“不交吉”法拍房：機會還是陷阱？

南方周末特約撰稿 周縵卿 南方周末記者 杜茂林

“不交吉”法拍房，是指未騰空就被拍賣的房屋，價格相對便宜，但衍生出的糾紛也不少。　　　　　　人民視覺　?圖

★“不交吉”法拍房，是指未騰空就被拍賣的房屋。此類法拍房不受購房資質限制，價格相對便宜，吸引了眾多投資人的目光，但也因此衍生出系列糾紛。

把“先清空再拍賣”作為基本原則，實際上缺乏相應的依據：最高法院規定在確權裁定書送達后15天內清空房屋，但并未規定在拍賣之前就要騰空。

楊斌決定不惜付出“違法”的代價去砸門。當過檢察官，也當過律師，她知道自己的行為意味著什么。

2020年9月11日下午6時，楊斌找來一把錘子，用力砸向一扇高2米、寬1米的玻璃門，她想收回從法律上來講已經屬于她的房產。

一年前，她買下了這套位于廣州越秀區的法拍房，但手執法院的確權裁定書，就是拿不到房門鑰匙。楊斌與該房的租客、收租方陷入破鎖、換鎖、報警的循環。其間，她多次報警，認為拒不搬走的租客擅闖私宅，應被拘留，但警方調解無效。

陷入糾紛的這套法拍房，被廣東人稱為“不交吉”法拍房，是指未騰空就被法院拍賣的房屋。

此類法拍房不受購房資質限制，價格相對便宜，吸引了眾多投資人的目光，但也因此衍生出系列糾紛。有些房屋所有人甚至借助“私力救濟”，采取暴力措施強行收房。

北京市朝陽區法院王四營法庭原副庭長張逢春了解到的情況是，在房屋沒有騰空時法院就組織拍賣，背后是法院的執行難。

沒有準確的數據可以佐證，“不交吉”法拍房到底帶來了多少法律糾紛。但在張逢春看來，“情況比較普遍”，而執行難引發的“麻煩”，最終還要回到司法系統來解決。

“拉鋸戰”

砸門的同時，楊斌報了警。她的想法是，“要么我因為故意毀壞財物被拘留，要么住在里面的人因非法侵入住宅被帶走”。

門被砸開后，走出來一個睡眼惺忪的男人，問有什么事。楊斌向南方周末記者回憶，越秀公安分局大塘派出所的警察很快到了現場，雙方都被帶至派出所，一直待到凌晨1點半，警方仍認為是房產糾紛，再次告知楊斌可以協商解決或者訴訟解決。

有“糾紛”的房產位于越秀區文明路金德大廈19層。文明路是老城區最有名的“糖水一條街”，魯迅紀念館、中共廣東區委（第一次國內革命戰爭時期，中共在廣東地區的領導機關，全稱中國共產黨廣東區執行委員會）舊址等建筑都位于此地。

楊斌在2019年7月看到了此處房產的拍賣公告，公告明確表示這是一次“不交吉”拍賣：按照房屋現狀拍賣，不負責標的物的交付與清場。

看到公告后，楊斌一家人實地看了房，覺得不錯。房子當時租給了一家賣燕窩的公司，租期至2020年3月。現場溝通后，楊斌認為沒什么問題：“租到3月也行，到時候向我們交租便是。”

2019年7月27日，在簽署拍賣成交確認書后，楊斌一次性付清了近94萬元的房款。十多天后，她收到了海珠區人民法院的房屋確權執行裁定書。楊斌提供的不動產權證顯示，所拍房屋為商品房，使用年限50年，套內面積64.23平方米。

這不是楊斌第一次接觸“不交吉”法拍房。作為一名原檢察官，她知道其中的風險，但過往的經歷給了她足夠的信心。

“此前經過我手的‘不交吉法拍房不止10套。”楊斌說，以往的經驗是，拿著法院的確權裁定上門，若有人，告知房子已經易主，“如果繼續住，就向我們交租，否則限其搬離。”

拿到確權裁定后，楊斌和丈夫將裁定復印了3份，給租戶和原收租方廣州泳宗實業投資發展有限公司（下稱“泳宗公司”）各1份，同時向大廈物業管理處交了兩個月物業費，并說明以后的物業費由她交付，“過程很順利，沒有異議”。

但這次，楊斌失算了。

2019年10月，楊斌手持法院裁定書找到租戶，提出對方若續租，必須向她交租。租戶不愿意，認為楊斌沒有房產證，不足以證明產權。

隨后，楊斌報警，但警察調解無效，“后來陸續又協商了好多次，最后都變成了爭吵，報警，事態僵持不下。”

