論如何正確處理房屋交易與不動產登記的關系

宋春霞（河南省鶴壁市不動產登記中心）

在我國經濟社會快速發展，城市化進程不斷加快的背景下，人們對住房的數量和質量要求都在大幅提升，房屋交易量急劇增加。房屋屬于重要的不動產之一，涉及到各種司法問題和利益糾紛，這就導致房屋交易和不動產登記的聯系加強，為了加強房屋管理，在房屋交易中，相關人員就應平衡好房屋交易和不動產登記的關系。

■ 房屋交易與不動產登記概述

（一）房屋交易

房屋交易也可以稱為房地產交易，是交易主體將房地產作為商品所開展的一系列交易活動。房屋交易具有較強的專業性要求，而且交易形式、種類比較多樣。

（二）不動產登記

不動產登記是不動產等級制度的統一要求，是一種物權公示方式，是我國加強物權管理的重要形式，對司法監管和行政管理都具有重要意義。當前，不動產登記涉及的內容和部門不斷增多，而不動產登記制度要求實施統一化登記管理，這有助于進一步強化不動產登記管理。

（三）房屋不動產登記

我國居民對不動產投資比較重視，房屋作為一種重要的不動產，受到的關注較多，因此，各相關部門必須做好房屋不動產登記，為行政管理水平的提升和社會穩定發展提供支持。首先，在房屋不動產登記中，具體負責部門可以將部分權力下放，由區域內的管轄機構負責辦理具體事項。其次，需要建立統一的登記服務大廳，全面負責房屋不動產登記的各項事務，提高登記效率。同時，相關部門需要積極利用各種手段，不斷優化登記流程，加強各環節的銜接工作，促使登記效率和質量不斷提升。此外，在統一登記過程中，需要精簡登記流程，進一步促進登記效率提升，減輕工作人員的工作量。

■ 房屋交易與不動產登記中的主要關注點

（一）加強虛假行為審查

由于房屋本身的價值和較高的升值空間，很多人通過各種弄虛作假的手段，制造虛假文件，進行虛假交易和登記，以此謀取經濟利益，這對房屋交易市場的穩定運行和不動產的規范管理都非常不利。因此，在房屋交易和不動產登記工作中，相關工作人員需要加大對交易行為和房屋交易過程中各種文件的審查力度，一旦發現存在虛假行為，就必須做出相應的懲罰，推動房屋交易市場向著規范化方向發展。首先，工作人員需要明確房屋交易和不動產登記雙方的立場，嚴格審核申請登記人員的身份、證件，確認具體信息，并讓申請人完整的填寫表格。同時，在對申請人的身份信息進行審核之后，工作人員需要進一步對相關的關聯信息和資料進行審核。在此基礎上，工作人員應在嚴格審查相關信息之后，再發放相關權證。

（二）加大對特殊情況的關注

在房屋交易和不動產登記中還存在各種特殊情況，因此，在具體工作中，工作人員還需要加大對特殊情況的關注，根據具體制度的要求，嚴格規范地完成自身的工作。由于未成年人、限制民事行為能力或者無民事行為能力的人相關的權利受到一些限制和約束，在房屋登記和不動產登記時，需要按照特殊情況進行特殊處理。一般情況時由符合法律規定的監護人為其代理財產申請、房屋登記等相關事務，而監護人員必須嚴格履行自身的職責，維護被監護人的相關權益。此外，外籍人員、華僑、港澳臺同胞等人員的房屋交易和不動產登記也和內地居民有所區別，需要按照情況對其身份信息和證件進行嚴格的審查。港澳同胞需要出示內外往來通行證、行政區域護照，臺灣同胞需要出示回鄉證明。

