廣州房價還有上漲空間嗎？

【摘要】本文從地方政策、宏觀經濟、內生驅動等因素分析，研究廣州市房地產價格持續上漲的基礎。研究發現，宏觀房地產政策不支持廣州市房地產價格快速增長，穩地價、穩房價、穩預期是當前地方政府落實房地產調控政策的主要目標;健康的宏觀經濟支持廣州市房地產市場量價穩健增長，連續多年持續穩健的GDP增長、近五年每年40多萬常駐人口的新增、以及人均可支配收入和人均儲蓄存款的穩定增長，都為廣州市房地產市場量價穩健增長建立的健康可持續的外部經濟基礎;短期內廣州一手房仍有繼續上漲空間，二手房將繼續保持平穩。根據VAR模型預測，短期內廣州一手住房價格指數將在2020年上半年基礎上繼續上漲，廣州二手房住房價格指數保持平穩。

【關鍵詞】房價;VAR;預測

2016年中央經濟工作會議上首次提出“房住不炒”政策，2017年3月廣州市政策出臺住房限購和差別化信貸政策，進一步從嚴住房限購政策和差別化住房信貸政策，2020年7月，國務院召開房地產工作座談會，明確堅定不移推進落實長效機制，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，要求在全面落實城市政府主體責任的基礎上，發現問題要快速反應和處置。今年7月以來，包括杭州、東莞、寧波、內蒙古、鄭州、深圳、南京等房價有所上漲的城市開始出臺房地產調控收緊政策。在宏觀經濟環境當中，在市場化的條件中，房地產價格的波動必然是和政府政策、宏觀經濟等多維度因素息息相關的，宏觀經濟各因素是影響房地產價格波動的重要因素。因此，本文擬從地方政策、宏觀經濟、內生驅動等因素分析，研究廣州市房地產價格持續上漲的基礎。

1、近年來廣州市房地產政策對房價影響

1.1地方政策簡要回顧

目前廣州市仍執行本地家庭限購2套、外地限購1套（增城、從化除外）以及差別化信貸政策。2017年以來，廣州加大了房地產市場調控力度，近年來主要發布政策如下：

（1）2017年3月17日，廣州市政府發布《廣州市人民政府辦公廳關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（穗府辦函〔2017〕50號），進一步完善住房限購政策本市戶籍居民家庭繼續執行限購2套住房的基礎上，明確本市戶籍成年單身（含離異）人士在本市限購1套住房，明確非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房，進一步完善差別化住房信貸政策，在首套房首付不低于3成基礎上，明確無房有房貸記錄的首付不低于4成，有1套房無貸款記錄或已結清的首付不低于5成等規定。并明確提出嚴厲打擊“首付貸”等違規行為。

（2）2017年3月30日，廣州市政府發布《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》（穗府辦函〔2017〕65號），進一步加強住房限購政策，要求居民家庭新購買住房須取得不動產證滿2年后方可轉讓或辦理析產手續;企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產證滿3年后方可轉讓;進一步加強差別化住房信貸政策，明確對離婚一年以內的住房貸款的申請人，按照居民家庭在本市擁有1套住房的信貸政策執行等規定;房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位;法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。本通知施行之前，已購買的商服類物業可轉讓給法人單位、也可轉讓給個人;個人取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。

（3）2018年12月19日，廣州住建委發布《關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》（穗建房產〔2018〕2430號），放寬2017年3月30日之前（含當日）土地出讓成交的商服類房地產項目可以轉讓給個人。

2020年7月24日，國務院召開房地產工作座談會，明確堅定不移推進落實長效機制，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，要求在全面落實城市政府主體責任的基礎上，發現問題要快速反應和處置。并要求做好住房保障工作，因地制宜推進城鎮老舊小區和棚戶區改造，著力解決城市新市民和年輕人住房問題。北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市人民政府負責同志參加座談會。

1.2政策對廣州房地產交易價格影響

從廣州一二手月度價格指數（以2015=100）來看，2016年以來快速上漲，2017年3月之后上漲速度明顯放緩，甚至2017年當年一二手住房價格指數還有所下滑。之后，廣州一二手住房交易價格呈現兩級分化現象，二手保持平穩微降狀態，一手在2017M7-2018M6的下滑后，開始恢復上漲趨勢。

2、宏觀經濟基礎是否支持廣州房地產價格上漲

2.1近10年廣州GDP仍保持穩健增長

2019年，廣州實現地區生產總值 2.36萬億元，按可比價格計算，增長6.8%，從2017年邁入2萬億元大關后，廣州市GDP平均每年保持近1000億元的新增量，與2009年相比，廣州GDP已增長了2.59倍。穩健的GDP增長，是廣州經濟健康發展的基礎。

2.2近5年廣州市常駐人口凈流入保持40萬人口近流入

從近10年廣州常駐人口凈流入來看，除2011-2014年常駐人口凈流入在15萬人以下甚至個位數增長外，從2015年開始，連續5年常駐人口維持在40萬人以上的凈流入水平。穩定的常駐人口新增，將帶來穩定的住房成交需求增長。

從2019年國內主要城市新增常駐人口情況來看，北上廣深4個一線城市中，深圳、廣州均保持40萬人以上的增長，上海僅新增4.36萬人，北京為-0.6萬人。在主要城市新增常駐人口方面，杭州以55.40萬人排名第1，深圳、廣州以相差不大的人口新增分別排名第2、第3。

