因面積計算規范不同引起的建筑面積計算差異分析

張宏宇

（寧夏現代建筑設計院（有限公司），寧夏 銀川 750001）

房地產開發和房地產交易都是按可出租總面積計算和估價的，隨著房價的不斷上漲，如何準確計算樓面面積已成為開發商、公眾和政府關注的焦點。如何準確、公正、合理地計算建筑面積，直接關系到開發商的經濟利益和業主的切身利益，同時也涉及到政府的市政配套費土地出讓金和稅收等稅收問題。然而，現階段，房地產管理部門和規劃管理部門核定的房屋總可租面積往往不一致，這給建設單位造成了很大的混亂，給有關行政部門之間的工作銜接帶來了一定的困難。

1 有關面積的基本含義

1.1 預計住宅面積的含義

參照國家相關的法律法規，預計住宅面積應由地方房地產部門批準的合格測量機構計算。測量機構應參考施工圖紙，與國家測量標準進行比較，并采取現場調查等多種方法，以計算開始或未完成的商業用住宅面積。它是開發商在銷售商業地產過程中的法定銷售面積基數。

1.2 實際測量房屋面積的含義

參照國家相關的法律法規，實際測量的房屋面積由當地房地產部門認定的相應資質調查機構計算。它要求測量機構根據國家測繪標準，查閱各種圖紙和預測數據，對房屋進行現場測量，繪制測量圖，以獲得準確的數據，然后計算面積。商品房驗收合格并經有關主管部門審核合格后，方可實施。

2 面積計算規范不同引起的面積差異相關原因

《房產測量規范》和《建筑工程建筑面積計算規范》這兩個規范中，部分功能區規劃設計計算標準不一致，致使在面積計算上存在差異，尤其是地方性規定增加了這種差異的存在。現階段，我國房地產管理部門在進行產權登記時，項目總面積一般不應超過規劃部門核定的面積或規劃驗證面積。這種差異在規劃部門、房地產管理部門，尤其是開發商和業主中造成了混亂。

2.1 陽臺面積的計算

關于陽臺面積的計算，《房產測量規范》以設計封閉為識別標準，全封閉陽臺根據其周邊投影面積計算，未封閉陽臺計算一半面積；《建筑工程建筑面積計算規范》是根據主體結構是否在陽臺主體結構上，是否應根據其周邊結構的水平面積計算其總面積，在主體結構外計算平均面積。也就是說，房地產的測繪是基于是否封閉，規劃的審批是基于是否在結構上，兩者在功能上錯位，容易引發面積差異。

此外，《房產測量規范》對陽臺面積的計算沒有明確的規定，部分為陽臺設計方案。為此，一些城市出臺了地方性法規，對陽臺灣進行了陽臺處理，未計算面積；而一些城市仍按陽臺面積計算平均面積。《建筑工程建筑面積計算規范》也沒有規定計算層間陽臺面積的規則，然而露臺的定義有著十分明確的規定，規定如下：第一，其位置設置在屋頂、地板或遮陽篷頂部；第二，它是可訪問的；第三，它有維護設施；第四，它沒有覆蓋，否則它不能被識別為露臺，自然要按陽臺面積計算。這種中間層陽臺，在規劃時通過了陽臺規劃面積和規劃指標，但由于房地產銷售部門不承認露臺為陽臺，給開發商帶來了巨大的經濟損失。

陽臺是室內外的過渡空間，可用于晾曬衣物、休息等戶外活動。因此，實際工作中應根據計算面積的規定，真正確定內外過渡空間作為陽臺的作用。如果夾層陽臺確實起到內外通道空間的作用，只是因為上層沒有蓋不能起到晾曬衣物的作用，但有了陽臺的圓形功能，面積就應該根據陽臺計算，不能認定為陽臺。作為設計的一部分，陽臺不封閉，是生活裝飾的一部分，對于風雨情況可以采用封閉的鋁合金窗，然而不能通過陽臺房間的結構進行重建，實際使用功能還是陽臺，無法關閉并計算總面積。部分自覺標注為陽臺，應計算出整個區域室內功能的實際使用情況。

2.2 走廊的面積計算

《房產測量規范》規定：一個與房屋相連的帶柱走廊、一個有蓋走廊和兩個房屋之間的帶柱走廊，所有這些都是根據柱廊周圍的水平投影計算的；一種門式起重機，另一種是立方體門，其計算是基于所述立柱或所述鎖緊結構的水平周邊投影面積。然而《建筑工程建筑面積計算規范》規定，有封閉設施的室外走廊（懸臂走廊）應計算為結構樓層水平投影面積的一半。對于帶有封閉設施（或柱）的廊道屋檐，應根據封閉設施（或柱）的外部水平面積計算一半的面積。這種差異導致房地產測繪面積大于規劃審批面積。

