來，業(yè)主對于停車位有更大需求，但是立法的滯后性導致現(xiàn)有法律對于相關(guān)問題的指導不充分，司法實踐中對此也做法不一。未來有必要在立法上加強法律規(guī)定內(nèi)容的細化完善，在法律解釋上擴大適用范圍，以指導解決現(xiàn)實問題。