房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)及防控策略研究

李愛華 徐如夢(mèng)

[摘 要]房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其生產(chǎn)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金，所以融資是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中需要重點(diǎn)關(guān)注的問題，文章分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并提出相應(yīng)防控對(duì)策建議，希望可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)合理有效地規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);融資風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.29.050

1 引言

房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中由于籌措資金的規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位而引起的收益變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防控是指企業(yè)為了降低自身融資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別分析進(jìn)而提出應(yīng)對(duì)策略的一系列手段。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，投資回收慢，若籌資規(guī)劃不到位很容易導(dǎo)致企業(yè)資金緊缺。因此，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行高效的融資是房地產(chǎn)企業(yè)目前需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。

2 房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

2.1 融資渠道相對(duì)單一

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金支持，所以融資工作對(duì)保證房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)固發(fā)展具有重要意義。但是從我國目前的情況來看，受國家政策影響和企業(yè)自身?xiàng)l件限制，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對(duì)單一，一般只有借助銀行貸款這一種融資方式。銀行貸款融資方式雖然比較穩(wěn)妥，但這種單一融資渠道也會(huì)給企業(yè)帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。首先，過于依賴銀行貸款使得企業(yè)在協(xié)商貸款利率時(shí)處在被動(dòng)的一面，議價(jià)能力較低，造成融資成本相對(duì)較高;其次，如果房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴某一融資渠道，一旦這種融資渠道出現(xiàn)問題，會(huì)使企業(yè)無法得到需要的資金，進(jìn)而影響企業(yè)的健康穩(wěn)固發(fā)展。

2.2 風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)較弱

融資是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的重要組成部分，融資的成功與否不但決定了企業(yè)現(xiàn)金流的大小，也決定了企業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)的大小。現(xiàn)實(shí)情況是，很多房地產(chǎn)企業(yè)管理人員受傳統(tǒng)金融制度的影響，認(rèn)識(shí)不到進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)防控的重要性，認(rèn)為融資工作單純的只和財(cái)務(wù)部門相關(guān)，讓財(cái)務(wù)部門自己處理即可。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，同時(shí)也不了解與之相關(guān)的政策法規(guī)，在進(jìn)行項(xiàng)目融資時(shí)，既不能清楚全面地認(rèn)識(shí)到融資規(guī)模和融資渠道，也不能整合公司內(nèi)外各種可利用資源來幫助企業(yè)完成融資，經(jīng)常導(dǎo)致企業(yè)無法按時(shí)獲取所需資金，出現(xiàn)資金斷裂影響企業(yè)后續(xù)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，從而增加企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 部分企業(yè)盲目融資

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期比較長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)從投資到收到回報(bào)的時(shí)間比較長(zhǎng)，為了獲取足夠的資金進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了盲目融資現(xiàn)象。簡(jiǎn)單來說就是房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時(shí)不夠理性，不能從自身實(shí)際情況出發(fā)選擇合適的融資渠道，而是忽視融資成本和風(fēng)險(xiǎn)選擇比較容易獲得資金的渠道。房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行進(jìn)行融資的成本為8%～10%，通過其他金融機(jī)構(gòu)的融資成本在15%～18%，而通過社會(huì)資本融資的成本則高達(dá)20%～50%[1]。但是，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)為了在短期內(nèi)能夠獲得足夠的資金，以保證企業(yè)的正常生產(chǎn)建設(shè)，在進(jìn)行融資時(shí)通常忽視風(fēng)險(xiǎn)問題，盲目地選擇融資成本較高的融資渠道，抵押固定資產(chǎn)進(jìn)行融資，一旦企業(yè)資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難很可能出現(xiàn)資不抵債的情況，這對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說是毀滅性的打擊。