■ 正確處理房屋交易與不動產登記關系的有效策略

（一）優化健全登記管理機構

房屋交易和不動產登記在傳統的行政管理工作模式中，分別由兩個不同的部門開展具體的工作，在不動產統一化管理制度出臺之后，各地政府機關應積極利用各種資源，結合當地實際情況，根據新的制度要求，不斷優化、健全機構設置，最大限度的滿足人民群眾的實際需求，為人民群眾的提供便利。首先，兩個機構之間需要開展積極的交流與合作，詳細分析各自的具體工作內容和工作流程，根據統一管理制度要求，優化工作流程，合理分工，并做好兩個部門的具體協調和銜接工作，為工作效率的提升提供支持。其次，在不動產登記一體化制度全面落實的情況下，各地政府機構也需要積極利用本地資源，建立健全的不動產登記一體化機構，由該機構負責房屋的交易和不動產登記的具體工作，這樣才能建立一體化的工作模式，為不動產一體化登記管理工作的實施提供支持。同時，各地政府的不同部門需要加強合作，積極為一體化工作機構的建立提供支持，比如，政府需要做好黨政、人事管理等工作，住建部門需要加強房屋交易的指導和監管，國土部門需要對不動產登記工作的開展進行指導和監管。此外，需要注意的是，房屋交易和不動產登記工作涉及的內容比較繁多，不同工作內容需要接受不同政府部分的監管，如果將這兩項工作分開處理，需要花費的時間較長，嚴重影響了辦事效率的提升。因此，政府部門可以設置統一的辦事大廳，將兩項工作設置在不同窗口，實施一站式服務的工作模式，這樣不僅可以為民眾提供便利，還有助于推進政府工作效率的提升。在一站式工作模式中，民眾的相關申請、資料的收集、信息的錄入等只需要一次就可完成，部門之間可以實時共享信息，這也大大減輕了工作人員的工作量。

（二）提升信息化管理水平

在信息化時代，政府也需要積極轉變傳統工作模式，積極運用互聯網信息技術，優化工作模式、完善工作制度、優化組織結構，提高工作效率和質量。由于房屋交易和不動產登記涉及內容繁多，和政府很多部門之間的工作都有一定聯系，因此，為了提升管理水平和工作效率，政府部門需要從信息化時代的特征出發，積極利用各種資源，加大信息化建設，全面提升信息化管理水平。從當前的房屋交易和不動產登記工作實際情況來看，部分地區還存在管理制度不規范、管理體系不健全等問題，對不動產管理水平的提升產生了不利影響?；诖?，政府部門需要轉變傳統的工作理念，運用信息化時代的思維方式，思考房屋交易和不動產管理工作的具體實施。首先，政府部門需要積極利用互聯網信息技術，建立完善的信息管理系統，并做好各部門的信息系統銜接，為信息交流、傳遞、共享提供支持。同時，政府部門還需要對不動產登記信息進行科學分析，根據分析結果反饋出來的信息，找出實際工作中的不足之處，并采取合理的措施，進一步優化工作流程，為房屋交易市場管理模式的優化提供支持。此外，政府部門需要運用信息化管理方式，科學劃分房屋交易管理模塊，建立完善的管理體系，推進房屋交易市場不斷完善。在房屋交易管理模塊中，應涵蓋基礎管理、商品房管理、存量房管理以及其他交易管理內容，還需要對弄虛作假等行為的發生進行規避。

（三）提高信息共享效率

在設置統一的辦事大廳之后，房屋交易和不動產登記工作的效率可以得到有效提升，這也為政府綜合性管理服務工作模式的實施提供了支持。但在實際工作過程中，政府部門還需要充分認識到房屋和不動產信息安全的重要性，在信息傳遞交流的過程中，需要進一步加強信息安全管理。在傳統工作模式中，由于房屋交易和不動產登記的具體工作由兩個機構分別開展，房屋交易和不動產信息登記過程本身就存在信息安全風險，而信息管理系統的建立，可以實現信息的實時共享，降低了信息的安全風險，對信息安全管理具有重要意義。同時，由于實現了信息化管理，工作人員在工作過程中，可以隨時查閱、審核房屋交易與不動產登記過程中的各種文件、資料和其他信息，這也進一步加強了信息審核力度，工作人員之間也可以互相監督，這樣可以有效避免登記、買賣、抵押等情況的重復發生問題。

■ 結束語

房屋交易和房屋登記是行政管理部門對房屋這種不動產實施管理的兩個不同階段，這兩個不同階段是互相銜接的，不可能分割開來。在這兩個不同階段，房屋的權利關系會發生變化，交易成功后才能開展登記工作，房屋的權利歸屬才能明確，而通過房屋登記，房屋這種不動產的司法效果才能實現。由于兩者之間存在這種密切關系，統一的一體化登記制度和登記方式才有實施的可能，當前我國實施不動產統一登記管理制度，對民眾帶來了便利，也提升了政府的監管效率和質量。