投資性房地產公允價值計量模式應用研究

魏 薇

（中國海洋航空集團有限公司，北京 100070）

公允價值是市場經濟發展中計量資產價值的新模式，資產既存在升值空間，也存在減值的可能性。在房地產市場價值波動的情況下，采用公允價值計量不需要進行年度折舊和攤銷更符合會計的相關性和一致性要求，更全面地反映企業資產負債和整體收入。因此，在資本市場不完善的情況下研究投資性房地產應用公允價值計量具有重要的現實意義。

一、投資性房地產公允價值計量的相關理論基礎

（一）投資性房地產涵義

投資性房地產是指企業為賺取租金或資本增值或兩者兼而有之的目的而持有的房地產。它應該具有可單獨計量和銷售的屬性。這與供企業使用的固定資產有很大的區別。計量模式有成本計量和公允價值計量，公允價值計量在一定條件下可以幫助實現資本增值。

（二）對公允價值的理解

公允價值是指在出售資產時作為計量日，在有序交易的前提下，雙方均可以接收或轉移負債的價格。

（三）投資性房地產公允價值計量理論概況

國外情況。西方國家早在20世紀70年代就出現了一個強調體現客觀公正的會計信息可靠性的，稱之為受托責任觀，另一個是側重決策的會計信息決策有用觀。決策有用觀應用公允價值計量，為現有的或潛在的投資者、債權人和其他利益相關者提供決策信息。

國內情況。隨著我國“一帶一路”政策的逐步推進，企業開拓市場更加接近國際化。投資性房地產采用公允價值計量是一種趨勢，因此，我國財政部多次頒布的會計準則中都明確規定了投資性房地產會計核算中可選擇公允價值計量方式，反映了公允價值計量模式的應用趨勢。但是，計量投資性房地產價值，大多數企業仍然選擇成本計量。

二、投資性房地產使用公允價值計量的重要意義

基于我國會計準則修訂的目的是減少實際操作中的轉換成本，采用公允價值計量有利于與國際會計準則趨同。企業需要采用符合國際標準的會計準則計量投資性房地產價值；公允價值計量有利于反映企業損益變化的真實情況，從而幫助投資決策者能夠獲得明確的資產信息，從而全面了解商業環境，有利于投資決策者及時做出投資決策；有利于增加企業資產的賬面價值和所有者權益。因此，投資性房地產以公允價值計量能直接體現管理者責任履行情況。

三、采用公允價值計量投資性房地產實務中存在的問題

一是在新會計準則中，公允價值實際適用范圍有限，可操作性不強。雖然會計準則中近20項準則內容中都提到了公允價值，但只是分散在各種準則條款中，并沒有形成系統的公允價值的理論體系；雖然有一些公允價值的理論研究，但沒有詳細闡述在實務操作中如何計量公允價值的實際操作方法。

二是當前的市場信息環境難以支持投資性房地產應用公允價值計量。政府的宏觀調控在市場經濟中發揮著重要作用，政府的土地政策和房地產開發商對房地產資源的壟斷現象，容易導致房地產的價格波動，在這種市場環境下，房地產資源的供需不平衡，房地產市場仍然充滿泡沫，房地產資源的價格與其實際價值不匹配；我國的二級房地產市場還沒有活躍，經濟發達的一、二線城市資產交易頻繁，較為偏僻的欠發達地區幾年都難以獲得相關的交易信息，通過公開的信息渠道難以獲取與投資性房地產公允價值相關的信息資源。因此，為了保持政策一致性，企業實務傾向于選擇成本計量，這給投資性房地產采用公允價值計量帶來了一定的阻礙。

三是公允價值計量模式的設計存在缺陷和障礙。公允價值在投資性房地產中的應用目的：一方面為了降低成本支出；另一方面，采用公允價值計量方法，每年都必須對房地產進行重新評估，重新評估是需要付出成本的，計量模式設計存在自相矛盾的缺陷。

四是投資性房地產運用公允價值計量需要復合型人才支撐。首先，在投資性房地產的公允價值方面，即使通過各種渠道已經獲得了投資性房地產的公允價值，但是，如果缺乏綜合判斷能力，難以在應用中充分發揮已獲得的信息作用而創造價值；其次，當前會計從業人員雖然能夠熟練地將會計知識運用到會計工作中，但對統計學、運籌學等其他學科的綜合知識還存在一定的欠缺，綜合運用的技能還需要不斷提高。