2.4 金融環(huán)境和國家政策的影響

我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依賴銀行貸款這一單一融資渠道，當(dāng)金融環(huán)境和國家政策發(fā)生改變時(shí)，都會(huì)給融資帶來沖擊，加大企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。就目前情況來看，我國的金融環(huán)境和國家政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資并不友好。我國政府自2006年開始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，銀行及金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率都有所提高[2]，由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款，所以當(dāng)金融環(huán)境和國家政策發(fā)生變化時(shí)，企業(yè)很有可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的情況，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，增加企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。在國家信貸改革等政策的宏觀調(diào)控下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r的限制，銀行信貸額度較低，越來越難以通過銀行貸款的方式獲取資金，企業(yè)不得不選擇其他融資成本較高的渠道獲得資金從而增加了企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防控對(duì)策

3.1 發(fā)展多元化融資渠道

就我國目前情況而言，銀行貸款依然是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道。由于融資渠道過于單一，所以哪怕是簡(jiǎn)單的銀行利率變化都會(huì)造成融資成本大幅增加，進(jìn)而增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。為了改善這一問題，需要房地產(chǎn)企業(yè)自身和政府相關(guān)部門一起努力，積極探索新的融資方式，形成多元化融資渠道。譬如可以借助房產(chǎn)預(yù)售來進(jìn)行融資，在項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)開展融資活動(dòng)，能夠有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而且這種融資方式產(chǎn)生的融資成本相對(duì)較低，能夠顯著地減小融資風(fēng)險(xiǎn)[3]。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身規(guī)模大小、經(jīng)營狀況和發(fā)展目標(biāo)等具體情況，選擇適合的融資渠道組合方式，盡可能地降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3.2 提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，并且可能會(huì)由于企業(yè)管理人員的不重視導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)加大，企業(yè)只有提高自身風(fēng)險(xiǎn)防控能力，同時(shí)提高管理人員對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)防控重要性的認(rèn)識(shí)，才能從根本上真正降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的決策者要使融資戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略保持一致，培養(yǎng)提高管理人員的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)。具體來說，企業(yè)管理人員要積極參與融資過程，增加對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)問題的認(rèn)識(shí)，提高自身風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營發(fā)展情況和外部環(huán)境的變化，企業(yè)要不斷調(diào)整融資風(fēng)險(xiǎn)防控措施，盡可能早地識(shí)別和解決企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，不斷提高融資風(fēng)險(xiǎn)防控的能力。

3.3 合理規(guī)劃，理性融資

房地產(chǎn)企業(yè)為了降低融資風(fēng)險(xiǎn)，避免盲目融資，需要切合自身情況制定合理的融資規(guī)劃，樹立正確的融資觀，理性地進(jìn)行融資。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身規(guī)模大小、還款能力和未來發(fā)展趨勢(shì)，確定合理的融資金額，避免增加企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn);另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇適合融資渠道的原因是，無論是銀行貸款，還是發(fā)行股票或債券等其他融資渠道融資，都是既有利又有弊的。企業(yè)只有選擇最適合自己的融資渠道，才能正確地規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地降低融資成本，保證企業(yè)健康穩(wěn)固的發(fā)展。

3.4 積極應(yīng)對(duì)金融環(huán)境和國家政策變化

金融環(huán)境和國家政策的變化會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大沖擊，為了減小融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷調(diào)整自身的融資活動(dòng)以適應(yīng)環(huán)境的變化。國家的一些宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控，會(huì)導(dǎo)致銀行準(zhǔn)備金率和信貸利率發(fā)生變化，可能會(huì)增加融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)關(guān)注金融市場(chǎng)環(huán)境和國家政策的變化，積極應(yīng)對(duì)，根據(jù)變化及時(shí)調(diào)整企業(yè)的融資規(guī)模和融資方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)因此帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該采用國家政策提倡的新技術(shù)、新材料和新手段，用科技和創(chuàng)新思維推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因?yàn)檫@不僅可以使企業(yè)享受到國家和地方給予的稅金減免和專項(xiàng)貸款等優(yōu)惠政策，還可以通過轉(zhuǎn)型來適應(yīng)金融環(huán)境和國家政策的調(diào)整，從而提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié)論

綜上所述，本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因，提出房地產(chǎn)公司發(fā)展多元化融資渠道，提高企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，合理規(guī)劃、理性融資，積極應(yīng)對(duì)金融環(huán)境和國家政策的變化。只有這樣才能降低房地產(chǎn)公司的融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)固的發(fā)展。

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