“拉鋸”在2020年6月19日達到高潮。楊斌第一次撬鎖破門，將自己的家居和生活用品一一搬入，強行入住，原租戶看到這種架勢，次日搬離。

沒想到的是，原收租方泳宗公司卻也派人入住，并在6月20日晚上爆發了更大的沖突。南方周末記者在現場看到，雙方發生激烈爭執，楊斌拿出法院執行裁定書以證產權，對方一人拿出租賃合同，聲稱自己是新的租戶。

爭執招來了警察。六名警察陸續到場維持秩序，建議雙方協商或者訴訟解決。一個月之后，警方在該房門口安裝攝像頭，并派警員24小時坐鎮值班。

2020年8月12日，楊斌拿到了房產證。但3天后，楊斌發現門鎖又被撬，此時警方已撤離。

“不解”

撬鎖、報警之外，楊斌還想到了訴訟這條路。

2020年6月24日，楊斌訴馮群有、楊偉雄、黃強以及泳宗公司物權保護糾紛一案在越秀區法院立案。

“誰侵占我的房子，我都報警要求警方查明身份，后續起訴。”楊斌說，上述人員都曾占房不走，特別是原收租方泳宗公司法定代表人蘇某，每次都是他帶人“鬧事”。

南方周末記者向蘇某求證此事，其表示“不知道記者在說什么”，認為此事與其無關便掛斷電話。

法院立案后，雙方亦時有沖突，再次陷入撬鎖換鎖的循環。

廣州市公安局了解情況后回應南方周末記者稱，楊斌于2020年9月11日報警稱其位于金德大廈的房屋的門鎖被人更換，大塘派出所受理后，作為治安案件調查，并于9月29日對故意毀壞財物的蘇汶潛處以行政拘留。

但楊斌對公安的做法還是感到“不解”，“警方為什么不認法院的裁定呢？”楊斌認為，法院出了裁定確權是她的，住在里面的人理所應當搬出去。

廣州市公安局則認為，通過司法拍賣購得“不交吉”房屋的，如果第三人占有房屋不移交，權利人可以提起訴訟。爭議過程中，若各方當事人未采取過激手段，屬民事糾紛，不屬公安機關管轄；若有人實施治安違法或刑事犯罪行為，公安機關才會介入處理。

北京大學法學院副教授劉哲瑋向南方周末記者解釋，如果此前房屋占有人是合法占有，那么買受人即使通過法院裁定取得所有權，也可能無法行使占有權、使用權。比如楊雖已取得房屋所有權，但原租戶在該房屋被拍賣前若簽訂了合法的租賃合同，楊斌則無法立即占有、使用該房。

“物權上各個權能是分開、獨立的。”劉哲瑋說，唯一途徑是向法院提起排除妨礙、返還原物的物權保護訴訟，由法院裁決房屋占有人的權利來源是否合法。敗訴方如果不搬離涉案房屋，法院可以強制其搬出。

但走法律程序，權利人一般又不愿承擔時間成本。“在我印象中，‘不交吉房拍賣成交后，遇到糾紛的，不少都是私下解決。”廣東某市法院執行局的法官吳淞（化名）告訴南方周末記者。

廣東律師羅鵬遠佐證了該法官說法，其回憶此前代理過的一起案件，客戶在2017年購買了珠江新城某小區“不交吉”法拍房，其時房屋占有人不愿搬走。對方律師很直接：“如果走法律程序，可能至少兩年，你們現在給60萬。我們馬上搬。”羅鵬遠與對方律師相識，最后降到25萬，占有人搬走。

“案多人少”

在吳淞看來，“不交吉”的出現，和法院為了提高執行效率有關。

根據拍賣、變賣財產的相關規定，買家從簽收了拍賣成交裁定時起即取得拍賣房屋的所有權，而法院也應在送達裁定書后的15天內將涉案房屋交付給買受人，如果15天后涉案房屋仍由被執行人或第三人占用且拒不騰房，法院需強制執行收回房屋并交付給買家。

“但實際情況是，15天之內，法院可能收不回來房屋。”吳淞說，有時候，要騰空一處被執行房屋，即便出動整個執行局的人，都不一定行。如果一年就辦10個案子，法院還能承受，但像廣東的深圳、佛山有些基層法院，一年拍賣的房屋有一千多個，法院沒有精力去完成如此大的工作量。

案多人少之外，被執行人不配合也會造成執行難。張逢春介紹，有的被執行人在房屋拍賣之前，特意安排社會上的孤寡老人去居住，法院上門執行，還會遇到“道德困境”，“還有被執行人本就是鰥寡孤獨，就這么一套房子，騰空后，他們住哪？”

困難不止如此。廣東某法院執行局員額法官向南方周末記者敘述了執行的一般過程：

法官上門執行，會詢問房屋占用人的身份和占用原因。占用人往往會拿出身份證和租賃合同，那法官會把租賃合同登記下來，在沒有人主張合同有問題的情況下，法官不會去調查合同的真假。

