新稅收政策下房地產企業的納稅籌劃

程友芳

摘要：房地產企業的納稅籌劃指的是其在法律允許的范圍內結合企業自身的經營特點，出于降低稅負的目的，對企業的經濟業務作出合理的安排和規劃，以實現企業經營利潤的最大化。新稅收政策改革，擴大了房地產企業的稅籌空間，同時也加大了企業的稅籌風險，如何有效地規避風險隱患，在最大程度上降低企業的稅收負擔，成為房地產企業當前面臨的主要問題。本文從房地產企業的納稅特點出發，介紹了新稅收政策下對房地產企業的納稅籌劃產生的影響，結合影響內容從更新稅務籌劃觀念、加強發票管理、加強土地增值稅籌劃、強化所得稅納稅籌劃等九個方面提出了稅改后房地產企業的納稅籌劃策略，希望能為房地產企業管理人員提供一定的借鑒與參考。

關鍵詞：新稅收政策；房地產企業；稅收籌劃

一、房地產企業納稅特點

房地產行業具有資金密集、項目經營周期長、成本高、資金回籠速度慢等經營特點，并且由于經營過程中存在較大的不確定性，使得企業面臨較大的風險隱患。其中一項重要的風險內容就是稅收風險。房地產屬于高稅負行業，再加上近年來國家加大了對房地產行業的宏觀調控，房地產企業的經營利潤空間逐漸被壓縮。在這種背景下，房地產企業必須做好稅收籌劃工作，有效地減輕企業稅負，促進企業實現健康可持續發展。房地產企業在經營過程中涉及的稅種相對復雜，從前期的項目準備，到日常運轉到后期的項目開發、銷售結算，所涉及到的稅種具體包括：契稅、印花稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、教育費附加、增值稅、企業所得稅、土地增值稅以及房產稅等。近年來，房地產企業的稅收在國家總稅收中的所占比例呈現上升趨勢，其中企業所得稅、增值稅以及土地增值稅在房地產企業的納稅總額中所占比例較大，達到80%以上，這幾個稅種也因此成為房地產企業的主要納稅籌劃對象。

二、新稅收政策下對房地產企業的納稅籌劃產生的影響

房地產企業的開發經營流程分為拿地、產品設計、建設、銷售、持有以及后期管理階段。不同階段所進行的經營活動不同，適用稅率也有所差別。

（一）拿地階段

拿地階段作為業務活動開展的準備階段，主要經營活動為土地使用權的獲取，一般會涉及到契稅、印花稅等稅種。新稅改政策后，土地取得方式的選擇，對企業的納稅籌劃影響較大。一般來說，房地產企業獲取土地的方式包括土地轉讓和土地出讓兩種[1]。土地轉讓屬于企業間的土地交易，是土地所有權在企業間進行轉移，按照交易額以9%的稅率繳納增值稅，可進行額抵扣。土地出讓是企業與政府間的土地交易，這種情況下，由于企業無法從政府獲得增值稅發票，無法進行進項稅額抵扣。因此，企業在稅籌時只能考慮通過差額計稅法來減少稅收，差額計稅法即將土地轉讓所支付的價款從總額中扣除，但這種方法存在一定的限制條件的，如果企業所開發項目屬于2016年5月1日前的舊項目，按5%的簡易計稅法計稅，則不允許進行扣除。在新稅改后，政府對土地轉讓的拆遷補償費、配套設施建設費用等要求更為嚴格，規定拆遷補償費是不允許采用差額計稅法的，配套設施建設一般屬于無償作業，在企業沒有配套設施產權的情況下無法匹配進銷項稅額。如果企業將其移交給政府看做是銷售作業，此時可以抵扣，但同時，銷售就意味著企業需要繳稅，企業并未從該項作業中獲得資金，成本費用難以扣除，必然會對企業的現金流產生一定影響。根據以上分析，建議房地產企業在新稅改后盡量采用土地轉讓簡易模式，若選擇出讓，則盡可能選擇凈土地出讓，在合同中對拆遷補償以及配套設施建設費用進行單獨設定，防止由于無法抵扣等問題加大企業稅收負擔。

