房價波動對銀行信貸風險影響研究

劉文文

從1998年房地產改革以來，我國房地產市場快速發展，成為國民經濟的支柱性產業。近年來，房屋除了滿足硬性居住需求以外，投機熱潮更是促進了房價的大幅上漲，商品房平均售價由1998年的2063元/平方米增加到2018年的8737元/平方米，年均增長率為7.5%。一方面，我國金融體系尚不健全，主要以銀行為主導，而房地產作為資金密集型的產業，其項目開發與銷售資金主要來源于銀行，房價快速上漲將導致銀行資產價值大幅變動，從而影響銀行體系的穩定性。另一方面，房價的快速上漲導致房地產泡沫等問題日益凸顯，容易威脅金融系統的穩定。因此，研究房地產價的波動對銀行信貸風險的影響顯得尤為重要，對我國銀行系統的健康發展和宏觀經濟的穩定有重要的現實意義。

1 我國房地產價格波動與銀行房地產信貸風險現狀分析

1.1 我國房地產價格波動分析

銀行對房地產市場的資金供應是導致房價過高的重要原因。近年來，房地產市場持續繁榮加之其作為我國支柱性產業的特殊體位，使得市場主體對其持有向好的預期，因而房地產投機熱持續升溫，銀行為了賺取高額利息，也較樂于把錢投入到房地產業，致使房價持續走高。我國房價走勢如圖1所示。

圖1 2004-2018年商品房平均銷售價格及其增長率

上圖顯示2008年商品房平均銷售價格有所下降，原因是當年金融危機的影響使房價呈現負增長，我國為緩解經濟下行的壓力，實施一攬子計劃促進了2009年房價的暴漲，總體來看，除了2008年外，其余年份的房地產價格保持一路上升趨勢。而商品房平均銷售價格增長率的波動主要與我國房地產宏觀調控政策相關，中央政府從2010年開始重點調控房價，使其增長率保持在低于10%的水平上。

1.2 我國銀行房地產信貸風險分析

房地產業不良貸款率是用來估算銀行對房地產信貸資產的質量和信貸風險的重要指標，當房地產業不良貸款率較低時，銀行房地產貸款質量就較高，其控制信貸風險的水平程度也就越高；反之，房地產業不良貸款率越高，銀行房地產貸款質量就越低，其控制信貸風險的水平程度也就越低。

圖2 2005-2017年我國房地產業不良貸款余額和不良貸款率

通過圖2可知我國房地產業不良貸款余額和不良貸款率從2005年到2013年逐漸減少，2013年后開始反彈，不良貸款率從2013年的0.48%增至2017年的1.10%，但總體來看，我國房地產業不良貸款率較低，銀行業控制房貸風險的程度較高，但是銀行仍需嚴格防范房地產業信貸風險，避免房地產泡沫給銀行帶來危機。

2 房價波動對我國銀行信貸風險的影響機理

金融體系較為發達的國家，其房地產企業融資方式多樣，風險也會被分散，我國房地產企業主要以間接融資為主，間接融資渠道以銀行為主，因為銀行主要盈利方式為存貸利差，所以信貸風險可能是銀行最為重要的風險來源，而房地產業對銀行信貸的高度依賴決定了房價的波動將會對銀行產生影響。房價的高低能影響到銀行信貸的質量，信貸質量的好壞對信貸風險產生不同的影響。

當房地產價格上漲時，對銀行來說，由于抵押物價值上升，即使出現違約情況，銀行也可以通過出售抵押物來彌補損失，但實際情況偏向于抵押物價值上升時，客戶還款能力會增強，并且為了減少借款成本，他們就會盡快還款，這使客戶違約率就會下降，銀行信貸質量上升，其信貸風險也就減小了。對房地產開發商來說，開發商經營狀況變好，其出于對房地產投資高回報的預期向銀行增加借款投向房地產業，此時銀行為了賺取高額利潤，往往同意借貸，這使得房地產信貸規模和房貸占比逐漸上升，銀行信貸風險也就緩慢升高。對消費者來說，房價的上升使他們對未來持有大幅升值的預期，因此會加大按揭貸款的力度投資房產，這同樣會使銀行信貸風險提升。對政府來說，房價上升可增加政府土地拍賣收入以及房產稅收入，因此政府也是房價上漲的受益者和推動者。一旦房地產價格下跌，尤其是跌破成本時，一方面房地產企業前期投入將很難收回，導致企業資金供應不足，還款能力下降，另一方面，貸款購房的消費者因抵押獲得的貸款超過抵押物的價值，此時消費者的還款意愿下降，這些會給銀行帶來嚴重虧損，導致銀行信貸質量變差，不良貸款率上升，從而承擔更大的風險。

