廣州房?jī)r(jià)還有上漲空間嗎？

【摘要】本文從地方政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、內(nèi)生驅(qū)動(dòng)等因素分析，研究廣州市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的基礎(chǔ)。研究發(fā)現(xiàn)，宏觀房地產(chǎn)政策不支持廣州市房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是當(dāng)前地方政府落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要目標(biāo);健康的宏觀經(jīng)濟(jì)支持廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)健增長(zhǎng)，連續(xù)多年持續(xù)穩(wěn)健的GDP增長(zhǎng)、近五年每年40多萬(wàn)常駐人口的新增、以及人均可支配收入和人均儲(chǔ)蓄存款的穩(wěn)定增長(zhǎng)，都為廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)健增長(zhǎng)建立的健康可持續(xù)的外部經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ);短期內(nèi)廣州一手房仍有繼續(xù)上漲空間，二手房將繼續(xù)保持平穩(wěn)。根據(jù)VAR模型預(yù)測(cè)，短期內(nèi)廣州一手住房?jī)r(jià)格指數(shù)將在2020年上半年基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲，廣州二手房住房?jī)r(jià)格指數(shù)保持平穩(wěn)。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià);VAR;預(yù)測(cè)

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出“房住不炒”政策，2017年3月廣州市政策出臺(tái)住房限購(gòu)和差別化信貸政策，進(jìn)一步從嚴(yán)住房限購(gòu)政策和差別化住房信貸政策，2020年7月，國(guó)務(wù)院召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，明確堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，要求在全面落實(shí)城市政府主體責(zé)任的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要快速反應(yīng)和處置。今年7月以來(lái)，包括杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州、深圳、南京等房?jī)r(jià)有所上漲的城市開(kāi)始出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控收緊政策。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境當(dāng)中，在市場(chǎng)化的條件中，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)必然是和政府政策、宏觀經(jīng)濟(jì)等多維度因素息息相關(guān)的，宏觀經(jīng)濟(jì)各因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的重要因素。因此，本文擬從地方政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、內(nèi)生驅(qū)動(dòng)等因素分析，研究廣州市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的基礎(chǔ)。

1、近年來(lái)廣州市房地產(chǎn)政策對(duì)房?jī)r(jià)影響

1.1地方政策簡(jiǎn)要回顧

目前廣州市仍執(zhí)行本地家庭限購(gòu)2套、外地限購(gòu)1套（增城、從化除外）以及差別化信貸政策。2017年以來(lái)，廣州加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，近年來(lái)主要發(fā)布政策如下：

（1）2017年3月17日，廣州市政府發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（穗府辦函〔2017〕50號(hào)），進(jìn)一步完善住房限購(gòu)政策本市戶籍居民家庭繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)2套住房的基礎(chǔ)上，明確本市戶籍成年單身（含離異）人士在本市限購(gòu)1套住房，明確非本市戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購(gòu)買住房，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策，在首套房首付不低于3成基礎(chǔ)上，明確無(wú)房有房貸記錄的首付不低于4成，有1套房無(wú)貸款記錄或已結(jié)清的首付不低于5成等規(guī)定。并明確提出嚴(yán)厲打擊“首付貸”等違規(guī)行為。

（2）2017年3月30日，廣州市政府發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（穗府辦函〔2017〕65號(hào)），進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購(gòu)政策，要求居民家庭新購(gòu)買住房須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù);企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓;進(jìn)一步加強(qiáng)差別化住房信貸政策，明確對(duì)離婚一年以內(nèi)的住房貸款的申請(qǐng)人，按照居民家庭在本市擁有1套住房的信貸政策執(zhí)行等規(guī)定;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商服類物業(yè)，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位;法人單位購(gòu)買的商服類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位。本通知施行之前，已購(gòu)買的商服類物業(yè)可轉(zhuǎn)讓給法人單位、也可轉(zhuǎn)讓給個(gè)人;個(gè)人取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

（3）2018年12月19日，廣州住建委發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見(jiàn)》（穗建房產(chǎn)〔2018〕2430號(hào)），放寬2017年3月30日之前（含當(dāng)日）土地出讓成交的商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目可以轉(zhuǎn)讓給個(gè)人。

2020年7月24日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，明確堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，要求在全面落實(shí)城市政府主體責(zé)任的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要快速反應(yīng)和處置。并要求做好住房保障工作，因地制宜推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和棚戶區(qū)改造，著力解決城市新市民和年輕人住房問(wèn)題。北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙等10個(gè)城市人民政府負(fù)責(zé)同志參加座談會(huì)。

