淺淡商業地產企業全面預算

邢燕紅

摘要：商業地產企業實施內部控制重要的手段之一就是全面預算管理，其能夠有效地對商業地產企業的戰略目標以及相應的經營目標進行量化安排，并達到統籌規劃、過程控制、溝通協調以及相互監督、制約等功能。本文結合實際從當前商業地產企業全面預算特點出發，闡述對全面預算的理解，以供企業參考。

關鍵詞：全面預算管理；商業地產企業；預算

一、全面預算管理的概念

全面預算管理是企業根據自身的戰略目標分解當年的經營計劃，并對完成企業經營目標進行全面的籌劃以及具體的預測，對執行環節的監控，迅速獲取相應信息和有用數據，在經營的過程當中能夠發現相應的潛在風險，在第一時間進行有效的解決，全面預算管理是一個綜合性預算體系，集資金預算、投資預算、成本費用于一體。

二、目前商業地產企業在全面預算上存在的問題

1.商業地產企業全面預算的特點

隨著我國市場經濟的不斷發展，人們的生活水平以及消費的能力有了非常大的改變。推動了商業地產企業的迅速發展，各購物中心及社區商業大量涌現，商業地產已從百貨時代跨入購物中心時代，正在向基于主題場景的體驗式購物中心轉變。現商業地產面臨著線上電商，線下新的購物中心及社區商業不斷涌現的局面，單個企業的利潤空間被不斷壓縮。企業的精細化營運被進一步提上了日程，全面預算管理在商業地產行業得到了高度重視。

商業地產行業的全面預算圍繞著精細化運營展開，在百貨時代，集中收銀，商品由商場集中管理，整個預算的編制及管理以商品為主；到購物中心時代，商場的管理以每一個鋪位的租金、物管費為主，對在整個商場業務中可能出現的成本及收入均按商業模式進行精細化營運管理。

（1）商業地產企業全面預算的編制

全面預算的主要經營指標是根據企業的五年戰略或三年戰略分解而成，再結合單體企業具體經營情況，先編制單體企業確實可行的經營計劃（經營計劃中含招商調改計劃、運營計劃、工程改造計劃、企劃推廣方案、信息系統調整計劃、人員配置情況、資金籌措情況等），經營計劃在辦工會順利通過后，再按集團預算填報模板三上三下的填報。

優秀的商業地產企業預算編制的特點：整個預算編制過程體現“精細化營運管理”，即租金收入及管理費收入明細到鋪，確認每一鋪各月的具體收入與成本，預算科目與用友NC會計科目高度一致，明細到五級；財務指標和經營管理指標相結合的考核指標，經營管理指標有：出租率、收繳率、商戶銷售收入、客流、車流、租金水平等；歷史數據與預算數據在每一個業務單元完整顯現，前兩年預算數和實際數，以供各業務線按實際情況結合經驗數據準確填報，全面反映企業的整體經營狀況；營運期和籌備期分開管理，根據各項目是否正式營運，分營運期模板及籌備期模板填列。

商業地產行業預算編制原則：新簽約條件必須高于現有商戶條件，包括租金水平、銷售額；收入增長率必須大于費用增長率；客流增長率必須大于推廣費用增長率；

按以上要求和程序編制出來的預算邏輯合理，可執行性強，能實現企業的良性發展，筆者所在的企業為現階段國內最大的混合所有制商業管理公司，優秀的精細化運營管理及對全面預算的理解體現在預算編制的方方面面。

（2）商業地產企業全面預算的事中控制

預算一經下達，各單體公司必須認真組織實施，將預算指標層層分解，從橫向和縱向落實到內部各部門、各環節及各崗位，形成全方位的預算執行責任體系。應當將預算作為預算期內組織、協調各項經營活動的基本依據，分期預算控制確保年度預算目標的實現，成本費用不超標，不跨科目使用。需加強現金流的預算管理，按時組織預算資金收支分析，嚴格控制調節資金收付平衡，控制支付風險。對于預算內支出，嚴格按照財務審批工作規程執行；對于預算外支出，必須按預算外審批流程報審，完成審批后方可執行。

（3）商業地產企業全面預算的事后控制

至全面預算由董事會批準下發之日起，企業將對預算執行情況進行全面監控，以周為單位，監控收入、成本費用的執行進度，并對執行差異情況進行分析？，按月由財務負責人牽頭召開預算執行比對分析，對未達標的收入及超標的成本費用進行反饋，并請各項目及業務部門提出整改意見。