“不交吉”還有法院隱藏的“小心思”。“因為有些法院想‘甩鍋給其他法院。”上述法官解釋，執行法院如不負責騰空，法拍房的買受人另訴排除妨害時，涉及不動產糾紛，由不動產所在地法院專屬管轄。如果執行法院所在地和不動產所在地不是同一個地方，“麻煩”也就交了出去。

種種障礙之下，“不交吉”法拍房成了一種選擇：通過降低交易價格的方式，讓買受人承擔清退的風險和成本。

能否一勞永逸？

“不交吉”一度引發輿情。2017年7月，廣州市李某某以約560萬拍下天河區一套“不交吉”房屋后，李某某要求原住戶搬離，協商不成訴至法院，天河區法院一審判決“支持”，廣州市中院二審改判。

改判的原因是，二審法院認為李某某雖然取得了涉案房屋的不動產權證，但涉案房屋是按現狀方式拍賣，李某某在拍賣時對此應當清楚，故其應當承擔相應的法律后果，要求原住戶騰空房屋，理由欠充分。

二審結果引發社會熱議。2019年5月，廣州市中院主動再審改判，認為房屋現居住人稱小孩在涉案房屋附近讀書不構成長期占有該房屋的法定事由，限期騰空。

吳淞的看法是，“二審法院最初的改判，相當于告訴買家買了一張‘紙，顯然是有違常理的。”

輿情引起了有關部門的注意。2019年6月，廣東省高院印發了《關于進一步規范司法拍賣不動產移交工作的指導意見（試行）》，明確了“以清場交付為原則”，并規定了強制清場的方法和程序。

對這份文件，吳淞認為，其實就是重申最高法2005年關于拍賣、變賣財產的規定，以及2016年出臺的關于網絡司法拍賣若干規定的文件精神。

南方周末記者注意到，廣東不是第一個出臺此類意見的。早在2017年，江蘇省高院已出臺《關于正確適用網絡司法拍賣若干問題的規定》，明確要求，法院拍賣不動產時，除法律另有規定外，一般均應清空后再拍賣。

2018年，安徽省高院執行局也出臺了《關于強制執行中房屋騰退若干問題的指導意見》，具體要求與江蘇省高院的規定類似。

吳淞發現，把“先清空再拍賣”作為基本原則，實際上缺乏相應的依據：最高法院的規定是，確權裁定書送達后15天內清空房屋，并未規定在拍賣之前就要騰空。

廣東省高院回避了這個問題，雖然規定了“清空交付”，但沒有明確“先清空再拍賣”，而是表述為“執行法院應當責令被執行人或者其他占有人在指定期限內自行搬離”,并明確了拒不搬離的法律后果。

根據吳淞的觀察，廣東省內的司法實踐中有兩種執行模式：先清空再拍賣和拍賣后再清空。無論哪種形式，最后還是得“硬著頭皮去做”。當然，現實情形更為復雜，有時法院找不到被執行人，有時執行局存在得過且過的推卸心態，都可能使“清場移交”無法落實。

大量“不交吉”法拍房的存在，引發了大量矛盾沖突。張逢春認為結果既增加了當事人訴訟之累，也浪費了司法資源，“那些雙方都不妥協的糾紛，最終還是走上法庭”。

在法拍房“交吉”的問題上，張逢春覺得法院是不能退縮的，越退縮只會越難執行，“如果大家都退，強制程序就會空轉，最終損害的是司法公信力。”

在張逢春看來，清房時遇到的各種執行難題，應該對癥下藥。比如房屋占有人確為孤寡老人等生活有困難的人群，法院應該主動和民政部門聯系，形成聯合機制共同解決。“只有全社會逐漸形成被執行人主動搬離的良性循環，這項工作將來才會變得容易，否則，只會越來越難。”

也有人提出，應禁止法院“不交吉”拍賣，一勞永逸地解決這個問題。

是否要一律“交吉”？　劉哲瑋認為，應交由市場選擇，不應統一標準。“交吉”的好處在于司法拍賣輔助機構有專門的人協調房屋騰空，清場，確保房子干凈，有利于預防糾紛。缺陷是成本是不可控，清房的成本攤在了房屋的起拍價，“如果強制法院清理房子后才進入拍賣，可能會因價格過高流拍，損害債權人的利益”。

他的建議是，從“買家”的角度出發，法院應該盡可能多地提供“不交吉”法拍房信息和對應的風險提示，比如拖欠了多少費用，有無債務關系。

買了“不交吉”法拍房的楊斌，在起訴狀中提了5項請求，包括要求賠償精神損失費。訴訟目前還未開庭，她表示不后悔買了那套房子，“即便九十多萬不要了，也要為自己討個公道。”