基于不動產登記制度下的房產經濟發展策略

◆韓涵沛

一、我國不動產登記制度的內涵，背景和意義

不動產制度是我國物權制度當中非常重要的組成部分，同時也是不可缺少的一個種類，是在我國物權法的基礎上建立且實施的，它直接服務于利害關系人和權利人，屬于一種公示手段。通過相關制度管理的方式，將房地產相關的信息公布給利害關系人和權利人，并且要求他們在進行不動產登記的過程當中，提前申請與不動產物權相關的變動事宜，在這一個過程政府的相關部門必須要進行詳細的記錄。從上面的分析當中，我們可以看出我國不動產登記制度的建立以及執行，主要是為了滿足市場經濟的需求，除此之外還與每一位公民的切身利益之間存在密切的聯系。所以要想真正的將市場經濟的核心價值充分的發揮出來，就必須將不動產登記制度進行建立以及完善，并且在解決登記問題之后才可以發揮出其核心價值。

從不動產統一登記制度的背景進行分析，因為從推行該制度之前，我國的不動產登記主要是對不動產信息進行分別登記的一種制度，它需要依據不動產的性質、用途和不同的經濟領域進行劃分，由各自的經濟領域管理部門來登記這些不動產，但是在2013 年之后，我國國務院常務會議，就針對不動產登記的相關內容進行了分析和研究，并要求不動產登記必須要朝著統一化的方向發展，并由國土資源部門全權負責。而且國土資源部聯通，農業部林業部等多個部門共同建立了不動產登記的聯合會議制度，將自身的登記職權進行了明確運營，整體提高了工作的效率。而且這些部門早在2014 年3 月份就針對不動產登記的相關內容，召開了第1 次不動產登記部際會議，明確指出，在未來三年內需要在全國范圍內推行不動產統一登記的相關制度。

二、不動產登記與房地產經濟之間的關系

從房地產的角度進行分析，我國之所以實行不動產登記制度，其最終目的并不是對房價進行控制，也不是將房價進行降低，所以從該角度來看，不動產登記和房地產之間并不存在直接的聯系。從房價產生的影響因素的角度進行分析，我們可以發現房地產的供求關系在一定程度上影響了房價的上升和下降，而其他的因素對于房價的變化而言，僅是具有間接的影響，所以它最直接的影響就是供求關系，那么在對房價進行研究之后，我們可以發現這個供求關系是非常現實的一個問題，對于不動產登記這項工作來說，它開展的目的除了對房地產進行稅務征收之外，還存在一定的邏輯關系。這一邏輯關系其實就與房地產供求關系之間存在一定聯系，房地產的稅收是我國征收房產稅在技術方面的支撐和準備，而在開展不動產登記工作的過程當中，它涉及的內容主要由土地登記權屬空間信息物權保護以及勘驗取證等方面的內容，都可以對房地產的產權權益起到有效的保護作用，即使我們可以從根本的角度對不動產的權屬問題進行解決，但是從法律的層面來看，不動產登記的過程可以很好的給予人們在屬權方面的保護，這在一定程度上對房地產交易的過程起到秩序管理的作用，從而保證房地產經濟在整個交易過程的安全性。

三、不動產登記制度對我國房地產行業的影響

（一）市場交易中出現的問題

在整個不動產經濟當中，市場交易是最容易出現問題的環節之一，同時也是有可能導致市場交易崩潰的環節，所以在進行市場交易管理的過程當中，相關部門必須要重視此項過程的內容。因為房地產市場交易的過程中有兩個市場，首先是房地產本身的交易市場，其次是信貸市場。這兩個市場的綜合出現會使得房地產經濟問題會不斷的加大，房屋的價格也會進一步升高。

（二）我國房地產經營戰略重心的轉移政策問題

傳統的房地產行業在經營開發工作當中，他們的建設內容和運營的重點主要是房屋的建筑面積設計。如果房地產開發商能夠在限定的土地面積當中建設更多的住房面積，那么就能夠獲得更多的銷售效益和房地產項目開發的經濟效益也可以最大化。但隨著不動產登記工作的深入推行，我們可以發現房地產行業的工作重心開始出現了轉移市場的競爭，交易也不斷朝著激烈化的方向發展，其主要原因是很多房地產因為資金鏈斷裂的問題，出現項目開發虧損的現象。所以現在房地產經濟戰略重心已經逐漸轉移到整體的配套設施方面，因為在不動產登記政策的影響下，人們對生活的品質和便利更加重視，開發商也開始跟著消費者的消費理念進行了工作重心的轉移。

