“新基建”下的產業地產

張海杰

在后房地產市場，在“新基建”的加持和推動下，中國產業的轉型升級正帶來產業地產的全面騰飛。

產業地產，是以產業為依托、地產為載體，實現土地的整體開發與運營，以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發樓為開發對象，構建區域產、學、研集群，提升區域產業競爭力的新型產業形式。

對于產業地產運營商來說，“新基建”帶來了一個明顯的機遇。在國家大力推動新基建投資，以及相關的產業升級的同時，必然會增加產業地產投資的資源供給與流動性。快速順應“新基建”的發展趨勢，尋找到新時期的定位，是產業地產運營者必須思考的問題。

產業地產崛起大勢逐漸形成

自從“新基建”的概念被提出，其對經濟增長的拉動和利好被紛紛看好。聚焦地產行業，其對產業地產的直接利好更為明顯。

根據統計數據顯示，新基建包含“5G通信技術”“特高壓”“城市軌道交通”“新能源充電樁”“大數據中心”“人工智能”“工業互聯網”等領域，這些都是未來數年間，我國急需追趕世界先進水平的領域，確定性非常強。從表面看，這里面沒有一個與房地產直接相關。為什么說利好產業地產呢？因為任何產業都需要空間載體，尤其高端產業，更需要相應配套的載體。新基建瞄準的是“高精尖”領域，現有的很多園區無法承載這些新產業，需要改造或者新建，這就給產業地產帶來了新機會。

面對超過數十萬億的新基建投資，沒有那么多的鐵路、公路等基礎設施建設，而是5G中心、數據中心、人工智能中心等高科技中心建設，在高資本密集、高技術密集、高智力密集的“三高”影響之下，全國各地亟待建設一批符合發展需要的產業基礎設施，從而將會帶動一系列的產業地產的發展。如今雖然說“居住地產”“商業地產”都已經進入了“白銀時代”，但是產業地產崛起的大趨勢卻正在形成。

百強房企半數涉獵產業地產

當下，隨著國家“房子是用來住的，不是用來炒的”理念的貫徹落地和持續推進，整個房地產市場進入深刻調整期。相比而言，產業地產市場成為越來越多開發商發力的市場。

根據數據統計，目前國內百強房企中，超過半數均涉及產業園區建設。除較早布局產業地產的華夏幸福、張江高科、宏泰發展、聯東U谷外，碧桂園、萬科、恒大、融創、綠城、萬達、華僑城等大型房企也頻繁進場，打造諸如科技小鎮、文旅小鎮、農業小鎮等不同類型的產業地產項目。

其發展情況如何呢？以中國最早的產業新城運營商——華夏幸福2019年的經營數據來看：持有經營性用地同比增長50%，累計可開發用地面積達2.86億平米，產業新城區域內的商業運營面積超過100萬平方米。目前在華夏幸福啟動的79座產業新城中，已有72座實現產業項目簽約落地、66座實現回款、22座實現了現金流轉正。2019年，華夏幸福實現營業收入1052.1億元，同比增長25.55%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%。

目前，各個省份陸續推出了結合自身區域經濟特點的新基建戰略，其中各類產業園區、基地來承載新基建的建設幾乎已經成為了大多數地區發展的關鍵所在，在這樣的情況下，未來的產業地產項目會較陜速增加，所涉及的開發、運營企業也會越來越多。

演變為城市配套服務提供商

目前，產業地產開發主要有三種類型：開發性PPP模式;產業+地產的模式，本質是產業購地模式;產業科技園區模式。無論哪一種，要想做好，核心還是能夠做好產業，這就要求運營商具備產業經驗、產業資源，甚至較高的行業影響力和話語權。在此基礎上，催生了一批產業集團開發、運營或合作產業地產項目。

如位于青島的奧旭集團，以制造業起家，深耕制造業23年，確立了山東廚電市場領軍地位，榮獲“山東省名牌產品“等榮譽稱號，更懂制造企業所需。青島奧旭產業地產發展有限公司董事合伙人、總經理趙嘉告訴記者：“奧旭開發打造的‘奧旭G谷制造產業園是專注于智能制造領域的專業產業平臺，以產業園區為支點，調動、整合各方資源，為制造企業打造現代產業生態圈。”

在新基建的趨勢之下，不斷成長的產業地產運營商，將逐漸演變成為與城市產業共同發展的城市配套服務提供商。如奧旭G谷，據趙嘉介紹，奧旭已在青島成功開發多個智能制造產業園，即墨奧旭G谷短時間內成為青島市重點項目，同時儲備多個戰略拓展項目，城市產業布局初步完成。奧旭將以系統化產業鏈條，促進產城融合，助推產業升級，形成帶動區域經濟快速發展的優勢產業集群，助力青島“世界工業互聯網之都”的蓬勃發展。同時，依托成熟的園區開發運營經驗，智力輸出于智能制造產業的發展。這種全新的產業地產邏輯，讓成功的產業地產運營商形成了屬于自身的差異化競爭優勢。

這種差異化優勢的形成，不同企業有著不同的特點，無論何種特點，在未來國家支持實體經濟發展，房地產調控政策主調不變的背景下，產業地產將迎來新的發展階段，長期持有、穩健運營將成為產業地產運營商實力的表現，也是其脫穎而出的秘訣所在。

本土民企參與度高

與住宅地產、商業地產相比，產業地產的復合型較強，對當地產業地產市場、本地經濟、產業基礎的了解度、政治環境的適配性、當地的人脈廣度等要求較高，任何一個因素的不協同，都可能導致項目的失敗，這也是產業地產復制難的原因。

一些“外來戶”雖然在知名度和總體規模上很強，但不熟悉當地營商環境、不了解當地產業地產市場水深水淺，競爭力并不強，反而表現出“水土不服”。而本地的民營地產商，對當地環境有一定的認知，并在政企兩界有一定人脈，雖不足以與“國家隊”競爭，但相比新進入該區域的企業，還是有相當強的競爭力和參與度。

房企盈利模式進一步放大

在很多城市，住宅和產業用地可以捆綁出售。產業園一般位于郊區，而這次疫情讓大家對低密度住宅青睞有加，這類低密度住宅大多建在郊區。與此同時，產城融合，可以極大地縮短通勤距離，平時走路或騎車即可去上班，喜歡這種生活方式人群不在少數。這對開發商來說，蘊藏著市場機會。

另外，產業地產和園區通常有兩大類與主業相關的新興業務——產業服務和產業投資。其中，產業服務主要包括產業研究、產業招商、載體租賃、物業管理、服務、人才服務、政策對接服務、產業“孵化和加速”服務、配套商業服務（餐飲、購物、酒店）等。而產業投資業務主要包括直接股權投資、產業基金等業務。兩大塊業務都是符合未來現代服務業特征的高價值業務，也是中長期的主要收入來源。比如，華夏幸福的產業服務收入逐年提升;星河產業集團在股權投資這塊收獲頗豐。