3 房價波動對我國銀行信貸風險影響的實證分析

向量誤差修正（VEC）模型是一種非結構的多方程模型，不以經濟理論為依據，以變量的動態結構為研究對象，根據變量自身的變化規律及其外推機制預測時間序列的變化，同時要考慮時間序列變量的平穩性問題。考慮到變量間的相互影響以及時滯性的存在，選擇VEC模型進行分析檢驗。

3.1 指標選取與數據來源

本文選取2008年第四季度到2019年第四季度的數據進行研究，以商業銀行不良貸款率（NPL）為被解釋變量，全國商品房平均銷售價格增長率（HP）、中長期貸款利率（5年及以上）（LIR）、房地產景氣指數（RI）、個人住房貸款規模（ML）、不良貸款撥備覆蓋率（PC）為解釋變量，共45組樣本數據實證分析房地產價波動對銀行信貸風險的影響。數據來源于《中國統計年鑒》、中經網和wind數據庫。

3.2 實證分析

3.2.1 單位根檢驗與協整檢驗

在進行計量經濟分析之前，時間序列通常需要是平穩的，如果時間序列數據不平穩，盡管所做模型看似平穩，實則很可能出現了偽回歸現象。為此首先對數據進行單位根檢驗，通過ADF數據平穩性檢驗可知，HP、PC原序列平穩，NPL、LIR、RI、ML一階差分后數據平穩，因此所有變量都一階單整。因為同階單整的時間序列可能存在協整關系，需進一步進行協整檢驗，根據AIC和SC準則，得出模型的最佳滯后期為3，通過跡檢驗和最大特征值檢驗得出六個變量在95%的置信水平下有6個長期穩定的協整關系，應對其進行進一步的VEC模型參數分析，向量誤差修正模型方程表達式如下：

由以上方程知6個變量間存在長期穩定的均衡關系，括號內數值為系數的標準誤差，HP、LIR和RI對NPL均為反向關系，ML和PC對NPL呈正向關系，即商品房平均銷售價格增長率上升1個單位使商業銀行不良貸款率下降0.092個單位，5年及以上中長期貸款利率上升1個單位使銀行不良貸款率下降0.278個單位，個人住房貸款規模上升1個單位使銀行不良貸款率增加3.63E-06個單位，不良貸款撥備覆蓋率上升1個單位使銀行不良貸款率增加0.007個單位，房地產景氣指數上升1個單位使不良貸款率減少0.029個單位。

3.2.2 格蘭杰因果檢驗

格蘭杰因果檢驗可用來判斷各變量之間是不是存在因果關系以及所做模型是不是具有經濟意義。通過檢驗發現房地產景氣指數與商業銀行不良貸款率之間存在雙向格蘭杰因果關系，即房地產業景氣，房地產業貸款量增加，會使商業銀行不良貸款率增加。不良貸款撥備覆蓋率和商業銀行不良貸款率之間存在單向的格蘭杰因果關系，即不良貸款撥備覆蓋率提升，不良貸款率升高。不良貸款率是中長期貸款利率和個人住房貸款規模的格蘭杰原因。

3.2.3 脈沖響應函數與方差分解

從以上脈沖響應圖看出，NPL受自身沖擊響應的影響最大，從第一期往后逐漸增加，最大值在10%左右，隨著經濟的快速發展，人們對房屋不管是日常居住還是投機的需求均有所增加，導致貸款需求增加，從而商業銀行不良貸款率加大。RI對NPL的沖擊第一期為0，第2期有所上升到第3期下降至負值，第4期后又逐漸上升，第6期后趨于平穩，說明房地產市場景氣時，銀行為了盈利使信貸擴張，導致不良貸款率增加，但隨著房價的上升，銀行手中的抵押物增值，可通過出售抵押物來彌補損失，房地產市場持續過熱必然受到宏觀調控使房價下跌，房價的下跌增加銀行信貸風險。HP、LIR、ML、PC對NPL的沖擊第一期為0，隨后逐漸下降，其中HP和LIR下降幅度更大，這是因為房價的升高使投資者對未來有較好的預期，對房地產投資的加大導致房價進一步升高，此時以房子為抵押物的貸款容易收回，銀行不良貸款下降，而中長期貸款利率的增加會使投資成本加大，真正的住房需求者仍然會選擇按揭貸款購房，但投資者此時會慎重考慮是否進入市場，這使得貸款違約率大大降低。

