房地產估價司法鑒定實踐中存在問題研究

◆ 張麗娟

一、房地產估價的概述

房地產估價即為房地產價格評估，主要表現在專業人員通過合理依據和標準化制度對房地產價格影響因素展開有效研究，明確影響房地產價格的因素，并在控制各項影響因素條件下，強化房地產行業價格控制效果，使得我國各地區房地產行業平均價格達到合理穩定狀態。除此之外，還應針對房地產行業特定權益展開研究，并依照各項具體要求對特定時間內的房地產價格作出有效估計、推測和判斷，了解我國各地區房地產價格變化趨勢和相關行業未來發展動向，使得房地產市場價格形成過程達到穩定合理狀態。從特點入手展開研究，明確房地產估價本身具有諸多特點，包括專業性、技術性、復雜性和科學性等特點。這就應在考慮各項基礎要求和實際特點條件下對房地產估價展開研究，為后期房地產估價司法鑒定順利開展提供有效參考依據。

二、房地產估價司法鑒定的作用

為保障房地產估價司法鑒定順利開展，必須強化相關人員對房地產估價司法鑒定作用的了解，避免房地產估價司法鑒定實踐在實際開展過程中受到外在因素干擾。針對房地產估價司法鑒定展開研究，明確房地產估價司法鑒定的作用如下：首先，依照各項具體要求強化房地產估價司法鑒定力度，可以幫助有關部門解決各項房地產工作及其價值評估過程中產生的糾紛，避免房地產估價在實際開展過程中受到轉讓、抵押和保險等工作的影響，更好保障房地產行業整體經濟效益和綜合發展水平，確保房地產行業經濟發展水平得到有效保障。其次，對于房地產行業實際發展過程中產生的經濟糾紛來說，房地產估價司法鑒定可以幫助相關行業及時解決其實際發展過程中產生的經濟糾紛，為房地產行業開展訴訟和仲裁等經濟工作提供有效支撐，避免房地產行業在實際發展過程中出現違法現象，保障房地產行業整體經濟效益和綜合發展水平。最后，在司法鑒定支持下可以對房地產行業各項基礎工作展開有效評價，使得房地產行業各時期價格參數達到穩定合理狀態。滿足廣大人民群眾對房地產行業實際發展和各項價值評估提出的要求。同時還應保證房地產行業客觀合理價值活動的合理性和綜合實施效果，幫助有關部門調整房地產行業實際發展中遇到的各項問題。

三、房地產估價司法鑒定實踐存在的問題

（一）當事人不配合問題

在開展房地產估價司法鑒定時，必須保證當事人之間配合，只有這樣才能促使房地產估價司法鑒定良性開展。房地產估價結果以及相關價值種類比較多，這就影響各類基礎案件判決和執行效果，造成房地產估價司法鑒定實際開展過程中出現問題，房地產估價司法鑒定實踐效果和房地產行業經濟發展水平也會受到一定影響。同時當事人對房地產估價司法鑒定實踐要求和各項法律條例也不夠了解，這就影響當事人在房地產估價司法鑒定實踐中的參與力度，造成房地產估價司法鑒定當事人之間協調配合力度較弱，影響房地產估價司法鑒定實踐效果。該項工作具體開展過程中會受到一定人為因素干擾。

（二）評估費用收取問題

進行房地產價格評估時，不僅需要強化司法鑒定現實作用，還應保證房地產評估費用收取達到合理狀態，避免開展房地產價格和基礎費用評估時出現各項問題，使得房地產估價司法鑒定實踐水平有所提高。如果在開展房地產估價司法鑒定時因為各項評估費用收取不合理而出現問題，這就可能影響房地產估價司法鑒定實踐效果，各項基礎費用收取時可能會遇到一些阻礙，影響房地產估價司法鑒定實踐力度和現實作用。

（三）異議提出期限問題

由于不同地區房地產估價司法鑒定在實際開展時需要考慮的要求比較多，這就影響相關人員對房地產估價司法鑒定的滿意程度。而在相關人員對房地產估價司法鑒定提出異議時，會因為各項基礎因素干擾而出現異議提出超出期限的問題，這就影響到對房地產估價司法鑒定實踐問題處理的及時性和有效性。

