房地產企業內部控制存在的問題及對策分析

史雪梅

（海南勝世實業有限公司，海南 海口 570000）

房地產企業的經營受國家各種政策、企業自身的經營管理情況和企業內部管理控制水平等多方面因素的影響。2020年，一方面，房地產行業受到了不可避免的沖擊，從房屋建造到銷售的各個環節被迫放緩，企業資金壓力增大；另一方面，行業加速轉型，重資金、強運營、降杠桿，尤其是監管層收緊房企融資較為清晰的三條標準，要求控制房地產行業的有息債務增長，并設置了“三道紅線”。在如此嚴峻的內外部環境下想讓企業立足，進行內部控制制度的建立和實施推廣是十分必要的，促使房地產企業的經營管理水平得到進一步的提升。

一、房地產企業內部控制的重要性

當前，國家的宏觀政策、市場經濟的變化、地方法規的出臺等一些外部因素對房地產市場影響巨大，使企業的經濟效益波動較大，要實現房地產企業的效益最大化，就必須更加重視企業的內部控制，以提高自身競爭力。

1.有助于提高企業的經營管理水平，降低項目投資風險

房地產企業項目前期投入較大，現金的回流速度慢，所以，一旦項目投資決策失誤，將會使企業陷入經濟危機。因此，房地產企業需要建立內部控制制度，統一對企業的各項業務流程進行梳理、優化，以提高企業的經營效率，從而提高企業的經營管理水平，進而降低企業的風險。

2.有助于提高企業的工作效率

各企業間的競爭歸根到底是企業制度及人才的競爭，而企業內控制度的建立和推廣完善，本質上是為了提高企業員工的整體素質，提高企業效率，實現企業可持續良性發展，并為企業日常業務的開展提供高效詳細的標準及要求。企業內部控制制度的建立健全，要求從上到下、從內到外，所有員工參與、合作及貫徹實施，并通過內部控制完善優化企業的各項業務流程，使企業的各項業務規范開展，進而提高企業和員工的工作效率。

3.有助于實現企業總體的戰略規劃

內部控制制度的建立健全、實施和推廣，不僅可以提高企業及員工的整體的工作效率，同時也可以加強企業各部門間的協同合作，減少企業的內耗，有效節約管理和溝通等成本，使企業的組織管理架構、資源利用等得到優化，讓企業在當前激烈的市場競爭中實現其戰略發展規劃。

二、 房地產企業內部控制過程中存在的問題

1.企業缺乏健全的內部控制制度

越來越多的企業認識到內部控制制度在企業經營管理中的重要性，但是多數企業的內部控制還浮于表面，沒有完善的內部控制制度，甚至有些企業并沒有建立內部控制制度，導致企業的管理比較混亂，財務數據和會計信息不能真實反映企業的情況，企業出現貪腐、營私舞弊等行為，給企業帶來巨大的風險，甚至出現直接的經濟損失。

2.內部控制執行和監管力度不夠，未建立風險評估機制

雖然很多企業制定了相對全面的內部控制制度，但是在執行時出現偏差，或執行不到位，導致制度形同虛設或者內控浮于表面。比如，在內控執行過程中，一般都是事后檢查，沒有起到事前預判，事中跟進的作用。

因房地產企業開發項目有投資金額大、投資回收期較長，并且易受國家調整政策影響等特點，故房地產的風險評估就尤為重要，并且需要將風險評估貫穿于整個項目的開發過程中，從前期調研，到項目落地建設，再到項目的銷售及后期的清盤等全過程，這些都是實施內部控制的重要環節。目前部分房地產企業僅在投資項目初期進行風險評估，但是在項目取得后的開發和銷售環節，不重視風險評估機制的建立，缺失對風險的識別、分析，導致應對風險的能力較弱。

3.企業的業財融合度不高

在企業的正常運作中，應該是各部門協同發展，尤其是財務和其他部門之間要多邊互動、共同參與企業的經營才有利于企業的發展。因此，業務和財務的融合不只是形式的融合，更要在理念上融合，貫穿在整個工作流程中，可以通過信息化系統達到數據信息的共享。目前，大多數企業的財務屬于事后財務，未深入到工作的前段開發和銷售上，不能全面了解工作的業務流程，這樣會使公司未能及時在項目初期進行一些籌劃工作，導致后期資金的流失或者未能做到很好的稅務籌劃，出現多繳稅等情況。

三、房地產企業內部控制問題的成因

1.管理層重視程度不夠

房地產企業管理層對內控的認識和重視程度對企業內控制度的建立起著至關重要的作用。企業的管理層能否意識到內控對企業目標的達成、能否意識到財務管理的重要性、能否以身作則帶頭率領員工重視并執行內控管理，對內控制度的建立和執行力度起著決定性的作用。很多房地產企業的管理層只重視項目的開發進度、產品的銷售情況以及資金是否回籠，忽視內部控制管理，對內部控制的重視度不夠，使內控不能發揮其應有的效果。