圖4 方差分解結果

方差分解用于研究每個變量對商業銀行不良貸款率的貢獻程度，從而看出每個變量的相對重要性，上圖橫軸表明滯后階數，縱軸代表沖擊對內生變量的貢獻率。上圖方差分解結果顯示，在初期商業銀行不良貸款率對自身波動的貢獻度達到100%，隨后逐漸下降，在60%左右時趨于平穩狀態。其他五個變量最初貢獻度為0，第1期后貢獻程度逐漸加大，第5期后五個變量貢獻程度均趨向平穩，其中商品房平均銷售價格增長率和房地產景氣指數對商業銀行不良貸款率影響最大，貢獻程度在16%左右，其次是個人住房貸款規模，基本維持在9%左右，最后是不良貸款撥備覆蓋率和中長期貸款利率，他們對銀行不良貸款的作用要一段時間后才能體現，具有滯后性。

4 結論與建議

從前文的理論分析和實證研究分析表明，銀行信貸風險主要來自于房地產行業的景氣程度，房價波動對銀行信貸風險有反向影響。房價的波動使抵押物價值和投資收益發生改變，進而影響借款者的還款意愿，最終影響銀行信貸風險。當房地產市場繁榮時，房地產價格快速上漲，商業銀行不良貸款率較小，房地產信貸風險較小，當房地產市場蕭條時，房地產價格增速變慢或下跌，這樣會導致商業銀行不良貸款率變高，房地產信貸風險也會變大。在房價上漲時，如果商業銀行忽視房地產信貸風險，持續擴大信貸規模，使房地產市場過度投資，會導致房地產價格不停上升至形成泡沫，一旦房地產泡沫破裂，積聚的房地產信貸風險因此爆發，對銀行體系甚至整個經濟體系產生重大危害。因此提出以下建議：

政府層面，因為平穩的房地產市場是避免商業銀行房地產信貸風險發生的關鍵因素，所以政府各個部門要密切關注房地產價格的波動狀況，及時采取穩健的貨幣政策和選擇性信貸政策穩定房地產價格，避免出現房價大幅波動引起的經濟不穩定現象。在房價快速上漲階段，政府可以采用適度的緊縮性貨幣政策來減少信貸提供量，使房價增速放緩或有所下降；政府應更多采用選擇性信貸政策，有針對性地調控金融機構房地產信貸投放，從而有效抑制投機性購房需求，進而避免出現房地產市場投資過熱現象。

房地產層面，供給方面，因土地資源有限，所以要建立嚴格的土地開發制度，保持土地價格穩定，加大對投機性住房的打壓，以防房價的不良上升，合理規劃住房布局，推動人口向新區轉移，用以改變城市中心過度擁擠的現狀。需求方面，在保障基礎住房需求的同時，通過房地產調控政策限制投資性需求，以此確保投資占比的合理性，使投資規模與宏觀經濟相當。針對房價過高的城市增加市場供給，建立多渠道的住房保障體系，為大眾提供多樣的住房選擇。通過建立多元化的房地產企業籌資方式降低我國商業銀行信貸風險。目前我國金融市場發展還不完善，我國房地產企業融資的主要渠道是商業銀行貸款，使風險集中到銀行，建立多元化的房地產業融資形式，有利于房地產信貸風險分散到各行業，減少銀行部門承受風險所受的壓力。

銀行層面，一方面銀行需要嚴格控制對房地產行業的信貸規模，除了要嚴格把控貸款準入門檻外，更要加強貸款前的審查和審批工作，評估房地產企業盈利能力和長短期償債能力，貸款后的復核工作，定期檢測貸款企業的財務和經營狀況；另一方面銀行業應增強自身風險抵抗和接收信貸損失的能力，進而更好地應對房地產信貸風險，如提高資本充足率、穩定銀行存貸比、提高不良貸款撥備準備金率等。