新《土地管理法》知識百問（七）

鐘京濤

73.征收土地的補償費應當如何使用和管理？

征收土地的補償費屬于所在農村集體所有，應當由農村集體經濟組織或村民委員會負責管理，用于被征地單位的生產發展，安置被征地后的農民。地方政府可以對征地補償費的管理和使用情況進行監督，幫助被征地農民集體建立征地補償費管理和使用制度，防止亂占、濫用征地補償費。征收土地的補償費的使用情況必須向本集體經濟組織的成員公布，定期公布征地補償的數額、使用情況及收入和支出情況，本集體經濟組織的成員有權監督和了解征地補償費的使用及收支狀況。《土地管理法》第四十九條明確規定，被征地的農村集體經濟組織應當將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公布，接受監督。禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關費用。

74.什么是建設項目用地預審制度？有哪些規定和要求？

建設項目用地預審，是指自然資源主管部門在建設項目審批、核準、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查，提出建設項目用地預審報告。建設項目用地實行分級預審。需人民政府或有批準權的人民政府發展和改革等部門審批的建設項目，由該人民政府的自然資源主管部門預審。需核準和備案的建設項目，由與核準、備案機關同級的自然資源主管部門預審。需審批的建設項目在可行性研究階段，由建設用地單位提出預審申請;需核準的建設項目在項目申請報告核準前，由建設單位提出用地預審申請;需備案的建設項目在辦理備案手續后，由建設單位提出用地預審申請。可行性研究報告報批時，必須附具自然資源主管部門出具的建設項目用地預審報告。建設項目用地預審制度的目的是為保證土地利用總體規劃的實施，充分發揮土地供應的宏觀調控作用，控制建設用地總量。建設項目用地預審應當遵循下列原則：① 符合土地利用總體規劃;② 保護耕地，特別是永久基本農田;③ 合理和節約集約利用土地;④ 符合國家供地政策。《土地管理法》第五十二條明確規定，建設項目可行性研究論證時，自然資源主管部門可以根據土地利用總體規劃、土地利用年度計劃和建設用地標準，對建設用地有關事項進行審查，并提出意見。

75.建設項目使用國有建設用地的如何申請和報批？

建設項目需要使用國有建設用地的，必須向有批準權的縣級以上人民政府自然資源主管部門提出建設用地申請，報本級人民政府批準。按國家基本建設程序，經批準的建設項目可以申請建設用地，但是，按規定采用市場方式進行招標、拍賣方式提供土地使用權，則不需要提岀建設用地申請。建設單位申請用地時應當提交法律、法規規定的文件，自然資源主管部門應當根據土地利用總體規劃、土地利用計劃和建設用地標準，對建設單位提供的有關文件進行審查后，報人民政府批準。對此，《土地管理法》第五十三條規定，經批準的建設項目需要使用國有建設用地的，建設單位應當持法律、行政法規規定的有關文件，向有批準權的縣級以上人民政府自然資源主管部門提出建設用地申請，經自然資源主管部門審查，報本級人民政府批準。

76.什么是國有土地有償使用制度？使用方式有哪些？

自20世紀80年代土地使用制度改革以來，我國逐步確立了國有土地的有償使用制度。國有土地有償使用，是指國家將一定時期內的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。土地有償使用方式是我國土地使用權取得的主要方式。目前，國有土地有償使用的方式主要有三種：① 國有土地使用權出讓，指國家將一定年限內的土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者一次性向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為，國有土地使用權出讓的最高年限分別為：居住用地七十年;工業用地五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;商業、旅游、娛樂用地四十年;綜合或其他用地五十年。土地出讓合同約定的年限不得超過上述最高年限。國有土地出讓的方式主要包括招標、拍賣、掛牌和協議出讓。出讓是國有土地使用權有償使用的主要方式。② 國有土地使用權租賃，是指國家將一定時期內的土地使用權讓與土地使用者使用，由土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。③ 國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價岀資（入股）形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府委托有資格的國有股權持股單位統一持有。這種方式在國有企業改制改組中采用較多。《土地管理法》第五十六條、第五十七條明確規定，建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得。以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。

77.什么是國有土地使用權劃撥？劃撥土地范圍有哪些？

國有土地使用權劃撥，即以劃撥方式取得國有土地使用權，是指經縣級以上人民政府依法批準后，在土地使用權者依法繳納了土地補償費、安置補償費及其他費用后，國家將土地交付給土地使用者使用，或者國家將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權具有以下特點：① 劃撥土地使用權沒有期限的規定。② 劃撥土地使用權不得轉讓、出租、抵押。如果需要轉讓、出租、抵押等，應當辦理土地岀讓手續或經政府批準。③ 取得劃撥土地使用權，只需繳納國家取得土地的成本和國家規定的稅費，不需繳土地有償使用費。

由于劃撥土地使用權是國家給予的一種特殊優惠政策，因此《土地管理法》第五十四條對可以采取劃撥方式使用土地的范圍作出了相應規定，主要包括：① 國家機關用地和軍事用地;② 城市基礎設施用地和公益事業用地;③ 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;④ 法律、行政法規規定的其他用地。目前，根據節約集約利用土地的需要，正在開展擴大國有土地有償使用范圍，限制劃撥用地范圍的改革。《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）提出，嚴格限定劃撥用地范圍，及時調整劃撥用地目錄。今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業）、城市基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用。《節約集約利用土地規定》（國土資源部令第61號）規定，國家擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。除軍事、保障性住房和涉及國家安全和公共秩序的特殊用地可以以劃撥方式供應外，國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業）、城市基礎設施以及各類社會事業用地中的經營性用地，實行有償使用。