（二）產品設計階段

新稅改政策后，在產品設計階段，企業的稅收籌劃主要從籌資以及計稅方式兩個層面進行考量。企業的籌資途徑一般包括稅后的留存收益、股權籌資、借款籌資以及債券籌資等。在計算增值稅時，利息可抵扣稅前利潤、可減少應納稅額，股利稅后進行支付，無法達到減稅目的，從這點出發，企業要結合自身的資金需求，選擇合適的融資方式[2]，在最大程度上降低稅負。

新稅收政策后，針對房地產企業項目建設、綠化、裝修等不同的項目內容所適用的稅率不同，如綠化環節如果將綠化整體外包，是按9%的稅率計算，但如果企業自行購買樹苗等農產品，可按13%的稅率抵扣進項稅額等。因此，在該環節里，建議企業要實現各業務活動的分離計算，可以通過工程外包或成立關聯企業來合理地進行稅收籌劃。

（三）建設階段

實行新稅改政策后，對建設階段稅籌產生的影響主要體現在物料及施工方式的選擇方面。由于這一階段是企業重要的成本支出環節，企業有必要詳細地籌劃成本費用的核算，獲得盡可能多的進項稅額抵扣。

首先，在工程模式的選擇方面，一般包括甲供材料和包工包料兩種情況，前者需要獲得建筑材料以及施工方面的增值稅發票，而后者需要獲得包括采購在內的全額增值稅發票，相比較而言，后者的前期投資更低。但是兩種情況下都必須保障企業能獲取相應的增值稅發票，才能獲得更多抵扣，降低稅負。

其次，在選擇供應商時，包括小規模納稅人和一般納稅人。小規模納稅人只能在銷售貨物時委托稅務機關代開或自行開具稅率為3%的增值稅專票，增值稅抵扣額度較小，一般納稅人可自行開具稅率為9%的增值稅發票，抵扣進項稅額，但通常小規模納稅人相較于一般納稅人會有明顯的價格優勢，因此新稅改后企業要充分考慮價格與稅負的差額，計算差額是否可以彌補稅差，再結合產品質量、供應能力等多種因素選擇供應商。

最后，新稅改后，付款方式的不同也會直接影響到稅負結果。通常只有在款項結清后，上游企業才會開增值稅專票，但企業當期又必須繳納增值稅，這會加大企業的現金流量壓力。而且如果發票時間確認不當，導致企業延誤發票認證時間，使得企業無法抵扣進項稅額，則會進一步加大企業的稅負。因此，在該階段，建議企業以分期付款的形式取得相應發票，并將付款日作為進項稅額抵扣日期，以抵扣進項稅額，這樣做不僅可以降低企業稅負，還可以通過遞延納稅，幫助企業獲得額外的貨幣資金時間價值，等于是幫助企業獲得了一筆短期無息貸款。

（四）銷售階段與保有階段

近年來，“限購”“房產稅”等一系列政策的出臺，導致居民的投資、購房欲望下降，一些房地產企業會通過促銷手段來提高銷量。在新稅收政策之前，這種方式風險較小，對企業整體的稅收水平影響不大。但新稅收政策之后，一些視同銷售的環節可能會增加銷項稅額，由于增值稅=銷項稅-進項稅，因此如果企業促銷方式不當，或者不能有效地控制進項稅額，則有可能導致企業稅負壓力加大。

在住宅性質方面，新稅法將房地產企業建設的房屋分為普通住宅和非普通住宅，對于普通住宅，當增值率不高于1/5時，可以免征土地增值稅，一些房地產企業也可以利用這一點，合理地籌劃一些利潤較低的房地產項目，通過降低土地增值稅來減輕企業稅負。在房屋形式方面，房地產企業銷售的房屋一般有毛坯房和精裝房兩種，在新稅改之前，精裝房銷售價格更高，所繳納的稅額也更高，因此過多地銷售精裝房可能會加重企業稅負。而新稅改政策實施后，精裝房所產生的部分成本可進行進項稅額抵扣，因此企業可以通過增加精裝房的銷售比例來增加進項稅額，從而達到降低稅負的目的。在固定資產投資方面，根據2019年4月最新的稅收政策規定，取得不動產的納稅人，其進項稅額應該在取得之日起，一次進行抵扣。因此，企業可結合自身發展需求，更新企業設備，增加在固定資產方面的投資，從而增加企業的進項稅額抵扣，降低稅負。