四、不動產登記制度下房屋經濟的發展措施

（一）建立整體性的不動產登記平臺

隨著計算機技術的發展，信息網絡技術已經逐漸融入人們的生活，并且在各行各業當中使用。在進行不動產登記制度管理時，不動產登記制度與房產經濟之間存在密切的聯系，所以人們對于不動產登記制度的相關信息披露程度更加關注。這就需要相關政府進行不動產登記制度管理時盡量做到全面信息共享和透明化的要求，這樣才可以有效的避免房地產交易和房地產租賃過程當中出現信息不對等的問題。在信息技術快速發展的背景之下，搭建不動產登記平臺就可以達到此項目的，它還可以保證不動產登記具有更加科學性和高效性的特點，可以在短時間內快速的完成登記和查詢的任務。當然，專注于不動產登記信息平臺的開發創造，促使且滿足覆蓋全國范圍且按照統一標準進行登記的要求。依照當前宏觀科學技術發展環境，房地產經濟需要凸顯出全新的時代特性，增強數字信息化的表現能力，更好的完成不動產登記信息綜合平臺開放建設。由此，從根本上滿足對不動產登記信息的整合處理要求，簡化日常工作查詢過程，更好的落實房地產市場管理的綜合目標。

（二）完善政府工作中的考核機制

目前我國房地產行業的發展之所以存在較大的阻礙，在很大一定程度上歸結于相關部門的管理目標不清晰不明確，而且監督不到位，這些現象使得房地產經濟管理的效果不能得到有效的提升。在此背景之下促進地方政府對房地產經濟管理的重視程度，將政府工作當中的考核機制進行完善，并提出相關的改進措施具有較高的必要性。特別是在對房地產經濟管理工作進行監督和考核時，通過對相關負責人進行加強考核的方式，將地方政府在房地產經濟管理當中的積極性進行提升，并減少管理目標不明確、管理實施不到位等問題。

（三）房地產企業的轉型

房地產企業的轉型是目前比較重要的一個問題，同時也是社會發展過程當中必須要解決的一個問題。但是在這個過程當中，因為消費者對房地產的要求在不斷的變化，所以傳統的房地產行業已經無法滿足社會發展的需求，進行房地產行業的整體轉型工作時，需要根據消費者的實際需求，進行相應的管理。這些內容可以分為以下幾點：建筑材料，勞動力成本因素，資源環境，對經濟增長約束力的內容等等。但是通過對收集到的數據進行分析，可以發現，目前很多房地產企業對房地產行業轉型的認識不足，而且缺乏創新意識的支撐，所以無法推動行業的轉型發展。

（四）調整房地產運營核心

房地產開發企業擁有土地使用權后，會根據實際的運營需要，開展設計、施工和銷售等業務活動，由此突出房地產開發過程。依據房地產企業傳統運營模式標準，重點在于工程建設，但是由于運營核心的具體表現形式，不能匹配市場變革而調整。所以，在不動產登記制度下，房地產經濟發展方式具有多樣化，促使產品受眾群體成為運營關注的核心。客戶服務提供在房地產企業運營中占據主要地位，注重客戶的持續維護有利于規劃企業的發展前景。為進一步滿足不同人群的住房需求，增強客戶認知觀念，增添必須的房產認購保障，全面的提升品牌效益。當然，房地產主營產品主要是提供居住空間，在當前市場競爭日益嚴峻的前提下，提升對創新研發的重視程度，增添必要的人文環境，對客戶需求進行細節化分析，深入探究其消費需求，有助于強化房地產企業運營開發能力。

五、結語

隨著社會經濟的快速發展，人們的日常生活發生了巨大的改變，在進行各種生產活動的過程當中，使用傳統的制度和模式進行管理，已經無法滿足時代發展的需求，那么在不動產登記工作方面，傳統不動產登記的制度也顯現出越來越多的問題，比如職能重疊，重復登記和多頭管理等等，根據這些問題，我們要科學推行不動產統一登記的制度，并且將不動產登記的行為進行規范，做到信息平臺、登記依據、登記簿冊、登記結構四統一的規范。