農用地基準地價評估問題探討

羅 丹

（武漢永業賽博能規劃勘測有限公司，湖北 武漢 430062）

1 引言

基準地價是法定公示地價的重要內容，是土地市場建設、土地資產權益保護和土地宏觀調控等方面的重要支撐。土地有償使用制度建立以來，全國各地依法建立了較為完善的城鎮基準地價定期確定和更新制度。近年來，為支撐農村土地制度改革和農墾改革發展，避免國有農用地資產流失，全國大部分地區先后制定了國有農用地基準地價，但體系不完善、管理不規范等問題仍不同程度存在。

2 農用地基準地價評估概述

2.1 農用地基準地價內涵

農用地基準地價內涵[1]包括：（1）估價基準日，土地價格隨時間呈動態變化，因此，需要確切時點，從而確定具體價格；（2）評估范圍，一般以行政區作為評估范圍；（3）用地類型，依據《土地利用現狀分類》標準確定；（4）土地權利狀況，一般有土地使用權和承包經營權；（5）使用年期，有些地區使用無限年期，有些地區則采用《農村土地承包法》中規定的農用地承包年期；（6）開發程度，用地類型不同，對應的開發程度有所差異。

2.2 農用地基準地價技術方法

評估農用地基準地價的技術方法主要有樣點地價平均法、定級指數模型法和基準地塊評估法三種[2]。樣點地價平均法適用于樣點資料豐富且整體分布較為均勻的區域；定級指數模型法是基于定級指數、市場交易資料和生產效益資料而建立模型，對定級過程的科學性與合理性有較高要求；基準地塊評估法一般用于均質區域。在實際評估中，一般結合評估區域的農用地利用狀況、市場交易資料、經濟社會現狀及資料收集情況，選擇適用的技術方法。

3 農用地基準地價評估存在的問題

3.1 農用地分類多，難以統一內涵

按土地用途劃分，農用地包括耕地、園地、林地、草地3個二級地類和農村道路、水庫水面、坑塘水面、溝渠、設施農用地和田坎6個三級地類[3]，農用地評估涉及的用途分類既有二級地類又包括部分三級地類，缺少確定評估對象的統一標準。按權利類型劃分，一般涉及國有農用地使用權和集體農用地承包經營權，權利類型差異也是影響交易價格的重要因素。

3.2 農用地分布廣，工作量大

農用地定級受區域自然質量、利用水平和效益水平等因素影響，需要收集能反映農作物種植、土地利用條件和經營規模等利用數據，需要了解農用地灌溉條件、排水條件和農村路網分布等社會經濟資料，還需要實地調查氣候、土壤和地形地貌等自然屬性資料及樣點交易資料。由于農用地分布較廣，導致數據覆蓋的范圍廣，基礎資料難于收集齊全，資料類型龐雜，整理分類工作量大。

3.3 法律法規尚不完善，難于實施

作為農用地基準地價實施的基礎，農用地規范流轉的法律法規還有待完善。雖然現有的法律對農村土地流轉的形式、原則及法律責任等方面的內容進行了界定，但許多地方仍缺乏行之有效的執行標準，對土地流轉雙方的權利義務、利益補償、流轉價格等還缺乏更進一步的規范。

4 農用地基準地價評估的思考

4.1 農用地基準地價內涵的統一

在實際評估中，可結合農用地分用途比重和產業發展，以主要農用地類型作為估價對象。在“三權分置”大背景下，“放活經營權”是通過對權能的重新分類從而補正現有承包經營權處分權能，而經營權脫胎于傳統的承包經營權，具有更廣泛的開放性和可交易性，因此，評估農用地經營權的價格更有利于深化農村集體產權制度改革，保障交易雙方的財產權益。

4.2 基礎資料調查收集與整理

基礎資料調查收集與整理的客觀性、完備性及科學性，直接關系定級估價結果的合理性。資料調查收集要有目的性和計劃性，注意時效性，同時保證真實性和準確性。只有基于客觀、科學地資料調查收集與整理，才能有序開展定級估價工作。

4.3 評估方法的選擇

農用地基準地價的評估方法主要有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、評分估價法。其中，收益還原法只適用于有收益并且要有純收益的農用地；市場比較法適用于有市場發育較好、交易案例較多的區域；成本逼近法和剩余法適用于市場不夠發育、成交案例較少的地區，在難以采取市場比較法評估時可以采用剩余法；評分估價法適用于成片農用地的評估[4]。在實際評估中，可結合資料收集情況、樣點類型、用途等選擇適合的評估方法。

4.4 實施制度的完善

為了推進農用地基準地價的實施，要制定完善的農用地流轉管理制度，如實行審核制、合同制、備案制，制定準入制度等，完善農用地基準地價實施細則，如明確適用范圍、適用期限、適用條件等。完善農用地流轉規章制度，規范農用地流轉程序，為農用地基準地價的實施奠定基礎。

5 結論

制定農用地基準地價，可以為實施土地資產核算提供理論依據，有利于推進城鄉土地市場一體化建設，同時也為農用地流轉提供價格標準。因此，需要合理確定統一的評估內涵，深入開展資料收集與調查，合理選擇技術路線和評估方法，科學制定實施管理制度，從而引導農用地合法規范流轉，保護交易雙方的合法權益。