三、新稅收政策下房地產企業的納稅籌劃策略

（一）更新稅務籌劃觀念，完善組織機構設置

房地產企業要樹立正確的稅收籌劃觀念，確保在合法、合規的情況下開展稅收籌劃工作，要加強稅收籌劃風險意識，在企業內部加大對稅收籌劃的宣傳教育，讓企業員工充分認識到稅收籌劃工作開展的重要性。企業要設置專門的稅收籌劃機構，或者咨詢專業的稅務師事務所，指導企業相關業務的開展，以滿足企業的稅收籌劃需求。要制定完善的稅務管理制度，嚴格要求各個部門要按照稅收籌劃計劃方案以及標準流程執行，要形成集體討論制度，盡量避免領導一人決策給企業帶來的稅收籌劃風險。實現稅收籌劃領導責任制[4]，通過簽訂目標責任狀明確劃分各方權責，實行量化的考核制度，提高企業人員的稅籌管理積極性。

（二）加強發票管理，最大程度上獲得增值稅發票

加強發票管理主要從發票的取得和保管兩個方面著手。一方面房地產企業要盡可能多地獲得增值稅專用發票，合理地確認收入時間，達到延遲納稅的目的，推遲開具銷項發票，以取得貨幣的時間價值[5]；實現攤入費用的最大化，使其達到稅前列支限額；對于一些零星材料費用、油費等難以開具增值稅專票的項目，可通過統一購進充值卡的方式，以獲取增值稅專用發票。另一方面企業要注重保管好發票，加強專用發票的監管，注重甲供材料以及總、分包施工單位發票的及時回籠，及時獲取并妥善保管增值稅抵扣憑證。

（三）加強土地增值稅籌劃

1.合理利用臨界值

房地產企業的土地增值稅實行的是超額累進稅率，這也就意味著企業的增值額越高，繳納的增值稅也就越高，換言之就是利潤越高，繳稅越多，最后導致的結果就是房價攀升。在這種情況下，減輕企業的稅負的同時，也要保證企業利潤最大化的有效途徑就是合理地利用臨界值[6]，所謂的臨界值就是上文所提到的20%的比例值，也就是說當增值額沒有超過扣除項目金額的20%時，可以免征土地增值稅，從這一臨界點出發，企業可以考慮從增加開發成本或者合理地選擇銷售價格入手，將增值額度控制在20%以內，以確保該種情況下企業的利潤總額比增值額超過20%時扣除應繳稅費后企業所獲得的利潤更大，從而有效地降低企業稅負。

2.嚴格區分簽訂合同

考慮新稅改后，房地產企業銷售的房屋形式不同，所繳納的稅種有所差別，因此房地產企業在銷售房屋時，要嚴格區分合同簽訂類型，通常包括毛坯房買賣合同和房屋裝修合同兩種類型，毛坯房買賣一般需要繳納增值稅、土地增值稅以及企業所得稅，而房屋裝修只需繳納增值稅，企業所得稅，不涉及土地增值稅。如果將二者合并為一個合同，將合并后的價格作為房屋銷售款，則在繳納土地增值稅時則會以合并金額作為繳稅依據，必然比分開簽訂合同時稅負要更高。因此，房地產企業在銷售精裝修房屋時，一定要將分別簽訂房屋銷售合同和裝修合同，從而降低企業的總體銷售額，有效降低稅負。

3.延期進行土地增值稅清算

根據稅收政策相關規定，稅務機關一般會要求房地產企業在以下幾種情況下繳納土地增值稅。企業取得預售許可證已經滿三年；企業的已售面積已經達到可售面積的85%；企業納稅人申請注銷稅務登記但并未清算土地增值稅；其他規定需繳納土地增值稅的情形。為此，企業要合理地利用上述條件，延期繳納土地增值稅，從而獲得稅收資金的時間價值，減輕企業短期內的資金周轉壓力。

