為構建新發展格局努力擴大房地產內需

文/牧子犁

2020 年9 月1 日，習近平總書記在中央全面深化改革委員會第十五次會議上強調，加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，是根據我國發展階段、環境、條件變化作出的格局決策，是事關全局的系統性深層次變革。面對中央重大的格局決策，房地產業必須圍繞行業的功能和特點，推動更深層次改革，努力擴大房地產內需，為構建新發展格局添磚加瓦。

一、擴大房地產內需是構建新發展格局應有的內涵

在國際環境發生劇變的背景下，習近平總書記提出構建“雙循環”新發展格局具有深刻內涵：一方面，中國是全球最大的消費市場，把滿足國內需求作為發展的出發點和落腳點，依靠國內大循環的力量，就能穩步加速發展；另一方面，我國需要提升產業基礎能力和產業鏈現代化水平，改變出口導向格局造成的長期處于價值鏈中低端的國際分工地位，加快關鍵核心技術攻關，提升滿足內需的能力。構建新發展格局的直接目的是更好地保障中國經濟安全，拓展經濟發展空間，其根本目標是完善和發展中國特色社會主義制度，推進國家治理體系和治理能力現代化。

在房地產領域，隨著新型城鎮化的持續推進，城鄉居民生活水平的持續提高，新增住房需求和改善居住環境、條件的存量住房需求還是持續旺盛的。截至2016 年，我國城鎮化率按常住人口計算不到60%，而按城市戶籍計算還不到40%。依照日本、韓國這些東亞鄰國的經驗，中國的城鎮化率應該上升到80%—90%的水平才會穩定下來。換言之，中國的城鎮化進程目前仍處于中途。在未來10—20年，每年仍然會有1000 萬以上的農民要變成城市居民，這會帶來住房需求的穩定增量。再看我國城市人均住房面積：截至2016 年，我國城市人均住房面積已經達到35 平方米。這看上去似乎是個不小的數字，因為這意味著三口之家的居住面積有100 多平方米，但如果與日本和中國臺灣相比，還是有差距的。2016 年，中國臺灣的城市人均居住面積已經超過45 平方米，比中國大陸多10 平方米。而日本這個人多地少的國家，其城市人均居住面積也有45 平方米。以此為參照，中國城市人均居住面積還有很大的上升空間。房地產業是一個拉動力很強的主導產業，房地產市場又是連接國內大循環的關鍵環節，樓市活躍能帶動相關產業繁榮，并起到一把鑰匙開多把鎖的作用。這是擴大房地產內需的重要依據。除了新增住房市場，存量住房是一片尚待深耕的廣闊的土壤。我國城市居民在收入增長之后必然要求消費升級，對他們而言，決定其生活質量最重要的因素是居住質量，不僅是追求居住更大更好的房子，而且也將存量住房的改造、維修和居住小區的環境美化納入提升生活質量的范疇，這是一個潛力巨大的消費領域。綜上所述，我國城市居民的住房需求遠未得到滿足，在相當長的時間內，人們仍然會對城市住房產生獲得和改善的旺盛需求。這種需求隨著國家經濟發展、文明程度的進步而“水漲船高”，它會源源不斷地匯入國內需求的洪流之中，成為國內需求不可分割的組成部分。而在構建新發展格局中，不斷解決房地產發展的不平衡、不充分問題，努力滿足人民群眾居住需求，就成為擴大房地產內需的動力和源泉。

“雙循環”新發展格局以國內大循環為主體，以擴大內需為戰略基點，就是要充分發揮我國超大市場規模和內需的潛力。從這個意義上說，實施擴大房地產內需戰略，擴大有效投資需求，挖掘潛在消費需求，既體現了新發展格局是以國內大循環為主體，也體現了其以擴大內需為戰略基點。于是，擴大房地產內需有了更高遠的站位、更廣闊的視野和更寬大的舞臺。在這個舞臺上，擴大房地產內需就是要努力探索形成新發展格局的有效路徑，暢通生產、分配、流通、消費等經濟運行各個環節，推動內部自我循環，促進供需循環，繼而促進產業循環、區域循環、城鄉循環等，全面發揮房地產業對國民經濟的推進作用。

