中小房地產企業融資現狀及優化策略分析

王振江

（西安高新技術產業開發區房地產開發有限公司，陜西 西安 710065）

融資就是企業通過借貸、租賃等方式獲取資金，使企業可以良性發展的一種行為。籌資方和貸款方雙方共同獲利，以此保證企業良性循環發展的一種經營方式。融資是要求有價值的回報。融資期末，需求方需將本金返還給投資方，然后支付相對應的利息，使得雙方的利益都得到滿足，即資金需求方利用資金為自己實現利潤時，投資者所擁有的資金為增值，未來的交易可以繼續進行。現階段，由于房價居高不下，消費者的購買熱情也在逐漸下降，同時，國家的調控政策也在不斷試壓，房地產企業資金回籠能力也急劇下降。因此，中小房地產企業對資金的需求更加迫切，怎樣解決融資難的問題，是中小房地產企業面臨的重要課題。

一、中小房地產企業融資現狀

房地產企業的融資模式一方面受地域限制；另一方面受房地產企業自身規模、公司資信、制約開發地段，在融資模式上受到極大的限制。房地產企業屬于資金密集型企業，融資問題始終影響著企業的良性循環發展，中小房地產企業的融資問題始終制約著自身的發展。

1.融資渠道單一

在官方統計的數據報告中顯示，中小房地產大部分資金源于銀行貸款，融資渠道單一。這種單一的融資渠道很容易受到政策的影響，一旦國家收縮銀行貸款，中小房地產企業很難與其他實力較高的房地產企業競爭來獲取銀行貸款，就會導致其企業財務風險增加，造成資金缺口，導致企業陷入危機。比如2011年，由于經濟發展較快，房地產企業貸款需求量加大，銀行貸款供應不足，導致銀行提高對房地產企業的貸款利率，而且對中小房地產企業提出了很多要求，這使得中小房地產企業無法正常經營。因而，對于中小房地產企業來說，過度依賴銀行貸款是非常不明智的。

2.融資成本較高

通過房屋預收款進行融資是房地產企業常用的融資方式之一，但是這種融資方式融資成本過高，它是通過產品支付獲得融資。一方面，在產品預售過程中，使得產品作為一種融資手段，先把產品出讓給客戶，企業通過客戶支付的預付款項來實現自身的開發資金積累，但是這種模式有很大的缺陷，由于資金的不足，可能會導致該項目停止開發。由于開發前期部分資金的快速回籠，而隨后出現資金短缺必然會導致融資成本的高速增長；另一方面，融資成本上升的主要原因是地價的飆升。隨著城市化建設和“地王”的出現，還有城市基礎設施逐漸完善，雖然給了房地產企業極大的發展空間，但是也導致土地價格的大幅上升，進而必然導致融資成本的增加，企業融資成本增加會使資金出現缺口。另外，融資的成本也受到政策的影響，目前，雖然城市迅速發展，但是老百姓的金融理財意識卻沒有跟上時代的步伐，他們大部分人依然認為把錢存入銀行比投資地產更安全、更有價值，正是人們的這種觀念，導致房地產企業在產品支付過程中，人們對于房子的期待價格與開發價格差異比較大。所以，這也就導致中小房地產企業融資成本比較高。

3.房地產企業缺乏針對性支持

在銀行融資領域范疇，由于區域經濟及政策性調控等原因，銀行在信貸過程中，更傾向于將資金投向一些利潤風險小的項目企業，而不是像中小房地產企業這種風險較高的企業。此外，中小房地產企業的信息不夠完全透明，銀行很難對其資金進行有效監管，所以，銀行為了降低自身的壞賬風險，并沒有開出具有針對性的扶持策略。

4.相關法律法規和市場體系不完善

就目前的情況來看，我國的房地產金融政策法規并沒有形成完全科學有效的制度體系，缺乏協調性和一致性，所以導致房地產企業融資渠道發展受阻。另外，由于受到我國政策環境等因素的影響，現階段中小房地產企業金融創新力度不夠，導致企業融資成本居高不下。很多企業由于資金不足無法繼續項目建設，更多的企業采取地下融資的方式來保證項目開發資金的充足，這種狀態與不完善的融資市場體系緊密相關。除此之外，由于房地產融資市場體系不完善，企業直接融資受到限制，很多中小房地產企業融資方式主要依賴銀行貸款。除了企業自身內部融資以外，其余資金全部依賴于銀行貸款，但是，銀行貸款有著許多條件及限制，這對于中小房地產企業良性循環發展是非常不利的，極有可能會因為資金補充不及時，從而導致自身資金鏈的斷裂，使得企業陷入破產危機。由于我國房地產行業發展時間短，中小房地產企業依然保持著舊的傳統觀念，缺乏創新意識，在經濟高質量發展的新常態下，許多新的融資方式不斷出現，但是中小房地產企業依然秉承著守舊理念，依然堅持過度依賴銀行貸款這一單一的融資方式，只尋求短期的經濟利益，沒有對企業長期良性發展做出考慮，這種發展方式會極大地阻礙企業的發展。中小房地產企業必須要有長遠的眼光，制定合理的融資策略，才會更好更快發展。