四、解決投資性房地產公允價值計量問題的策略與措施

（一）完善適合我國國情的投資性房地產公允價值計量理論體系，增強其可操作性

首先，建立科學的理論體系。雖然我國的會計準則適用公允價值，但尚未形成公允價值計量的理論體系。為了避免企業通過投資房地產，利用公允價值計量，遏制虛增地產價值盈余現象，必須建立規范的會計體系，設計懲罰制度，充分發揮國家審計等職能部門的監督作用，促進資本市場進一步完善操作規則，不斷完善與公允價值相配套的法律監督制度，為公允價值的實施創造良好的環境，嚴肅處理濫用公允價值問題。

其次，分階段完善公允價值計量操作方法。如果首次采用公允價值計量，投資性房地產的公允價值如果具備可靠性和可持續性，企業一旦選擇公允價值計量就不能改變為再使用成本計量。初次使用需要熟悉會計政策后，采用追溯調整法進行會計處理，將發生變化的投資性房地產的賬面價值進行調整，將留存收益、遞延資產所得稅或負債反映在報表中。當年度公允價值發生變動的當期損益，不影響變更年度的利潤；進入采用后期階段，投資性房地產采用公允價值計量不需要再攤銷或折舊，必然會增加投資性房地產利潤的價值。企業應在各資產負債日及時對投資性房地產重新估值并確認其公允價值。如果公允價值余額高于賬面價值，應將其差額計入變動損益，扣除所得稅費用后形成當期凈利潤。由于現行企業所得稅法沒有運用公允價值計量方法，故變更計量方式后的利潤或負債，只能在完稅才能確認。因此，與成本計量相比，成本計量僅在資產處置時承擔稅負，而公允價值計量增加了企業所得稅的實際支出。另外，投資性房地產只要滿足資本化條件，后續支出發生在持有期間，相關支出則應計入成本；如果經過董事會書面確認企業房地產項目決議，施工階段的房地產將被用于賺取租金，這可以確認為房地產項目屬于自行建造的階段。投資性房地產可以通過在建項目計入實際成本；當房地產項目進入交付使用時，公允價值與完工時實際賬面成本的差額應當計入公允價值變動損益。在實踐中體現會計準則的審慎原則，完成竣工驗收程序已交付使用狀態可根據持有目的確定公允價值的賬面價值，將固定資產原始賬面價值與公允價值的差額計入當期損益，不影響當期損益，只有在處置資產時才能結轉為損益。當持有目的改變為租賃或自用時，轉換日期的公允價值就是當期的損益。當轉換為固定資產時，后續折舊和攤銷金額隨著前期增加的公允價值而增加，從而降低公司利潤額；當資產進入處置階段時，出售或者出租、轉讓后的投資性房地產，應扣除稅費和賬面價值后，將所反映的收入計入當期損益。

（二）規范房地產信息披露制度，增加市場信息透明度

企業必須執行財務報告制度，規范披露投資性房地產信息。對于使用公允價值計量的數據，企業需要披露財務報表的詳細內容，管理層和信息使用者可以根據披露報告進行預測或決策。由于歷史成本和公允價值并存的現實的局限性，需謹慎選擇財務報告制度，逐步建立以公允價值為核心的財務報告體系，進一步完善房地產項目公允價值估值內容的披露。

（三）加大監督力度，消除公允價值計量的缺陷，提高公允價值的可信度

當投資性房地產的市場價格無法確定時，可聘請獨立機構對投資性房地產的價值進行評估。選擇獨立的、具有一定權威的評估機構比內部評估的價值更可靠。通過完善企業制度，規范各方估值過程中的行為，由第三方評估機構正確使用清晰的估值方法形成科學合理的評估報告，并以此為公允價值基礎，可有效避免企業管理層人為操縱影響會計利潤的現象；集團企業總部的財務部要負責牽頭建立和完善保持外部評估機構以及審計機構與企業管理層的溝通制度，共同提高投資性房地產公允價值的可靠性。

（四）加大公允價值計量知識的培訓力度，提高從業人員的職業技能

在當今房地產市場價格信息暢通渠道有待完善的情況下，投資性房地產的公允價值的準確性，需要通過從業人員的能力進行判斷和分析。因此，很有必要重視培訓提高會計人員的評估能力。應加強會計隊伍的職業道德修養，注重不斷提高員工的思想水平，強化會計人員的職業道德修養，掌握新會計準則的應用，從而適應日益復雜的經濟業務；應加強會計人員熟練運用會計知識的職業技能培訓，拓寬從業人員了解掌握運籌學、財務統計管理等綜合知識，提高會計人員的綜合素質。

五、結語

雖然公允價值計量在實踐中仍存在一些問題亟須解決，但隨著我國市場化經濟的不斷成熟和發展，公允價值計量的理論體系和監管制度的逐步完善，公允價值計量技術的日益成熟，在實踐中，投資性房地產公允價值計量方式必將得到廣泛應用。