1.2政策對(duì)廣州房地產(chǎn)交易價(jià)格影響

從廣州一二手月度價(jià)格指數(shù)（以2015=100）來(lái)看，2016年以來(lái)快速上漲，2017年3月之后上漲速度明顯放緩，甚至2017年當(dāng)年一二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)還有所下滑。之后，廣州一二手住房交易價(jià)格呈現(xiàn)兩級(jí)分化現(xiàn)象，二手保持平穩(wěn)微降狀態(tài)，一手在2017M7-2018M6的下滑后，開(kāi)始恢復(fù)上漲趨勢(shì)。

2、宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是否支持廣州房地產(chǎn)價(jià)格上漲

2.1近10年廣州GDP仍保持穩(wěn)健增長(zhǎng)

2019年，廣州實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2.36萬(wàn)億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)6.8%，從2017年邁入2萬(wàn)億元大關(guān)后，廣州市GDP平均每年保持近1000億元的新增量，與2009年相比，廣州GDP已增長(zhǎng)了2.59倍。穩(wěn)健的GDP增長(zhǎng)，是廣州經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

2.2近5年廣州市常駐人口凈流入保持40萬(wàn)人口近流入

從近10年廣州常駐人口凈流入來(lái)看，除2011-2014年常駐人口凈流入在15萬(wàn)人以下甚至個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)外，從2015年開(kāi)始，連續(xù)5年常駐人口維持在40萬(wàn)人以上的凈流入水平。穩(wěn)定的常駐人口新增，將帶來(lái)穩(wěn)定的住房成交需求增長(zhǎng)。

從2019年國(guó)內(nèi)主要城市新增常駐人口情況來(lái)看，北上廣深4個(gè)一線城市中，深圳、廣州均保持40萬(wàn)人以上的增長(zhǎng)，上海僅新增4.36萬(wàn)人，北京為-0.6萬(wàn)人。在主要城市新增常駐人口方面，杭州以55.40萬(wàn)人排名第1，深圳、廣州以相差不大的人口新增分別排名第2、第3。

2.3近10年廣州人均可支配收入已增長(zhǎng)2.36倍

近10年廣州人均可支配收入從2009年的2.76萬(wàn)元逐年增長(zhǎng)至2019年6.51萬(wàn)元，累計(jì)增長(zhǎng)2.36倍。2015年-2019年，連續(xù)5年人均可支配收入年增速超過(guò)8%，高于廣州GDP增速。人均可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，體現(xiàn)出城鎮(zhèn)居民購(gòu)買力的提升。

2.4近10年人均居民儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)1.74倍，低于人均可支配收入和房地產(chǎn)價(jià)格增速

近10年廣州人均儲(chǔ)蓄存款從2009年的6.92萬(wàn)元增長(zhǎng)至2019年的12.01萬(wàn)元，累計(jì)增長(zhǎng)1.74倍，顯著低于人均可支配收入的2.36倍和房地產(chǎn)平均交易價(jià)格的3.12倍，即居民儲(chǔ)蓄的增長(zhǎng)不及收入和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。2015-2017年，人均居民儲(chǔ)蓄接近零增長(zhǎng)，從2018年開(kāi)始，連續(xù)兩年增速分別為6.5%、8.7%，居民儲(chǔ)蓄能力開(kāi)始提升。居民儲(chǔ)蓄能力的提升，體現(xiàn)出居民投資意愿的有所下降但也代表家庭在購(gòu)買住房時(shí)支付首付能力的提升。

從2019年廣東省內(nèi)各城市住戶存款及人均存款來(lái)看，廣州以1.84萬(wàn)億元的住戶存款總額位居全省第1，人均存款方面，深圳、廣州分別為12.17萬(wàn)元、12.01萬(wàn)元分別位居全省1、2名，為全省平均水平的近2倍。深圳、廣州之后，佛山、珠海、中山分別位居3-5名。

3、使用金融計(jì)量模型分析廣州住房?jī)r(jià)格內(nèi)生增長(zhǎng)基礎(chǔ)

基于廣州2016M01-2020M06的月度新建住房、再交易住房?jī)r(jià)格指數(shù)（以2015=100，數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站），我們使用VAR模型建立金融計(jì)量模型，分析預(yù)測(cè)廣州2020年下半年住房?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)。

3.1格蘭杰因果檢驗(yàn)

通過(guò)使用格蘭杰因果檢驗(yàn)（Ganger），可以看到表格對(duì)應(yīng)的p值大于5%的顯著性水平，因此可以初步判斷，廣州一手房?jī)r(jià)指數(shù)與廣州二手房?jī)r(jià)指數(shù)相互之間存在格蘭杰因果關(guān)系。

