房地產企業財務管理存在的問題及對策

許艷平

摘要：隨著社會經濟的不斷發展，我國的房地產行業也進入飛速發展時期。高收入隨之迎來的是高風險，而且房地產行業內部較為復雜，存在著諸多不確定性的風險特征，再加之房地產行業的特殊性質，這種風險的隱患更為嚴重。細究其原因，這與房地產內部的財務管理存在著一定的關系。因此，房地產行業的財務管理問題尤為重要。本文結合當前社會經濟形勢對房地產行業財務管理存在的問題進行分析，并提出相應的措施，以應對當前房地產企業財務管理存在的問題，以幫助我國房地產行業更好的發展。

關鍵詞：房地產;財務管理;問題與對策

引言

房地產作為我國的支柱產業，在進入21世紀之后就開始進入高速發展時期。其為我國的經濟發展帶來了一定的積極影響。然而房地產行業雖然經歷了長期的發展，其內部還存在大量的問題，如產業鏈長、投資周期長、資金回收風險較大等，且隨著我國經濟發展越來越快，房地產企業之間競爭激烈，房地產行業想要長期發展，必須對內部的財務管理工作進行整頓。

一、房地產企業財務管理的重要意義

（一）企業資產管理、配置優化

房地產企業在進行財務管理工作時必須要與當下的社會環境、企業狀況相結合，與企業的經營發展策略相一致，這樣其做出的決策服務才會更科學合理，對企業資源的分配也更為協調。所以在企業進行財務管理時一定要將資金資源進行集中的管理，從而達到對企業的統籌管理，以達到對企業資源的有效管理。對企業資源有效管理可以為各部門各方面提供合理的物質基礎，以保證其正常運作，也能使企業更好地對市場商機進行把握。另外，企業要對各部門進行嚴格的權責把控，對各部門的權責進行詳細的劃分，并對各個部門實行考核制度，確保企業能夠穩步發展。

（二）嚴格進行財務管理的監管

在房地產企業的財務管理工作中，要結合企業的實際情況對財務工作進行監管。也可以實施“雙重”管理思路，即子分公司的財務管理人員直接接受集團公司財務管理部門的領導;子分公司的財務管理人員接受子分公司經理的領導，形成嚴格的管理制度，以便對財務部門的工作進行嚴格的約束。

（三）實行統一機制，落實考核制度

當今社會發展日新月異，各行各業都在隨著時代的進步不斷向前發展，房地產行業也應與時俱進，不斷的創新發展，特別是對于企業內部財務工作的管理模式要不斷進行探索和創新，對財務管理體制進行不斷的嘗試，以進行完善，并對各部門進行嚴格的管控。同時要落實全面的成本管理制度，加強各部門之間的溝通，同時要求各部門對財務工作給予積極的配合。在進行經濟業務時，各部門應對資金流通信息進行全面的公開，使資金流動透明化，從而使企業財務工作更為有效。

二、房地產企業財務管理問題

（一）財務管理觀念以及方式落后

受我國經濟制度的影響，我國大多數房地產企業存在所有權與經營權重疊的現象，企業所有者往往親自對企業進行經營管理。雖然這可以有效減少企業經營成本，但使得權力過于集中，造成企業管理效率受到嚴重阻礙。管理者往往無法清楚地認識可能到來的風險，無法對其做出有效的預防工作。再加上房地產企業的財務風險往往發生在項目開發的過程中，管理者風險意識的缺乏，房地產資金的回籠周期過長，導致投資風險大大增加。

（二）權力分配失衡

房地產企業內部存在嚴重的權力分配不協調問題，企業內部管理混亂，各部門無法得到有效的控制和監管，從而無法使財務管理工作進行統籌。還有，一些下屬企業和部門管理運營的過程中，常常出現追求個人利益而使企業利益受到損失的行為，不重視企業全局的經營活動，進而無法實現企業利益的最大化。再加上權力分配的不均勻，出現權力重疊，管理范圍模糊等問題，一些部門在運營過程中縮手縮腳，難以發揮其全部作用，使企業的正常運營受到了嚴重影響。