2.內部監督機制不健全，人員職責不清晰

目前，很多房地產企業沒有內部監督制度，或者內部監督制度不規范，或者內部監督的只是浮于表面，未能實際發揮作用，形同虛設。有些雖然有內部監督制度，但是沒有設立專門的部門來履行相關職責，而是由財務人員兼任，這樣導致權責不清，無法有效發揮內部監督的職能，沒有專人專崗，做不到事前預防、事中跟進控制，導致內部監督不能與實際業務同步，甚至與業務脫節，出現漏洞，不能有效地監督企業各部門是否按照內部控制的要求開展工作。

3.員工綜合素質參差不齊，各職能部門融合度不高

企業員工的業務水平不能匹配企業的快速發展，有些員工的崗位勝任能力不足，沒有深入了解內控制度的要求，導致企業內控制度不能發揮實質的作用。并且，各職能部門間的配合度不夠，各部門雖獨立運轉，但未能相互配合，不能共享資源，造成資源浪費，起不到互相監督制約的作用。

四、房地產企業內部控制問題的解決對策

1.建立健全內部控制制度，強化管理層內控意識

房地產企業要結合自身的實際情況，分析企業的優劣勢，從企業的實際需求出發，建立健全企業的內部控制制度。建立健全內控制度，必須要形成一套完整的體系，要明確企業的管理結構和組織架構，明確各部門的職責和人員的分工，使業務流程精細化，建立嚴格的考核體系，保證各部門架構見的相互監督相互制約，并要加強內部監督。要根據具體業務和事項的風險點，以及各環節的關鍵節點等來制定內部控制制度，使企業的各項業務風險控制在可承受范圍內。

內部控制的實施是需要企業全體員工參與、由上而下的全面控制。特別是管理層更要高度的重視，并身體力行起模范帶頭作用。故建議管理層要多學習，多參加行業的交流會和相關的培訓，通過同行業的先進的內控管理經驗，全力支持企業內控制度的實施。

2.建立內部監督機制，并設專人專崗進行執行

完善的內部監督機制是企業內部控制制度健康運行的保證，所以企業管理層應該重視內部監督機制的建立。企業應該設立專門的內部監督部門，如審計部等，并賦予該部門人員充分的監督權利，要求該部門完善內部監督制度，并監督內部控制時是否正常運行，該部門的員工需要有專業的能力和判斷，通過合理地確定內部監督的形式范圍等，盡量做到日常監督為主，專項監督為輔，合理地預測風險，使企業內部控制制度得以規范地貫徹執行，從而促使企業健康發展。

3.優化企業業務流程，加強企業內部的業財融合

內部控制涉及房地產企業的各個環節，若想內部控制工作能順利進行，減少問題，需要企業內部的各個工作環節都按照標準執行；若是企業的業務環節出現問題，那么內控工作就會受到影響，增大內部控制的難度。簡而言之，內部控制工作與企業的各個業務流程息息相關，所以需要優化企業的業務流程，是房地產企業的重點工作內容。

同時，若想內控制度發揮作用，財務人員應該主動參與到房地產開發的各個環節中去，把財務工作前置，與業務同時進行，并給業務部門提出指導建議。當前，隨著信息化的飛速發展，通過信息化系統進行內部控制成為必然趨勢。房地產企業需要在市場中尋求符合自身要求信息化系統，將整個企業的業務進行融合，從前端開發、銷售，到后端的報銷、核算、預算等環節實現系統一體化，使信息層層遞進，環環相扣，實現資源的共享，以促進內部控制有效運行，提高企業的工作效率和效果。

4.加強企業內部培訓，培養專業人才

人才在企業中具有不可替代的作用，要想提高企業的競爭力必須提高企業人才的專業能力。因此，房地產企業要重點培訓企業員工的房地產開發建設方面的專業知識，以提高員工的業務水平和實操能力。通過建立內部培訓機制，讓每一位員工明確內部控制的要求，并嚴格執行考核，以保證企業的內部控制制度切實得到貫徹執行，使內部控制出效益效果。

五、結語

當前，經濟快速發展的情況下，房地產企業若想在激烈的市場競爭中占有一席之地，保持競爭優勢，必須建立有效、規范的內部控制體系。只有發揮好內部控制的作用，實現企業各個部門的緊密配合，增強企業凝聚力，提高自身素質，才能不斷提升企業的綜合競爭力，提高企業的經濟效益，最終實現企業的經營目標，促使房地產行業全面、健康地發展。