不同權(quán)利類型用地的地價水平分析

孫習華

（朝陽縣羊山國土資源所，遼寧朝陽 123000）

國有建設(shè)用地按照權(quán)利特征可以分為劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)、作價出資（入股）土地使用權(quán)及授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)五種類型，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施細則》，國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國有土地使用權(quán)作價出資或入股三種用地方式為國有土地有償使用方式。本文就五種不同權(quán)利類型用地的地價水平進行分析。

一、不同土地使用權(quán)類型的定義

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《國土資源部關(guān)于印發(fā)<規(guī)范國有土地租賃若干意見>的通知》《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》《國土資源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》等法律法規(guī)，筆者將五種權(quán)利類型的土地使用權(quán)定義從“可采取此種方式供地的土地所有權(quán)性質(zhì)”、“是否繳納土地出讓金（土地出讓純收益）”、“供地要求”以及“土地使用年期限制”四個方面進行對比（表1）。

表1 不同土地使用權(quán)類型

通過表1對比可見，其中劃撥土地使用權(quán)和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)是僅對于國有土地才有的供地方式，而集體土地可以采取出讓、作價出資（入股）及租賃方式進行供地。

劃撥土地使用權(quán)和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)均未繳納土地出讓純收益，其中，授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)在改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，需補繳土地出讓金；出讓土地使用權(quán)、作價出資（入股）土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)均為有償使用土地使用權(quán)類型，所不同的是繳納土地出讓金的方式，其中出讓土地使用權(quán)是以貨幣形式繳納的，作價出資（入股）土地使用權(quán)是以資本或股本形式繳納的，租賃土地使用權(quán)是以貨幣形式分期繳納的。

從供地要求來看，有償使用方式的供地條件比較寬松，其中出讓土地使用權(quán)無限制，符合國家作價出資（入股）方式配置土地的企業(yè)方可采取作價出資（入股）方式取得土地使用權(quán)，而經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地（無論是利用原有建設(shè)用地，還是新增建設(shè)用地）均需出讓，不能采用租賃方式供地；符合劃撥供地目錄方可采用劃撥方式供地，省級以上人民政府批準實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)方可采用授權(quán)經(jīng)營方式供地。

從土地使用年期限制來看，劃撥土地使用權(quán)無年期限制；出讓土地使用權(quán)、作價出資（入股）土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)均為一定年期（不超過法定最高出讓年期）；租賃土地使用權(quán)為一定年期（短期一般不超過5年，合同法規(guī)定20年，不超過同類用途法定最高出讓年期）。

二、不同土地使用權(quán)類型的權(quán)能分析

國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國有土地使用權(quán)作價出資或入股三種用地方式為國有土地有償使用方式，有償使用的土地在使用期限內(nèi)具有相對完整的占有、使用、收益及處分的權(quán)利。非有償使用方式土地使用權(quán)，其權(quán)能相對較小。

其中，劃撥土地使用權(quán)除規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)報有批準權(quán)的人民政府審批，并要繳納土地使用權(quán)出讓金，因此其擁有的占有權(quán)、使用權(quán)與有償使用土地一致，但僅有部分的收益權(quán)和一定權(quán)限的處分權(quán)。

授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)是一項比較特殊的使用權(quán)類型，其不屬于有償使用的范圍，對使用權(quán)人有嚴格限制，與劃撥土地使用權(quán)有一定的區(qū)別。與劃撥土地使用權(quán)相比，授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)具有相對更大的收益權(quán)（在使用年期內(nèi)可依法作價出資入股、租賃）和處分權(quán)（在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓）；但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金。

綜上分析，按照權(quán)能大小分，不同權(quán)利類型的土地使用權(quán)權(quán)能可用下式表示：

出讓土地使用權(quán)權(quán)能=作價出資（入股）土地使用權(quán)權(quán)能=租賃土地使用權(quán)權(quán)能＞授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)權(quán)能＞劃撥土地使用權(quán)權(quán)能

三、不同土地使用權(quán)類型的地價內(nèi)涵

劃撥土地價格其實就是為取得劃撥土地使用權(quán)而支付的代價，其內(nèi)涵就是土地的平均取得成本與開發(fā)成本之和。而出讓土地使用權(quán)價格內(nèi)涵為全地價，與劃撥土地使用權(quán)內(nèi)涵相比，除了包含土地的平均取得成本與開發(fā)成本之和外，還包含土地增值收益（土地出讓純收益），可用公式表示為：出讓土地使用權(quán)價格=劃撥土地使用權(quán)價格+土地增值收益。

根據(jù)《國土資源部關(guān)于印發(fā)<規(guī)范國有土地租賃若干意見>的通知》（國土資發(fā)[1999]222號）規(guī)定，租賃土地使用權(quán)的租金標準與地價標準相均衡，即承租人取得土地使用權(quán)時未支付其它土地費用的，租金標準應(yīng)按全額地價折算；承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算。

《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定：“評估作價出資（入股）土地使用權(quán)價格，可參照出讓土地使用權(quán)價格”。即作價出資（入股）土地使用權(quán)地價內(nèi)涵與出讓土地使用權(quán)地價內(nèi)涵一致。

目前國家沒有對授權(quán)經(jīng)營土地的地價內(nèi)涵作出明確規(guī)定，由于授權(quán)經(jīng)營土地在改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，需補繳土地出讓金，此時其與劃撥土地使用權(quán)無二，因此筆者認為對授權(quán)經(jīng)營的土地使用權(quán)內(nèi)涵界定為與劃撥土地使用權(quán)內(nèi)涵一致比較合理。

四、結(jié)語

通過對不同土地使用權(quán)類型的定義、權(quán)能及地價內(nèi)涵的分析，出讓土地使用權(quán)與作價出資（入股）土地使用權(quán)權(quán)能及地價內(nèi)涵一致，地價水平一致，均為全地價；租賃土地使用權(quán)的租金標準與地價標準相均衡，即可以按全地價或純收益進行折算。

劃撥土地僅有劃撥權(quán)益，其收益及處分權(quán)受到限制，在數(shù)值上與出讓地價相比，少了土地增值收益（土地出讓純收益）部分，因此地價水平較低。

雖然授權(quán)經(jīng)營土地地價內(nèi)涵與劃撥土地地價內(nèi)涵基本一致，但其擁有比劃撥土地相對更大的權(quán)利及收益，因此其地價水平應(yīng)高于劃撥地價，處在出讓地價與劃撥地價之間，更偏向于劃撥地價。