2.3 樓層高度的面積計算

《房產測量規范》規定，如果樓層高度低于2.2 米，則不計算總可出租面積；但《建筑工程建筑面積計算規范》規定，如果地板高度超過2.2m，則計算整個面積；如果地板高度小于2.2m，則計算一半面積。此外，一些城市出臺了地方法規，具體規定了高度樓層的非常規建筑面積的計算。例如，在海南省，當一個住宅樓的高度大于或等于4.9米時，根據該樓的面積計算的面積是該樓面積的2 倍，如果大于或等于7.6 米，則為3 倍，如果大于或等于5.5 米，則為2 倍，如果大于或等于8.8 米，則為2 倍，如果大于或等于6.1 米，大于或等于10 米，按3 次計算。這種規定的差異，尤其是地方性法規的差異，導致規劃面積作為房地產測繪面積的大幅增加。

3 建筑面積差異怎樣發覺

不同標準造成的面積差異是一種體系內的面積差異，其面積由行政主管部門批準，并與城市規劃相一致。其主要后果是影響行政公信力，增加建設單位的協調成本。所以，應當主要從行政審批程序上進行協調。

現階段，為了強化對規劃指標的監督與管理功能，相當多的城市規劃部門已經開始在規劃批準前計算建設用地面積，并計算出完整規劃的可出租總面積，即規劃區調查。規劃面積調查主要是對每層樓的建筑面積進行估算，并與規劃地塊的建筑平面一一對應，繪制平面圖。

根據規劃許可證上標注的面積，規劃審批前的面積計算結果可以及時發現規劃設計隱藏面積的問題。已完成規劃面積計算的中心點是反映建設階段與規劃批復之間的差異，以及通過功能等手段對面積進行擴建、轉換或修改的位置、范圍和面積，很簡單，查清位置和規劃面積與房地產面積的差異，查清被盜面積或隱藏面積的位置和表面價值也是準確的。有助于規劃部門判斷區域差異是“體系內”還是“人為性”來處理差異。

4 建筑面積計算差異改善措施

4.1 計算面積標準統一化

4.1.1 樓層高度

如果住宅的樓面高度大于或等于4.9m，則體積面積應根據總建筑面積的兩倍計算，無論地板上是否有隔墻，以及如果住宅的樓面高度大于或等于7.6m，無論地面是否有隔墻，樓面面積按地面總面積的三倍計算。辦公樓的樓面高度大于或等于5.5m 時，無論地板上是否有隔墻，辦公樓的樓面高度大于或等于8.8m，容積面積應按總建筑面積的兩倍計算，無論地板上是否有隔墻，樓層面積應按地板總面積的三倍計算。商業建筑高度大于或等于6.1m 的，容積面積以商業建筑總租賃面積的兩倍為基礎計算，不論地面是否有隔墻，商業建筑高度大于或等于10m，無論地面是否有隔墻，樓面面積按地面總面積的三倍計算。[1]住宅、辦公、商業建筑的大廳、房、室內廳、日光廳、屋頂，以及體育場、劇院、博物館等有特殊空間要求的公共建筑，可根據實際建筑面積計算。

4.1.2 陽臺面積計算

在陽臺的主體結構中，結構應根據室外的水平面積來計算容積面積。在主結構外的陽臺上，如果設計深度（從陽臺維護結構外圍到外墻表面的最大垂直距離）不超過2.4m（包括2.4m），則體積面積應按水平投影面積的一半計算；如果設計深度超過2.4m，則根據其水平投影面積計算體積面積。

4.2 強化政府部門職能管理

將窗戶、結構板、花池、花柱等不可用空間轉換為可使用空間，以增加可出租總面積的行為，因為各種法規明確規定，可用空間不應算作建筑面積，只有通過加強各部門之間的協調，加強監管。如果您控制了“窗口”視口，則可以使用“窗口”視口的樣例請求平面審批，確認沒有樓層延伸的“窗口”視口和窗臺高度符合規范要求。施工圖審查部門應與計劃圖紙審查部門溝通，以確保施工圖與批準的圖紙一致，并避免不必要的增加結構板、花架，規劃部門應當嚴格審核規劃，嚴格執行改建、擴建部分建筑面積計算的規定。并要求開發商按規定交納市政配套費和增容費，并報城市管理執法部門處罰。城市管理執法部門要加強日常執法監督，依法受理各類違法建筑改造行為，依法予以制止。

5 結語

強化規劃管理職能，對規劃進行監督和測量，有助于管理部門及時發現區域差異，找出造成區域差異的原因，采取不同的方法加以處理，穩步提升行政審批效率。推動政府職能部門公信力的提升，使我國房地產經濟市場得到有效改善。