78.土地有償使用收益在中央和地方之間如何分配？

根據《土地管理法》第五十五條規定，存量建設用地的土地有償使用收益全部留給地方政府用于城市建設和土地開發;新增建設用地的土地有償使用費百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府。這里的新增建設用地是指建設占用農用地，并依法辦理農用地轉用的建設用地，包括建設占用耕地、林地、草地、農田水利用地和養殖水面等土地。關于新增建設用地的土地有償使用費如何使用方面，2019年修改的《土地管理法》刪除了原先關于“都專項用于耕地開發”的規定，增加了“具體使用管理辦法由國務院財政部門會同有關部門制定，并報國務院批準”的內容。

79.建設單位能否改變其依法取得土地的用途？

土地出讓合同對土地使用的性質、用途、建筑容積率等都作出了明確的規定，違反土地出讓合同的約定土地用途屬違約行為;釆用劃撥方式提供土地使用權的，政府在劃撥決定書等批準用地文件中對建設用地的用途及使用要求也都有明確的規定，用地單位必須按照批準的用途使用，不得擅自改變批準的用途。因此，《土地管理法》明確規定，建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地，不得擅自改變規定的土地用途。但是，在土地利用過程中，從節約集約利用土地和最大限度發揮土地的效益角度出發，在特定的條件下改變土地用途并不違背土地利用的方向。因此，《土地管理法》在強調按規定用途利用土地的同時，也規定了確需改變土地建設用途的條件和審批程序。建設用地經批準后，或簽訂土地有償使用合同后，因某些情況的變化，確屬必須對土地有償使用合同或批準用地文件規定的用途作某些調整時，土地使用者應向縣、市人民政府自然資源主管部門提出申請，自然資源主管部門經審查后，認為改變后的土地用途仍符合規劃并允許改變的，報經原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區改變土地用途的，在報批前，應當先經城市規劃行政主管部門同意。隨著機構改革中土地管理與規劃行政管理職能的整合，今后辦理改變土地用途審批的手續將更加便捷。改變土地用途的申請經原批準用地的人民政府批準的，縣、市人民政府自然資源主管部門要與土地使用者重新簽訂土地使用合同或簽訂土地使用的補充合同，補繳出讓金和有關費用;如果改變用途后，原劃撥土地使用權要實行有償使用的，還應當按國有土地有償使用的有關規定辦理有償使用手續，簽訂土地有償使用合同，補繳土地有償使用費。

80.什么是臨時用地？如何使用？

臨時用地是指工程建設施工和地質勘查需要臨時使用、在施工或者勘查完畢后不再需要使用的國有或者農民集體所有的土地，包括因臨時建筑或其他設施而使用的土地。臨時用地只能是臨時使用土地的行為，不能將臨時用地改為永久建設用地，不得在地上建設永久性建筑物及其他設施。臨時用地使用結束后，應將土地上臨時建設的設施全部拆除，恢復土地的原貌，并交還給原土地所有權人或使用權人。臨時用地具有以下特點：① 臨時用地不改變土地用途的性質，無須辦理農用地轉用等手續，使用結束后仍恢復原用途。② 臨時用地不改變土地權屬，使用農民集體土地的不需要辦理征收土地手續，使用國有土地的也不必辦理劃撥或有償使用手續。③ 臨時用地經批準后應當簽訂臨時用地合同，并給土地的所有權人和原使用權人的損失予以補償。建設項目施工和地質勘查需要臨時占用耕地的，土地使用者應當自臨時用地期滿之日起1年內恢復種植條件。

81.建設項目需要使用臨時用地的如何辦理審批手續？

根據《土地管理法》第五十七條明確規定，建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門批準。其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據土地權屬，與有關自然資源主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。在臨時使用的土地上修建永久性建筑物、構筑物的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期拆除;逾期不拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行。臨時使用土地期限一般不超過二年。隨著機構改革中土地管理與規劃行政管理職能的整合，今后臨時用地辦理手續將更加便捷。

82.哪些情形可以收回國有土地使用權？

國有土地使用權收回是指當出現某種法律事實時，原批準用地的人民政府自然資源主管部門經批準后依法收回用地單位或者個人使用的國有土地使用權的行政行為。根據《土地管理法》第五十八條規定，有下列情形之一的，由有關人民政府自然資源主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：① 為實施城市規劃進行舊城區改建以及其他公共利益需要，確需使用土地的;② 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的;③ 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的;④ 公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。依照上述第①項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

83.《土地管理法》對鄉（鎮）村建設使用農民集體土地的做了哪些規定？

根據《土地管理法》第五十九條規定，鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉（鎮）村建設，應當按照村莊和集鎮規劃，合理布局，綜合開發，配套建設;建設用地，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，并依法辦理建設用地審批手續。涉及占用農用地的，還必須辦理農用地轉用審批。

84.農村集體經濟組織利用本集體所有土地辦企業如何辦理審批手續？

根據《土地管理法》第六十條規定，農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照規定的程序辦理審批手續。省、自治區、直轄市可以按照鄉鎮企業的不同行業和經營規模，分別規定用地標準。（作者單位：自然資源部不動產登記中心）