二、中小房地產企業融資優化策略

1.結合實際，拓寬融資渠道

據悉中小房地產企業的融資途徑主要有兩大方面，一是銀行貸款融資；二是房屋預收款融資。我國房地產行業具有其特殊性，只依靠內部融資還不能夠滿足企業對資金的需求，需要外部來籌集大量資金。自2018年以來，在金融監管加強、去杠桿、去通道信用緊縮的大背景下，中小房地產企業一直面臨著不斷增強的融資壓力，結合實際，拓寬融資渠道成為首要任務。目前，房地產行業已經形成5大類、16小類，近50類細項的多元融資渠道。針對中小企業項目開發資金來源，筆者認為應主要采用銷售回款、自籌資金、應付賬款、國內貸款和其他資金等方式進行負債經營，以解決中小房地產企業的融資困境。

2.降低融資成本

房地產企業在制定融資策略時，要考慮融資環境、資本結構、融資渠道等一系列因素，充分考慮企業的自身發展狀況，制定合理的融資策略。在這個過程中，要把項目的前景和收益、項目的地理位置等可能會為企業帶來的效益空間以及效益的負面影響放在第一位，通過制定合理的發展目標，實現企業良性循環發展。作為中小房地產企業，降低融資成本應從降低負債率、貸款利率、縮短項目開發周期以及加快資金回籠等方面入手，加強財務杠桿應用，合理分配籌措的資金。例如，在撥付工程款時，要有明確細致的預算書，合理、有計劃地安排資金支付；應收賬款作為企業債權類資產，售房款追收應建立嚴密的、行之有效的制度，及時加以收回。

3.提高企業管理能力，增強信譽

在我國金融業快速發展的同時，銀行的信用體系也在不斷完善，全社會的信用水平也在不斷提高。科學的房地產企業治理理念、借款人資信以及長遠的規劃是銀行對于企業能力評估的重要指標之一。中小房地產企業應該加大對專業性金融人才的培養力度，引進一批對融資領域熟悉的人才，這樣才能拓寬融資渠道，融資才能多元化。同時，還要積極吸收其他企業優秀的管理經驗，摒棄老舊的家族化管理模式，建構科學的公司治理結構，符合現代化公司治理模式。另外，中小房地產企業要加強對自身的信用建設，只有企業信用提高，才能贏得銀行以及投資人的信賴，才會使企業更好更快地發展，實現融資渠道的多元化。

4.健全房地產金融法律制度和體系

房地產企業融資渠道的創新以及更多的融資產品需要法律法規保護。如果沒有合理的法律法規保護融資渠道的創新以及多元化融資產品，將會給企業帶來巨大的法律風險。只有合理的法律法規與融資渠道多元化建設的同步進行，才能幫助房地產行業得到良性循環發展，才能創造出良好的金融市場環境，最大限度滿足房地產企業的資金需要，保障企業更好更快地發展。在良好的法律法規的規范下，金融市場能夠最大限度地保證良性運轉，激發創新金融產品的積極性，使得房地產企業融資通暢。同時，要拓寬金融市場的直接融資渠道，營造良好的融資氛圍，降低房地產企業的融資風險，為企業提供必要的資金需求。此外，還要大力發展證券化市場、加強法治體系的建設，促進住房抵押貸款證券化，協調融資渠道多元化與金融風險防控之間的關系，為房地產企業的可持續發展提供支持。所以，在市場經濟體制改革中，必須加強對法律法規的建設，保障金融市場良性發展。

三、結語

本文重點分析了中小房地產企業在進行融資時出現的一些問題，并對這些問題，提出了相應的建議及對策，希望能為相關企業提供參考。以期為中小房地產企業融資提供多元化的融資途徑，從而有效地緩解融資問題，為企業的高質量發展提供保障，促進房地產市場的可持續、健康發展。