并從每年7月開始，根據上半年預算的實際完成情況，以上半年實際為基礎按月進行經濟預測，經濟預測的結果將影響預算的完成情況，對收入的差額及成本的超標情況要采取嚴格的管控措施，以期完成本年度的預算指標。

當企業的經營環境及合作方向發生重大變化，直接影響預算的執行時，應提請調整預算，按現行的實際情況重新編制單體企業的預算，并按公司的管理流程報董事會批準。

2.預算編制偏離現實，執行效果不理想

在現實生活中商業地產企業大都實行的是業績考核制度。但企業往往只從自身的利益角度考慮問題，有少部分的業務部門在對預算數據進行提交的時候，對某些數據填報存在偏差，如此只考慮到自身的利益，卻沒有考慮到公司的整體經營目標。就比如銷售部門在填報相應的預算數據時，往往將銷售的指標調低，同時把銷售的相應提成廣告費和招商費用等支出調高。而財務部門對于相關的經營情況并沒有一個準確的判斷和估計，就難以對數據進行科學的把控，以至于在現實的經營當中，短期的目標和長期的戰略規劃都難以實現筆者所在的公司在集團下發編制四原則后，得到了有效的控制。但在同行業的一些企業中仍然存在，在此可借鑒我司的編制原則。

3.預算監督不足，事中控制不理想

現階段商業地產企業的預算執行情況：部分商業地產企業在進行全面預算管理的過程中，往往只是注重預算指標的編制以及匯總，完全沒有意識到對后續的預算管理進行相應的監控；另一部分雖然對預算管理的編制足夠重視，甚至還成立了相應的預算領導小組，可是其卻并沒有把重點放在對預算的監督以及對漏洞的調節上。僅僅是在風險已經發生之后對事后的結果進行簡單的通報和總結，在事情發生時并沒有得到很好的解決。使得全面預算管理淪為形式。筆者所在企業由于有完善的事中、事后控制體系，預算監督不足的情況得到有效控制，相關企業可以進行借鑒。

4.業績考評導向中存在的問題

在對預算的執行情況中，集團高層認為無法用出的成本費用視為預算編制有問題，計劃性不強。這就會造成單體項目公司在最后一個季度或一個月努力花錢的情況，形成另一種情形的“預算松弛”怎么樣來合理衡量預算編制的計劃性也是一個現實中的難題。

三、商業地產企業在全面預算上存在問題的解決辦法

1.企業需認識到全面預算與經營目標的重要性

商業地產企業依據整體戰略規劃，以及自身的實際情況，對當前國內外企業的經營形式以及國家政策形式進行充分的分析根據銷售額、成本以及利潤來設立相應的財務目標，讓全面預算管理和企業長期的經營目標直接掛鉤。與此同時，企業無論是在長期戰略設定或者短期戰略目標的確定上，都應該讓全面預算管理進行全程的指導，時刻與戰略規劃相互結合，進一步完成相應的工作任務以及相應目標，制定預算管理閥桿以及指標體系。

2.讓工作人員樹立新理念

企業在最大程度上發揮全面預算管理的作用，使得全面預算管理真正地幫助企業達成戰略目標。工作人員就需要樹立起全面預算管理的新理念。業中的每一個人，包括管理者以及工作人員都是全面預算管理工作的參與者，都應當對全面預算管理的重要性有深刻的認識，尤其是管理階層。為了讓企業內部的工作人員樹立起全面預算管理的新理念，企業的總經理是預算的第一負責人，企業需要成立一個全面預算管理小組，小組成員分別是企業的管理層以及各個部門的經理，而全體工作人員都作為小組的成員。全面預算管理的執行，需要充分地發揮企業的全員力量，幫助各個部門和企業達成相應的目標以及戰略目標之后，相關工作人員要嚴格地根據制度進行執行，不能夠隨意地調整。

3.建立健全全面預算管理體系

企業應當選擇科學的考核指標，將財務指標以及非財務指標進行相應的結合，以年度作為考核時間，對各個預算執行單位以及各個工作人員進行考核，將預算執行情況歸入考核以及獎懲的范圍內，在最大程度上做到獎懲分明。

除此之外，企業還要確立各個指標考核的標準，使得預算考核的最終結果科學合理。

四、結語

總之，由于人民的消費水平不斷提高，商業地產企業將會迎來一定的增長，想要在這場發展浪潮中站穩腳跟，就需要提高自身的核心競爭力，就需要對全面預算管理有足夠的重視。發揮全面預算管理的作用，讓其為企業謀發展。■

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