河北省房地產價格地區差異化影響因素研究

白湧沨（邯鄲學院）

受社會大環境影響，河北省房地產銷售陣地轉移到線上，基于房產消費具有伸縮性、長期性特點，各地出臺政策支持房產經濟發展，本省工程陸續恢復，中介機構及售樓處正常營業，房企加速復產復工，土地市場回暖。據克而瑞環京投資決策數據統計，2020 年1--3 月河北省新建商品房成交規模超318.2 萬平方米，與去年相比下滑48%，成交規模約為343.9 億元，與2019 年相比下滑52%。2020 年3 月新建商品房邢臺均價7883 元，為全省最低，全省最高為石家莊，均價為14286 元，可見房產價格存在區域差異。基于此，為助推河北省房產經濟穩健發展，探析房地產價格地區差異化影響因素顯得尤為重要。1

■河北省房地產價格地區差異化影響因素

（一）成本因素

土地是房屋建筑載體，住房價格受地價影響較為明顯，伴隨房價、地價上漲，地價在房價中的占比不斷攀升，在國民經濟穩健發展背景下城鎮人口數量與日俱增，人們住房需求規模擴展，城鎮土地資源出現短缺現象，加之可持續發展政策要求堅守農業用地及生態保護紅線，土地作為不可再生資源勢必會使房價上漲。房屋建筑成本是直觀影響河北省房地產價格因素之一，以邯鄲市為例，平均成本約為124.71 萬元/畝，項目總成本約為60799.25 萬元，售后利潤率約為37.15%，其中房屋建筑成本價格指數持續上漲，在利潤、稅費、地價一定前提下，房建成本成為影響房價的唯一因素[1]。

（二）自然因素

不同地區自然環境存在極大差異，為貫徹生態保護決策，在發展經濟同時確保人與生態關系穩定，除建筑用地外，河北省還將“三農”工作放在首位，嚴守農業用地紅線。河北省2018 年糧食播種面積約為653.9 萬公頃，蔬菜播種面積約為78.8 萬公頃，要求貫徹《河北省土地利用總體規劃（2006--2020 年）》，全省耕地面積要大于9454 萬畝，農田基本保護面積要超8316 萬畝，2006--2020 年新增建筑用地面積要小于348 萬畝，實施“三界四區”制度，控制建筑面積，保護自然環境，在此背景下房產價格受到影響[2]。

（三）社會因素

不同城鎮基礎設施配置條件各異，生活生產便利性、舒適性、安全性、穩定性成為區域人口集聚重要原因，同時對社會發展帶來內驅動力，使房產市場供需關系發生變化，客觀上影響房地產價格。河北省2018 年初常住人口規模為7519.52 萬，與2017 年相比上漲約49.5 萬，其中城鎮常住人口規模約為4136.49 萬，城鎮化率約為55.01%，同比上漲約為1.69%，人口增多對住房的需求上漲，其價格隨之波動。相反，若城鎮人口向外輸出，房產市場將急劇緊縮，房產價格則降低。河北省在脫貧攻堅、社會治理、民生建設、就業創業、社會保障等舉措并行基礎上社會環境不斷優化，為房地產經濟發展給予支持，基于區域差距客觀存在，為此河北省各地區房產價格存在差異。

（四）行政因素

我國是有中國特色社會主義國家，宏觀調控在經濟建設中至關重要，為此河北省頒布《河北省房地產行業監督管理辦法》、《河北省人民政府辦公廳關于進一步促進全省房地產市場平穩健康發展的實施意見》等政策，旨在通過房產經濟促進社會發展同時合理控制該產業，維護市場秩序，避免因惡意操盤抄高房地產價格，侵害消費者權益，維護房產市場公平公正，通過城市合理規劃、綜合管制確保價格在合理范圍內浮動，繼而促進房產市場穩健發展[3]。