（三）缺乏健全的資金管理制度

大多數房地產企業在開展經營活動時，缺乏長遠的目光，沒有對之后的長期發展進行考慮。對資金的投入只注重短期的回報率，對長期資本回報率缺乏考慮。還有一些企業投資時，過于急功近利，一味地追求利益，沒有考慮到隨之而來的風險，進行過多過大的資金投入，這會導致嚴重的資金鏈斷裂。且缺乏有效的內部管理制度，企業在經營過程中，缺乏清晰的目標，因此無法對未來可能發生的風險進行判斷。

（四）財務管理和控制力度不足

我國的房地產企業大多數貸款額度較大，管理者在經營活動中追求經營效益，企業財務部門參與經營活動不多，無法及時了解企業的經營決策情況。財務管理與企業經營有時不在同一個目標上，企業財務管理的過程也無法控制，從而使企業的財務信息不真實，不利于企業的長期健康發展。

（五）缺乏信息對稱

目前我國的房地產企業缺乏專門的財務管理人才，財務管理信息無法實現共享，繼而難以使企業各部門的財務信息進行匯總分析。下屬企業及部門的信息無法及時的向上傳達，上級的信息無法及時下達，這嚴重增加了會計工作的難度，也大大增加了會計工作人員的工作量。企業的會計工作如果不能保證及時性和有效性，那么所獲取的信息往往會缺乏一定的真實性，會導致信息不對稱，使會計核算工作出現嚴重的偏差。

三、強化房地產企業財務管理的策略

財務管理工作對于房地產行業有著舉足輕重的作用，也是企業進行綜合管理的重要部分。一個企業財務管理工作是否做得足夠優秀往往能對企業的發展經營起到重要的影響，在一定程度上決定了該企業的發展前景，且財務管理工作也對企業的風險管理有著重要的影響。因此，房地產企業想要得到更好更快的發展，需要對財務管理工作給予足夠的重視，確保其能順利地開展，具體可從以下幾點抓起：

（一）強化企業的成本管理水平

成本控制在企業的經營活動中對提高資源的利用率起著積極的作用，合理的成本控制能有效減少企業的經營成本，減少企業的經營成本也等于增加了企業的收入，一樣能提高企業的經營效益。企業的管理者及財務負責人，在進行企業管理的運營過程中，應充分掌握企業的財務管理環境，使之能夠合理利用財務環境，以及對企業的一切財務活動確保在自己的掌控之中。

成本控制是財務管理的重中之重，而全面預算管理又是成本控制的重中之重。全面預算管理工作作為成本管理的核心手段，貫穿整個生產經營活動的過程，影響生產經營的全過程、全方位，其對企業所有的經營活動都能夠進行控制，并提前做出規劃。更為重要的是，預算管理活動對于房地產企業來講不僅僅是一種管理活動，更是企業進行現代化管理的一種體現。因此，企業在進行全面預算管理工作時，要對其意義和作用進行全面的、透徹的了解，將其納入企業的統籌發展戰略中，各部門要積極配合財務部門的預算管理工作，在企業上下的所有環節都能夠體現出預算管理的理念。要想讓成本控制及全面預算管理工作順利地開展，有以下兩種方式：首先要組織保障策略。企業在進行全面預算管理工作時，應當結合當前的社會市場環境、企業的組織管理結構以及企業的實際情況來對全面預算管理的體系進行合理地制定。在制定的過程中，對企業的各個部門、各個崗位的權力和職責進行詳細的劃分，對所有部門崗位的工作業務進行明確的規定，以此來對企業的工作行為進行嚴格的規范。從而使企業的全面預算管理工作的權威性和實質性得到保障;然后是制度保障策略。想要落實全面預算管理工作，首先必須制定出一套完整的全面預算管理制度。有了完善的制度，預算管理工作才能夠順利地進行，也能得到一定的保障。再加上制定一套績效考核制度，財務管理工作也將會得到較為完善的財務管理體系，未來社會經濟發展也會得到更好的幫助。