二、以不斷改善居住生活來拓寬房地產內需的舞臺

日前，上海市委書記李強在市委黨校為中青年干部專題培訓班作報告時說：我們要立足擴大內需，更加注重擴大有效投資、繁榮居民消費。要把品質生活之基筑得更牢，在推動“人人出彩”中創造人民幸福生活。

改善市民居住條件是品質生活的組成部分。一方面，房地產市場要一如既往地承擔住房建設、供應的重任，堅持“房子是用來住的”定位，堅持一城一策、宏觀調控，竭力滿足市民對住房的需求。另一方面，存量住房的改造、維修和居住小區的環境美化，是一篇擴大內需的大文章。筆者對存量住房的內需重點舉例如下，期望把居住品質生活之基筑得更牢。

（一）推進老舊小區改造

這里所指的老舊小區改造，就是通過“三舊”改造工作（舊區改造、舊住房綜合修繕改造、舊住房成套改造），建設環境優美、設施齊全、有利工作、方便生活、居住條件舒適的小區，讓居民體驗到更多的幸福感、獲得感、安全感。這幾年，上海各級政府積極實施精品小區改造，取得了明顯的成效。

首先，從改造之初就讓居民共同參與決策，居民達成一致后向政府申請加入改造，并主動參與改造全程，實現共謀、共建、共管、共評、共享。其次，不僅改造硬設施，還提升軟服務，力爭圓居民的“新居夢”。本輪老舊小區改造的新思路，與從前主要聚焦于水電氣路等管線改造不同，改造方案堪稱其“升級版”，內容可分為三類：包括水電氣路等市政配套基礎設施改造和建筑物公共部位維修等的基礎類，包括小區環境和配套設施改造提升等的完善類，以及包括養老、托育等社區公共服務產品供給的提升類。例如：積極探索，對規模小、管理差的小區嘗試進行物業管理區域合并或小區管理合并，引入優勝劣汰機制，形成規模效益，提升管理服務水平；引入智能監控、充電系統、電子門禁管理、智能監控報警等一系列高科技管理手段；蜘蛛網電線“收”進了地下，老舊車棚升級為智能停車庫，路邊理發攤變成了“美好”理發屋；吃飯可以上社區食堂，購物有了品牌店，洗衣擦鞋可以預約家政服務上門……原先受制于基礎設施和公共服務供給的薄弱，居民很大一部分需求無法滿足，現在增加了大量的社區公共服務產品供給，讓居民的裝修消費、社區消費等需求都釋放出來了。再次，在實踐中探索政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，實現改造資金運營平衡。比如通過原拆重建形式、新增便民服務配套設施等來獲取收益；統籌協調舊廠房、閑置空間等資產，通過城市較大面積的有機更新來平衡改造資金投入。通過改造后長期運營獲得“細水長流”的收益，讓參與改造的社會資本能夠實現“微利可持續”。與此同時，通過更大區域內的更新改造形成更多的空間內容和規模化的運營價值。

（二）舊房裝電梯“全覆蓋”

2020 年7 月13 日，上海市房屋管理局組織召開全市既有多層住宅加裝電梯工作會議，提到了兩個“全覆蓋”：一是在前期可行性評估方面，要指導街鎮盡快完成小區加裝電梯可行性評估的全覆蓋；二是在目標任務方面，要實現各區每個街鎮有加裝電梯啟動實例的全覆蓋。全市多層住宅的總量為20 余萬幢，改造潛力巨大，一部電梯涉及生產、規劃設計、建設施工以及后續的維修保養等環節，能拉動若干行業同步發展，這是擴大房地產內需的重要領域。