四、房地產估價司法鑒定實踐問題的解決對策

（一）強化當事人配合力度

為保證房地產估價司法鑒定當事人在各項基礎工作中參與力度有所提升，就應強化各部門當事人在房地產估價司法鑒定實踐中參與力度，使得當事人可以在相互配合條件下共同開展房地產估價司法鑒定實踐工作，及時解決房地產估價司法鑒定實踐過程中出現的問題。為保障房地產估價司法鑒定當事人之間配合力度，必須強化相關人員對各項規章條例掌握力度，使得相關人員可以在全面掌握各項規章條例條件下順利開展房地產估價司法鑒定實踐工作，嚴防房地產估價司法鑒定實踐在實際開展過程中受到人為因素干擾。其次，還應加強房地產估價司法鑒定實踐過程中各項數據信息收集力度，并在各項數據信息支持下調整房地產估價司法鑒定實踐工作的開展，避免房地產估價受到外在因素干擾，為房地產估價司法鑒定良性開展提供標準支持。對于當事人不配合的問題來說，必須結合各項基礎要求及時調整當事人之間配合力度較弱的問題，強化當事人在房地產估價司法鑒定實踐中參與力度，有效解決房地產估價司法鑒定實踐過程中各項問題。

（二）優化評估費用收取模式

在進行房地產估價司法鑒定及其實踐時，必須保證房地產估價收費模式和司法鑒定標準達到合理狀態，避免在收取相關費用時出現問題，這對于保障房地產行業整體經濟效益和房地產估價司法鑒定實踐效果顯得重要。在進行房地產估價費用收取模式優化處理時，必須保證房地產價格評估機構對各項基礎工作實際開展要求以及各項評估費用綜合收取模式有所了解，遵循標準流程開展房地產估價司法鑒定工作，避免當事人因自身對房地產估價司法鑒定法規實際掌握力度不足而出現問題，保證房地產價格評估費用繳納的及時性，使得房地產估價司法鑒定費用收取模式和各項基礎工作綜合開展效果有所提升。不僅如此，還可以要求參與房地產估價司法鑒定的當事人預先向評估機構繳納部分評估費用，并在評估機構正式發送相應報告之前，盡數繳納剩余評估費用。調整房地產估價司法鑒定實踐問題和費用繳納方式，使得房地產估價司法鑒定實踐效果有所提升。

（三）避免異議提出超出期限

在開展房地產估價司法鑒定實踐工作時，相關人員可能會因為自身異議提出超出期限而出現問題。基于此，就應結合《高級人民法院委托鑒定管理辦法》以及相應規定確定房地產估價司法鑒定要求以及相關意見征求日期，并以書面形式向當地司法技術管理部門提交相關意見，嚴防房地產行業在開展各項價格評估工作時受到外在因素干擾。同時還應書面告知當事人對房地產估價司法鑒定的異議提出期限和必須承擔的法律責任，引導房地產估價司法鑒定當事人結合案件實際情況在規定時間內提出相應異議，從而及時解決當事人對房地產估價司法鑒定提出的異議。一般來說，超出規定期限提出的異議，法院有權拒絕處理各項異議。這就必須要求相關人員及時分析房地產估價司法鑒定實踐要求和相關條例，加深相關人員對房地產估價司法鑒定實踐要求和各項規章條例的了解，為解決房地產估價司法鑒定實踐過程中各項問題提供標準化參考依據。

五、結語

為保證房地產估價司法鑒定實踐問題綜合處理效果，必須將房地產估價司法鑒定的現實意義和內容表現出來。逐步提升相關人員對房地產估價司法鑒定實踐問題及其表現形式的了解，為制定標準合理的解決對策提供有效參考依據。借助合理對策對房地產估價司法鑒定實踐問題進行優化處理時，也應強化各項對策的現實作用，保證房地產估價司法鑒定實踐問題處理的針對性和有效性。