■河北省房地產價格地區調控建議

（一）加強價格調控

第一，從宏觀角度出發加強價格調控。在《京津冀協同發展規劃綱要》中指出要發展“兩翼、四區、五帶、多點”城鎮空間結構，在解讀國家政策前提下，為在京津冀協同建設與穩健發展新常態下推動河北省與時俱進，地方政府需加強宏觀調控，做好城鄉統籌規劃及示范區建設工作，嚴格控制建筑面積，貫徹執行住房節能基本標準，綠色建筑要達到新建建筑的40%左右，為河北省房地產高標準、高質量發展指明方向；第二，從實際出發細化管控措施。立足實際統籌河北省房地產經濟發展有關數據信息，以解決河北省房產交易信息不對等問題為導向，規范住房租賃交易服務平臺，推行限貸、限購管控措施，自2017 年3 月中旬起，石家莊裕華區、橋西區、長安區、新華區等地施行住房限購措施，根據《石家莊市人民政府關于加強房地產市場調控的補充意見》明確限購細則，如本市戶籍居民新購房屋不得在五年內上市交易等，堅決打擊投機炒作行為，推行差別化調控決策，使房產市場更為穩定；第三，從聯動角度出發加強價格調控。房地產價格調控并非某個部門或個人的事情，需涉及價格變動各部門與工作人員加大協同力度，其中金融部門積極配合，避免資金違規涌入房產市場并操控房產價格，繼而有效控制房地產價格[4]。

（二）推動經濟發展

通過對河北省房產價格地區差異形成因素進行分析可知，社會因素、經濟因素對價格帶來一定影響，在社會環境穩定，民生問題得以解決，國民可支配收入規模不斷擴展背景下，人們購買住房能力得以提升，在支持區域房價上漲同時可推動住房朝著高標準、高質量、功能多元方向良性發展，使房地產價格更為合理，在供需關系加持下保持穩定。這就需要河北省不斷推動經濟發展，調整經濟結構，支持民眾創新創業，旨在增加本省居民收入，提升民眾消費水平，具體可從以下幾個方面進行分析：第一，加強體制建設，完善經濟制度，通過項目控制推動當地產業與時俱進。轉變經濟發展理念，堅持“一帶一路”“科學的發展觀”“供給側結構性改革”等決策，為企業發展指明方向；第二，加強創新驅動，發展高新科技產業，鼓勵當地居民創新創業，解決就業問題并提升居民收入水平；第三，加大城市化發展力度，集中人、物、財攻克省、市、縣聯動瓶頸，在推動經濟發展，擴大房產市場范圍同時能有效營建良好的房產市場氛圍，消除居民消費顧慮，在城鎮一體化背景下將遠離城區住房視為一筆投資，為河北省房地產經濟持續外擴式發展給予支持。

（三）做好推廣工作

第一，發揮“互聯網+”房地產信息共享作用。房地產價格地區差異受信息不對等因素影響，消費者對新房、二手房、門市等產品價格及政策信息了解不夠透徹，影響其消費決策，為此河北省立足業務線上規模擴展實況加大“互聯網+”綜合服務平臺建設力度，發揮網絡信息共享、實時、高效特點，做好產品推廣、品牌塑造工作，旨在營建公正、公開、穩定房地產經濟發展氛圍，為更多消費者選擇口碑好、質量佳、服務優房地產企業給予支持，發揮市場優勝劣汰作用，繼而使房地產價格更為平穩[5]；第二，發揮品牌作用。為使河北省房地產經濟得以良性發展，優質且經得起時間考驗的品牌不可或缺，作為房地產資源集聚載體，河北省需注重打造龍頭企業，發揮品牌作用，使具有影響力的房地產企業可有效穩定房價，提高產品質量，樹立業界標桿，使地區房價差異更為合理；第三，通過拍廣告、紀錄片、微電影等方式拉近消費者與房地產市場的距離，使人們能更為了解房地產市場運作體系，推動該市場朝著透明化、公開化方向發展，在發揮消費者監管作用同時可豐富河北省房地產市場推廣媒介，支持房地產跨區域競爭，落實房產經濟宣傳推廣目標，繼而為區域房價穩定提供有利條件。

■結論

綜上所述，為助推河北省經濟穩健發展，維護消費者權益，需樹立房地產經濟差異化發展意識，明晰各地區經濟因素、行政因素、社會因素、成本因素及自然等因素對房地產價格帶來的影響，以此為由做好推廣工作，推動經濟發展，加強價格調控，繼而使河北省在房地產價格地區差異化基礎上得以穩健發展。