（四）強化所得稅納稅籌劃

對于一般的房地產企業而言，主要從收入及成本支出等方面進行稅收籌劃。在項目未完工前，通常采用是按毛利率預繳企業所得稅，一旦完工，就必須按規定進行成本結轉，調整毛利，但在實際工作中，往往存在一些產品已經交付使用，但由于公共配套設施尚未建設完畢，向政府繳納的公建維修基金尚未繳納等情況，此時這部分的成本金額只有在資料充分的條件下才允許預提，但如果實際所發生的支出無法獲得合法的憑據，是不允許計入計稅成本的，企業的總成本降低，就會導致其所繳納的所得稅增加，加重企業的稅收負擔。因此，房地產企業在項目竣工后一定要及時結算相關款項，并獲得相應的憑證，對于無法及時入賬的成本，要注重收集有效的預提整理材料，防止多繳稅金的情況。

（五）配備稅籌人員，提升企業稅收籌劃水平

房地產企業要積極地引進專業素養高、綜合素質能力強的稅收籌劃人才，優化企業的人才結構，更好的為企業稅籌工作提供指導。同時要求企業內部的財務人員要從過去從事基礎財務核算工作的財務會計逐步轉變為企業經營提供更多決策支持的管理會計，學習和掌握企業管理相關的金融、法律、風險管理、內部控制等的理論實踐知識，將其運用到企業稅收籌劃的工作中去。另外，房地產企業要加強對企業人才專業能力素養、職業道德、稅籌工作流程等方面的培訓教育，全面提升企業的稅收籌劃水平。

（六）加強政策學習，同稅務機關保持良好的溝通關系

近幾年來，國家出臺了一系列房地產稅收政策，加強對這些政策的了解和學習，對企業做好稅收籌劃，降低稅負至關重要。因此，房地產企業要通過搭建稅收政策交流平臺，來鼓勵企業員工積極地交換意見，加深對相關稅收政策的理解認識，更好地促進稅收籌劃工作的展開。新稅收制度改革后，緊接著國家機構改革國地稅合并，致使各項稅收流程也發生了一定的變化，為了緊跟變革的步伐，及時掌握和了解最新政策消息，企業稅務人員要積極主動地向稅務機關學習請教，同稅務機關保持良好的溝通關系，關注稅務機關的公眾微信號的推送信息，把握稅改重點，為企業更好地進行納稅籌劃夯實基礎，營造良好的納稅環境。

（七）加強供應商管理，加大資格審查力度

一方面企業采購人員要根據最新政策內容調整采購方案，規范采購業務流程，制定嚴格的采購流程標準，盡量集中采購以降低采購成本。另一方面要加強供應商的資格審查，盡可能選擇能提供增值稅專用發票的供應商，如果小規模納稅人具有明顯的價格優勢，企業應計算其價格上的優惠能否抵消企業的應繳稅額，在綜合考慮是否能從一般納稅人處獲取足夠的增值稅專用發票，以及比較雙方的產品折扣優惠等多種因素后，以企業的利潤最大化為根本目的選擇最佳供應商，為企業減少不必要的成本開支。

（八）加強合同管理，強化資金內控

企業必須要加強合同管理，合法地避免視同銷售的問題，盡可能通過增加進項稅額來有效控制增值稅。在進行促銷時，可選擇現金打折方式來減輕企業的資金壓力，降低稅負。企業在簽訂合同時，要明確資金的支付金額及支付方式，要核對增值稅發票是否與合同一致，防止“虛開”發票的行為，事先做好充分的調研工作，將可能存在的糾紛問題提前在合同中寫明，明確責任歸屬，做好事前的風險防范和內部控制工作。

（九）及時調整經營策略，充分利用稅收優惠政策

房地產企業應根據最新稅收政策適時調整經營策略，可選擇混合經營或多元化經營策略，如成立專門的財務公司或者與企業上下游關聯公司來實現經營業務的分離計稅，充分享受稅收優惠政策，增強企業競爭優勢。另外，企業要注重勞務支出方面的稅務籌劃，房地產企業的勞務支出包括工程建設上的勞務支出和房地產企業內部人員的勞務支出。在勞務支出方面，企業要盡量避免選擇零散勞動力，要同一些專業的勞務公司進行合作，招聘一些有正規保障的技術勞動人員，確保獲得相應的勞動力方面的增值稅專票，以降低企業稅負。

四、結束語

綜上所述，房地產企業合法地開展稅收籌劃不僅有利于降低企業的稅收成本負擔，提升企業的經濟效益，還能進一步提高企業的綜合管理能力，增強企業的核心競爭優勢，促進企業實現可持續健康發展。財

參考文獻：

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