除了上海，北京、江蘇、浙江也都在推進多層住宅加裝電梯。據北京發布的《住宅設計規范》規定，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑，必須設置電梯。江蘇省發布的《住宅設計標準》修訂征求意見稿，明確四層及四層以上住宅或住戶入口層所在樓面距室外設計地面的高度超過10 米時，必須設置電梯并滿足無障礙使用要求。浙江省住建廳發布新版《浙江省住宅設計標準》，明確“四層及四層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過10 米時，必須設置電梯”。一邊是舊房裝電梯“全覆蓋”，另一邊是新建住宅四層以上必須裝電梯，隨著時間推移，大部分老舊小區的房齡越來越大，加裝電梯必然是大勢所趨。

（三）居家環境適老化改造

上海已步入人口深度老齡化階段。早在8 年前，上海就已敏銳洞悉老人們的需求，每年面向1000 戶低保困難老人家庭進行居家適老化改造。然而，由政府資金托底的適老化改造覆蓋人群始終有限。在此背景下，2020 年“政府補貼+企業讓利+老人自負”的市場化居家環境適老化改造項目應運而生。為提升老年人居家養老的安全性、便利性與舒適性，上海市居家環境適老化改造服務平臺正式上線，為老人們提供了三個服務包，包括基礎產品、局部改造以及全屋整體改造，并根據玄關、衛生間、廚房、客廳、臥室、陽臺、過道七大生活場景進行分類，梳理出七大場景、六十余項產品與服務，供老人組合搭配、個性定制。據統計，上海有適老化改造需求的老人達數十萬之多，這是擴大房地產內需的又一大領域。

（四）住房維修迫在眉睫

最近一段時期，媒體時常報道以下內容：一些建筑物坍塌造成傷亡的；居民住宅樓墻面脫落嚴重，甚至連連從高空砸落；一些小區路被堵、墻滲水、電梯壞，嚴重影響居民們生活。住宅樓的建筑質量、建筑使用壽命等問題導致的各類事故不斷增多，增強了對建筑物及時維修的迫切性。上海現有存量住房（包括花園住宅、公寓、聯排住宅、新式里弄、舊式里弄、簡屋）近7 億平方米。這些住房有的老化嚴重，有的年久失修，有的使用不當，存在安全隱患，使用故障頻發，影響城市美觀，因此，需要進行不同程度的拆改留修，其中局部維修的量很大。從建筑物由外到里細致維修的工作量和傳統的小修、中修、大修的周期來看，上海存量住房的維修是一項龐大的工程，需要長年累月實施維修，才能確保上海存量住房的完好率。

三、深化供給側結構性改革，打通擴大房地產內需的堵點

為構建新發展格局，習近平總書記指出，要發揮好改革突破和先導作用，依靠改革破除發展瓶頸，匯聚發展優勢，增強發展動力。習近平還強調，要加快推進有利于提高資源配置效率的改革，有利于提高發展質量和效益的改革，既要在格局上布好局，也要在關鍵處落好子，要通淤點堵點，激發整體效應。

（一）發揮好改革突破和先導作用才能有效擴大房地產內需

生產和消費是經濟循環的起點和終點，以國內大循環為主體，就是要提升供給體系對需求的適配性，形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水平動態平衡。對此，實施擴大房地產需求戰略，必須堅持供給側結構性改革這個戰略方向，其內涵主要是：最終目的是滿足需求；根本途徑是解放和發展社會生產力，用改革的辦法矯正要素配置扭曲等結構性失衡問題，減少無效和低端供給，擴大有效和中高端供給；主攻方向是提高房地產產品和服務的質量水平。要采取以下措施：一是政府降低準入門檻，加強監管，優化營商環境，讓市場在資源配置中起決定性作用，并調動民間投資的積極性，吸引更多企業增加或擴大服務于房地產內需的業務；二是建立健全市場誠信體系，切實保護消費者權益，企業要發揮技術創新潛力，推進新材料、新工藝應用，提高傳統住宅更新改造的科技含量，以工匠精神和精湛的工藝讓千差萬別、不可通約的房地產內需得以保質保量地獲得滿足；三是企業要堅持問題導向，及時發現居住消費中的“短板”，努力拓展經營服務范圍，既把被抑制的消費釋放出來，又要培育新型消費；四是政府對低收入群體改善居住條件實施有針對性的補貼、對直接為民生服務的企業實施減稅降費。