3.2脈沖響應(yīng)分析

通過(guò)Eviews作脈沖響應(yīng)分析，即某一變量發(fā)生變動(dòng)時(shí)對(duì)另一變量的影響情況?？梢缘玫剑?/p>

1.過(guò)往期廣州一手或二手價(jià)格變動(dòng)，對(duì)其當(dāng)前期自身房?jī)r(jià)變動(dòng)是正效應(yīng)，且是影響其自身價(jià)格波動(dòng)的主要原因，并隨著時(shí)間越久效應(yīng)逐漸回歸收斂;

2.過(guò)往期廣州一手價(jià)格波動(dòng)，對(duì)當(dāng)前二手房?jī)r(jià)變動(dòng)是正效應(yīng)，且隨著時(shí)間越久效應(yīng)逐漸回歸收斂。

3.過(guò)往期廣州二手價(jià)格波動(dòng)，對(duì)當(dāng)前一手房?jī)r(jià)變動(dòng)效應(yīng)不顯著。

3.3住房?jī)r(jià)格指數(shù)預(yù)測(cè)

根據(jù)2016M01-2020M06的廣州一二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)，我們使用VAR（2）模型建立方程：

通過(guò)單位根檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)4個(gè)特征根全部在單位圓內(nèi)，說(shuō)明我們建立的模型是平穩(wěn)的。

使用我們建立的VAR（2）模型方程，根據(jù)模型預(yù)測(cè)，短期內(nèi)廣州一手住房?jī)r(jià)格指數(shù)將在2020年上半年基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲，廣州二手房住房?jī)r(jià)格指數(shù)保持平穩(wěn)。

4、本文主要結(jié)論

基于前面對(duì)調(diào)控政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、內(nèi)生變量等維度進(jìn)行分析，我們可以得出以下結(jié)論：

（1）宏觀房地產(chǎn)政策不支持廣州市房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是當(dāng)前地方政府落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要目標(biāo)。2017年以來(lái)，從中央到地方，明確要求落實(shí)“房住不炒”政策，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，廣州市住房限購(gòu)和差別化信貸政策短期內(nèi)不具備取消和放松的政策空間，

（2）健康的宏觀經(jīng)濟(jì)支持廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)健增長(zhǎng)。連續(xù)多年持續(xù)穩(wěn)健的GDP增長(zhǎng)、近五年每年40多萬(wàn)常駐人口的新增（僅少于杭州、深圳，遠(yuǎn)高于北京、上海）、以及人均可支配收入和人均儲(chǔ)蓄存款的穩(wěn)定增長(zhǎng)，都為廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)健增長(zhǎng)建立的健康可持續(xù)的外部經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

（3）短期內(nèi)廣州一手房仍有繼續(xù)上漲空間，二手房將繼續(xù)保持平穩(wěn)。根據(jù)VAR模型預(yù)測(cè)，短期內(nèi)廣州一手住房?jī)r(jià)格指數(shù)將在2020年6月基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲，廣州二手房住房?jī)r(jià)格指數(shù)保持平穩(wěn)。

（4）過(guò)往廣州一二手住房?jī)r(jià)格變動(dòng)對(duì)當(dāng)前住房?jī)r(jià)格變動(dòng)存在脈沖效應(yīng)。本文使用脈沖效應(yīng)分析，發(fā)現(xiàn)過(guò)往期廣州一手或二手價(jià)格變動(dòng)，對(duì)其當(dāng)前期自身房?jī)r(jià)變動(dòng)是正效應(yīng)，且是影響其自身價(jià)格波動(dòng)的主要原因，并隨著時(shí)間越久效應(yīng)逐漸回歸收斂。在交互影響效應(yīng)方面，過(guò)往期廣州一手價(jià)格波動(dòng)，對(duì)當(dāng)前二手房?jī)r(jià)變動(dòng)是正效應(yīng)，且隨著時(shí)間越久效應(yīng)逐漸回歸收斂，但過(guò)往期廣州二手價(jià)格波動(dòng)，對(duì)當(dāng)前一手房?jī)r(jià)變動(dòng)效應(yīng)不顯著。

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作者簡(jiǎn)介：

何成忠，工作單位：中國(guó)建設(shè)銀行廣州分行，出生年月：1986年10月，性別：男，籍貫：四川，學(xué)歷：經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，職稱：經(jīng)濟(jì)師，研究方向：住房金融、經(jīng)濟(jì)計(jì)量。