（二）完善企業內部財務控制

房地產企業的財務管理工作主要由企業的投融資戰略計劃以及企業的日常管理組成。房地產企業的財務管理往往較為復雜，需要在房地產企業進行項目投資的過程中，對項目過程的各個階段進行實地考察之后再進行開展。在投資項目進行的初期，財務部門需要就企業投資項目的資金調配、融資渠道及向投資方進行項目資金申請等一系列財務活動進行統籌規劃。在項目開發的過程中，也要實時對企業的資金進行管理，對資源進行合理的配置，確保資金的利用率;在項目發售的時期，應積極與銷售部門進行協調溝通，以幫助企業加速資金回籠，及時對應收賬款進行處理，對企業的經營利潤進行核對。

在進行企業資金使用方案的制定過程中，應與各個部門進行及時的溝通，對所有意見進行分析，適當的采納合理的意見，最后進行商討分析之后對結果進行匯總。匯總情況還要與實際情況相結合，對投資環境、市場環境都要進行細致的分析，如出現不一致的情況，應及時對匯總結果進行合理的修改，最后得出最終結果。

（三）強化稅務管理

企業的稅務管理也是房地產行業較為重要的管理環節之一。稅務管理產生的結果較為嚴重，進行稅務管理的相關人員都要掌握到我國具體的相關法律法規，熟悉當地的稅務政策，才能有效地進行稅務管理工作，進而使企業健康穩定的可持續發展。一個優秀的稅務工作人員不但可以為企業及時地進行稅務繳納申報，還可以在不違反我國相關法律規定的情況下為企業合理避稅，利用相關的法律知識使企業獲得優惠政策。并對企業各部門的工作提出合理的建議，對企業未來的發展項目提供有力的參考意見，使房地產企業的經濟利益最大化。

（四）構建完善的企業內部控制機制

企業內部的控制機制是企業的經營管理者為了能夠有效地控制企業管理計劃，以及達成既定的管理目標而建立的一系列企業管理計劃和策略。這種機制可以幫助企業在進行經營活動的過程中使相關業務的管理能夠有效地開展。這種機制也能夠對企業的一些經營行為進行有效的監管，對企業內部各個部門的任何違反有關規定的行為及時進行制止與懲罰，對徇私舞弊的現象及時進行揭發，對各個部門的業務能力定期進行考核，以確保企業的相關規定和政策得到了嚴格的執行。對有關的財務工作信息也要定期進行收集和編制，并及時進行申報。

一個完善的房地產企業內部控制機制應包括財務管理制度、人力資源管理制度、成本管理制度等。運用這些制度來對企業上下所有人進行強制的約束，確保企業的管理者、經營者以及所有員工能夠在合理的范圍內進行自己的工作，每個人的行為都能得到一定的規范，這會對企業起到一定的積極作用，進而提高企業的經營效益。

（五）提高財務人員的素質

對財務工作人員的素質也要進行大幅度的提高，財務工作關系到房地產企業經營活動的質量。但目前房地產企業的財務人員普遍消極工作，使財務工作無法得到有效的開展。房地產企業在對財務人員進行選拔的過程中，要進行嚴格的考核，對業務能力和綜合素質進行詳細的考查，沒有問題之后，再進行錄用。在其任職之后也要定期進行考核和培訓，使其業務能力能夠不斷地增強，保證其工作能夠有效開展。

結語

綜上所述，財務管理工作對于房地產行業有著舉足輕重的作用，其在一定程度上決定著企業能夠走多遠。近些年來，房地產行業的財務管理工作愈來愈完善，但其內部仍然存在著大量的問題，如財務管理觀念及方式落后，權力分配失衡，缺乏健全的資金管理制度，財務管控力度不足，缺乏信息對稱等。這些問題給房地產企業財務管理工作帶來了嚴重的阻礙，因此筆者提出強化企業的成本控制水平，完善企業財務內部的控制制度，強化稅務管理系統，構建完善的企業內部控制機制等一系列措施，來解決我國房地產企業的財務管理問題，以幫助我國房地產行業更好的發展。

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