（二）樹立正確的思想觀念才能自覺擴大房地產內需

讓“構建新發展格局”凝聚成社會共識，是新發展格局得以全面實施的前提。新發展格局的理論和內涵是建立在我國經濟、文化、制度三大基礎之上的，即人民群眾的共同利益是形成社會共識的經濟基礎，愛國強國的價值觀是塑造社會共識的文化基礎，制度自信是保障社會共識的規范基礎。當人民群眾充分意識到新發展格局與國家前途、民族利益、個體命運休戚相關之時，就能積極消費、擴大消費，自覺為新發展格局貢獻力量。

現階段重提更新居住消費觀念是必要的，因為落后的居住消費觀已經成為擴大房地產內需的堵點之一。我國經歷40 多年改革開放，人們基本形成了住房取得需要靠市場或保障（住房保障配置有條件）兩個渠道的共識。但在存量住房的維修、保養以及改善居住環境的責任問題上，有些人受計劃經濟體制特別是住房分配福利制的深刻影響，靠政府、社區（單位）的依賴行為故態復萌，不承認小區和住房公共部位的維修費用需要分攤，通常表現為不愿出資安裝老公房電梯，不愿分攤公寓住房維修樓頂、墻面等公共部位的費用，不愿繳款補充住房維修資金，等等。政府和社區對公共設施養護和公共產品提供固然有義不容辭的責任，但由于我國仍處于社會主義初級階段，對許多事關民生福祉的大事、要事需要增加投入，在住房問題上必須“處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系”。因此，讓民眾樹立新消費觀念顯得非常重要。當然，消費觀念的形成也是由人們的收入狀況決定的，所以更重要的工作是努力增加國民收入。

（三）努力增加國民收入才能持續擴大房地產內需

消費發揮著促進經濟增長的基礎性作用，而人們的可支配收入是消費的基礎和前提，在其他條件不變的情況下，人們的可支配收入越多，消費量就越大。收入增長較快的時期，消費增長也比較快；反之亦然。所以要實施擴大房地產內需戰略，必須增加居民收入。

增加國民收入引申出的問題之一，是如何跨越“中等收入陷阱”。一個國家的經濟能夠實現持續穩定發展，該國必定能成功跨越中等收入陷阱。從“二戰”后到現在的世界經濟發展實踐表明，一些國家和地區（例如日本、韓國等）成功實現了由中低收入國家到高收入國家的歷史性轉變，其中雖然有多種原因，但最為關鍵的是他們重視教育，奠定了雄厚的人力資源優勢，從而增加了中高端就業比例，調整了產業結構。這是我國需要效仿的。雖然此舉見效在于長遠，但這是格局布局的關鍵一招。

增加國民收入，從根本上說，是要靠采用科學技術提高勞動者的生產率，更多增加社會財富，更多增加企業利潤，更多將財富分配于民眾。所以要深化國有企業改革，堅持和完善國有企業將一部分利潤以分紅形式轉移給國家的機制。在國有企業分紅流向居民部門的市場調節機制尚未暢通之前，國家一方面要通過減稅降費，減輕企業、個人負擔，堅持宏觀調控，防止資產價格過度上漲給民眾造成損害，另一方面要通過結構調整、優先分配等方式，增加中央對地方轉移支付規模，保障基層保工資、保運轉、保基本民生的能力。同時堅持“房住不炒”定位，深入開展中央財政支持住房租賃市場發展試點、城鎮老舊小區改造等工作，推動完善基本住房保障體系。總之，增加國民收入不僅要通過宏觀調控手段和積極的產業政策來引導經濟發展，而且要實施差別化的收入分配激勵政策，拓寬增收渠道，不斷縮小不同群體間收入差距，促進國民收入增加。