二手房買賣常見法律問題（上）

史 法

一、沒有房屋產權證書的房屋怎么買賣？

根據我國法律，沒有房屋產權證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬于無效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經實際居住的，買房人的居住權可以獲得法律的保護。當然，如果房屋產權取得后雙方辦理了房屋過戶，那么視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實需要購買無產權證房屋的，可以在購買合同中約定高額的違約金或取得房屋產權證書的時間或者產權證取得后過戶的期限。這樣就能最大限度地維護買方的利益。

二、房屋產權證記載的產權人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？

關鍵看產權人和簽約人是否具有合法的授權委托手續。按照慣例，一般這類房屋買賣中，產權人無法與實際購房人簽約的應當到公證處辦理授權委托公證，明確授權簽約人代理其進行合同簽訂、房屋產權過戶、代收房款、房屋交割等一切賣方事宜。否則這類合同屬于無效合同或者效力待定的合同，買房人有權撤銷并要求簽約人承擔賠償責任。

三、定金法律問題以及全款或貸款買房定金約定技巧？

如果房屋買賣中，雙方基本達成意向，購房人繳納了定金，如果任何一方違約導致合同無法履行。則對實際交付的定金施行定金罰則，即：購房人違約則不能要求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金。如果買方全款購房則資金充足，履行付款義務問題不大，那么就要著重防范賣方的違約行為，可以約定較高數額的定金，如總價20%，這樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時辦理過戶手續。反之，由于定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，沒有較大把握辦理房貸，應當適當降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴審核貸款的情況下，一旦貸款無法辦理，那么如果沒有其他約定，將導致需要向賣方承擔違約責任。

四、購房人無法辦理銀行房屋貸款手續怎么辦？

原則上這屬于購房人的違約行為，但是在2010年4月、6月，國家部委分別頒布實施了國十條、三部委二套房標準等一系列調控政策。如果購房人由于政策變化導致無法按照原合同申辦房貸的，則根據購房人的需要可分別采取如下措施：如購房人需要繼續購房可以變更合同（加付首付、延長貸款期限）后繼續履行合同，如購房人不想繼續購房則可以解除合同并要求返還支付的全部款項且不承擔違約責任。當然，如果不是這些政策導致的購房人無法貸款，那么如果沒有特殊約定，購房人應當向賣房人承擔違約責任。

五、賣方違約不辦理過戶或拒絕收取房款買方如何應對？

這類糾紛常見于2009年這樣房價飆升過快的期間。如果因為房價上漲，賣方惡意違約，買方有權選擇如下措施維護權利：一是如果買主繼續購買房屋，則可以要求賣方繼續履行同時要求法院保全房屋，協助辦理過戶。二是如果不想繼續購買房屋，則可以要求賣主雙倍返還定金或按照合同要求賠償違約金，同時賠償其他經濟損失。當然雙方協商或者法院調解適當加價也可以變更合同繼續履行。

六、買方不按約支付定金、首付或不辦理貸款賣方如何應對？

這類糾紛常見于2010年初房地產調控政策出臺房價有下降可能的時期，買方為了規避風險而持觀望或等待態度。如果遇到買方違約，賣方可以采取如下措施，一是可以要求繼續履行合同并賠償違約損失；二是協商變更合同后再履行；三是如果對方確實不愿購買也可以解除合同，沒收對方定金，并要求對方賠償損失。當然如前文中由于政策調整導致買方無法貸款買房的則不能追究買方違約責任。

七、買賣雙方均有違約行為如何定責？

按照二手房交易的慣例，買賣程序如下，先由買方交付定金簽訂協議，再交付首付款辦理網簽手續，再由買方申請住房貸款，銀行同意房貸通知后雙方辦理房屋過戶手續，過戶完成辦理房屋交割，交割后賣方領取剩余購房款。如果雙方均有違約行為，則按照合同約定及上述程序確定哪一方違約在前，如果一方違約在前，導致另一方無法履行的可以免除另一方的違約責任。比如買方不交納定金或首付的，賣方有權不予辦理過戶。

八、買賣房屋存在共有、租賃或者抵押情況如何處理？

二手房買賣經常出現房屋已經出租或者抵押的情況，而按照我國法律“買賣不破租賃”“買賣不破抵押”。因此，對抵押或租賃的房屋一定要在買賣前要求賣方處理好抵押或租賃的第三方權利問題。如果由此導致買方損失的，買方可以追究賣方的違約責任。如果房屋有其他共有權人，那么買方應當取得共有人同意方可買房，否則合同可能被宣告無效。

九、夫妻一方在另一方不知情的情況下擅自買賣房屋的效力？

這類情況二手房交易中經常遇到，一般不會出現大的法律糾紛。即使存在另一方不知情的情況，如果買方實際交付了房款，并辦理了過戶，那么也視為房屋買賣合同有效。但是買方如果知道夫妻一方擅自售房而與之簽訂合同的，那么合同則可能被撤銷而返還房屋。

十、買賣經濟適用房、農村房屋的法律風險？

經濟適用房是特有的一種房屋產權形式，如果買賣沒有取得上市交易許可（轉商）的此類房屋，買賣合同原則上屬于無效合同，北京法院也曾有過類似的判決支持合同無效。因此，對于此類買賣應當約定較高的違約責任，這樣，一是可以制約賣方及時轉商并及時過戶給買方，二是可以在賣方惡意違約不辦理過戶的情況下即使合同無效也可以獲得一定的賠償彌補自己的損失。

隨著城市化發展及城鄉一體化進程加快，城市居民到農村買房買地的情況較多，如宅基地房屋、小產權房，但是從目前我國土地管理法律角度講這屬于國家法律嚴格禁止的行為。北京市高級人民法院曾出臺專門法律文件規定“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效”。但是針對城市近郊土地拆遷補償價格飛漲的現實，為了平衡雙方利益，也特別指出首先要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋，同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間。