2.3近10年廣州人均可支配收入已增長2.36倍

近10年廣州人均可支配收入從2009年的2.76萬元逐年增長至2019年6.51萬元，累計增長2.36倍。2015年-2019年，連續5年人均可支配收入年增速超過8%，高于廣州GDP增速。人均可支配收入的持續增長，體現出城鎮居民購買力的提升。

2.4近10年人均居民儲蓄存款增長1.74倍，低于人均可支配收入和房地產價格增速

近10年廣州人均儲蓄存款從2009年的6.92萬元增長至2019年的12.01萬元，累計增長1.74倍，顯著低于人均可支配收入的2.36倍和房地產平均交易價格的3.12倍，即居民儲蓄的增長不及收入和房價的增長。2015-2017年，人均居民儲蓄接近零增長，從2018年開始，連續兩年增速分別為6.5%、8.7%，居民儲蓄能力開始提升。居民儲蓄能力的提升，體現出居民投資意愿的有所下降但也代表家庭在購買住房時支付首付能力的提升。

從2019年廣東省內各城市住戶存款及人均存款來看，廣州以1.84萬億元的住戶存款總額位居全省第1，人均存款方面，深圳、廣州分別為12.17萬元、12.01萬元分別位居全省1、2名，為全省平均水平的近2倍。深圳、廣州之后，佛山、珠海、中山分別位居3-5名。

3、使用金融計量模型分析廣州住房價格內生增長基礎

基于廣州2016M01-2020M06的月度新建住房、再交易住房價格指數（以2015=100，數據來源于國家統計局網站），我們使用VAR模型建立金融計量模型，分析預測廣州2020年下半年住房價格上漲趨勢。

3.1格蘭杰因果檢驗

通過使用格蘭杰因果檢驗（Ganger），可以看到表格對應的p值大于5%的顯著性水平，因此可以初步判斷，廣州一手房價指數與廣州二手房價指數相互之間存在格蘭杰因果關系。

3.2脈沖響應分析

通過Eviews作脈沖響應分析，即某一變量發生變動時對另一變量的影響情況。可以得到：

1.過往期廣州一手或二手價格變動，對其當前期自身房價變動是正效應，且是影響其自身價格波動的主要原因，并隨著時間越久效應逐漸回歸收斂;

2.過往期廣州一手價格波動，對當前二手房價變動是正效應，且隨著時間越久效應逐漸回歸收斂。

3.過往期廣州二手價格波動，對當前一手房價變動效應不顯著。

3.3住房價格指數預測

根據2016M01-2020M06的廣州一二手住房價格指數，我們使用VAR（2）模型建立方程：

通過單位根檢驗，發現4個特征根全部在單位圓內，說明我們建立的模型是平穩的。

使用我們建立的VAR（2）模型方程，根據模型預測，短期內廣州一手住房價格指數將在2020年上半年基礎上繼續上漲，廣州二手房住房價格指數保持平穩。

4、本文主要結論

基于前面對調控政策、宏觀經濟、內生變量等維度進行分析，我們可以得出以下結論：

（1）宏觀房地產政策不支持廣州市房地產價格快速增長，穩地價、穩房價、穩預期是當前地方政府落實房地產調控政策的主要目標。2017年以來，從中央到地方，明確要求落實“房住不炒”政策，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，廣州市住房限購和差別化信貸政策短期內不具備取消和放松的政策空間，

（2）健康的宏觀經濟支持廣州市房地產市場量價穩健增長。連續多年持續穩健的GDP增長、近五年每年40多萬常駐人口的新增（僅少于杭州、深圳，遠高于北京、上海）、以及人均可支配收入和人均儲蓄存款的穩定增長，都為廣州市房地產市場量價穩健增長建立的健康可持續的外部經濟基礎。

（3）短期內廣州一手房仍有繼續上漲空間，二手房將繼續保持平穩。根據VAR模型預測，短期內廣州一手住房價格指數將在2020年6月基礎上繼續上漲，廣州二手房住房價格指數保持平穩。

（4）過往廣州一二手住房價格變動對當前住房價格變動存在脈沖效應。本文使用脈沖效應分析，發現過往期廣州一手或二手價格變動，對其當前期自身房價變動是正效應，且是影響其自身價格波動的主要原因，并隨著時間越久效應逐漸回歸收斂。在交互影響效應方面，過往期廣州一手價格波動，對當前二手房價變動是正效應，且隨著時間越久效應逐漸回歸收斂，但過往期廣州二手價格波動，對當前一手房價變動效應不顯著。

參考文獻：

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[2]譚鵬程.房地產價格波動影響因素的實證研究——基于廣州市的 VAR 模型[J].特區經濟，2013，（10）.

[3]吳旖雯.廣州市房地產價格變化的影響機理研究[J].市場經濟與價格，2016，（10）.

[4]張成思.金融計量學時間序列分析視角（第二版）.

作者簡介：

何成忠，工作單位：中國建設銀行廣州分行，出生年月：1986年10月，性別：男，籍貫：四川，學歷：經濟學碩士，職稱：經濟師，研究方向：住房金融、經濟計量。