商業銀行授信審批與不動產抵押探究

李凈 河北南和農村商業銀行股份有限公司

目前，我國的經濟發展環境不斷加快，互聯網下滋生了不少數據化平臺，云計算、金融等創新業務不斷展現，其中金融業務也一改傳統模式，新的信貸方案為銀行提供雙重保證，尤其是不動產抵押，在新形勢下產生新的意義和性價比。在當前的經濟背影下，關于商業銀行授信審批與不動產抵押探究解析。

一、商業銀行不動產抵押概念

抵押，按照《民法典》的解釋為“為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償?！?。以不動產抵押為例，借款人如果貸款到期時沒有及時結清貸款本息，那么債權人可以按照相關法律途徑對不動產財產進行拍賣，以資抵債。按照不動產抵押的清晰性，商業銀行在進行相關的借貸行為時，利用不動產抵押是相對有效的降低風險的方案和策略，不必再對風險做出相關的行為回應，商業銀行會因為抵押品的穩定性而最大限度的挽救損失。當然，在相關數據展現下，不動產的變現程度也會有高低之分—具體是居住用房地產、商業房地產、居住用建設用地使用權、商用建設用地使用權、房產類在建工程等。根據房產抵押率來看，抵押率在70%，限度可以說相當之高，商業銀行為了大大利用不動產抵押的利用率，鼓勵債權人對于不動產債券依據的使用，盡管，不動產的利用率相對較高，穩定性也較大，但是不動產的質量也需要考量在內，畢竟也存在資產質量不足不足以抵債的情況。尤其是商業銀行，為了避免出現這類情況，需要對于借款人的資產評定足夠全面，從源頭規避此類風險，減少經濟損失和壞賬。

二、商業銀行授信審批與不動產抵押的隱患

（一）不動產抵押出現全部或部分損失

從銀行相關抵押業務的范疇來看，大多還是以不動產抵押為主，作為銀行用來抵押的重要途徑。在損失的彌補和避免方面具有重大價值，那么不動產的情況雖然具備穩定性和價值性。但也不是一成不變的，商業銀行授信審批中以不動產抵押為依據出現財產抵押全部或部分損失的情況也會出現，尤其是存在土地使用權變更的情況，時常在拆遷的房戶中出現，這種情況的話，土地使用權已經出現變更的情況，或歸為其他人、其他開發商所有，或歸為國家所有，那么在這樣的情況下，銀行則面臨兩難的境地，授信途徑斷裂，不僅加劇問題的復雜性，銀行還面臨抵押物喪失的情況。如若出現以上提到的不可抗力因素之一，就會使得價值嚴重縮水，銀行作為債權人在借貸人無法履行承諾的情況下，則無法以不動產抵押以資抵債，甚至出現滅失風險的嚴重情況。

（二）不動產抵押物超出范圍

在不動產抵押物超出適用范圍一般分為兩種情況，一則不動產異地抵押，在不動產抵押中，如若出現土地使用權的抵押情況，那么其土地上的建筑物皆會在抵押的范圍中，但有些不動產難以把控其價值，市場的可接收的情況不得知，就像相對偏遠地區的不動產抵押物，屬于異地不動產情況，在后期財產變現階段則會導致銀行存在一定的財產風險，二則出現轉讓方面的限制，各種不同地區存在不同的地區限制，分別為辦公區域或出租，但是某些企業在接手不動產時會因為轉讓出現不同瓶頸，有些開發商在購入不動產時，設定旅游景點，但在合同聲明上明確規定不得專做商用，直接導致轉讓時出現限制，出租或者轉讓時無法實現其應有的價值，并且涉及相關的稅費問題，不動產的轉化率大大降低，相關人員在進行相關轉化時無法順利進行。那么，銀行在涉及長期不動產評估的情況，需要提早調查詳細具體情況，避免假性高價值不動產的情況出現，以上就是不動產抵押超出范圍的普遍情況，皆需要銀行進行相關的風險設置，及時作出風險預防，確保增效應，將不動產價值最大化。

三、商業銀行授信審批與不動產抵押的風險預防

（一）創新政策，銀行需掌握主動權

商業銀行授信審批的政策需要根據經濟背景及時調整，根據行業的不同調整重視，當然以客戶的第一還款來源為主要的利益點，加以重視，客戶和現金還是要作為主題，那么在此基礎上對應的額度和用途，銀行更需要引起重視，務必要指定相關的規定并嚴格執行。要知道，無論情況如何，前提依然是操作重點，也是授信審批的基礎方式，如果銀行不進行相關重視那么無論抵押物的價值多高，其都僅僅為一種擔保方式，都是一種風險防控策略。特別是在房地產市場過熱的狀況下，估值普遍比實際值高，難以依據抵押物估值而直接作出授信決策。更何況，各個行業存在差異性，從經濟環境來看發，房地產行業相對火熱，關于不動產的增值情況對于行業銀行的風險評估十分有利，資本市場提供的各種直接性融資服務給銀行的信貸業務帶來了巨大壓力，銀行在面對優質客戶時處于不利地位。這種情況下，銀行應加強創新，在充分考量風險的狀況下，審慎做出授信決策，對實質性風險進行嚴格把控。

例如銀行在數據分析時需要一套完整的數據體系進行支撐，利用大數據時代下的精準監控，將客戶信息導入并及時核對，相關人員不定期督查，盡量將誤差值減小到最低，避免導致銀行在進行數據分析的時候產生誤差，喪失主動權的情況。實際上對于客戶的資料，銀行方無法做到全面細致的掌握，保持和客戶之間的密切交流，當然在選擇抵押物的時候要盡可能的謹慎和細致。同時銀行需要設置監控機制在抵押程序之前，根據相關人員進行的調查工作進行系統的方案整合，確保抵押物的價值具備穩定性，最終實現價值變現，盡量避免估值偏離事實的現象發生。

（二）詳細熟悉不動產抵押物背景，從源頭規避風險

商業銀行授信審批與不動產抵押的風險對于抵押背景的熟悉是非常重要的，商業銀行需要對抵押方的關聯性質、控制方、責任保證說明、擔保人背景等進行全面且細致的考量和調查。在此需要深入了解的是擔保人的背景細致化。不少商業銀行對于擔保人的審核并不嚴格，甚至沒有引起重視，審核條件泛泛而談，設定的要求條件相對較低。在這樣的情況下無法及時有效的進行規范防范，尤其是在抵押物背景的不夠明朗的情況下，商業銀行并未設立專業的人員進行審查，在某些新成立的中小企業的用款條件上，審核不夠明確，授信審核背景的設置不全面，沒有一套相對完全的理論支持，對于發生重大經營變化后，銀行不具備主動權會第一時間喪失靈活性，銀行為避免這類風險的存在，應該從源頭規避風險，在授信方案的設置中，給予客戶一套相對靈活的權限，讓客戶和銀行的權責得到明確，尤其是客戶需要對提供的抵押物真實性負責，銀行也要風險的評估進行控制，而且在要求之內的相關政策必須具有實施性，不能出現臨時申改的情況，導致喪失良機。

例如商業銀行喪失靈活性和主動權的關鍵點往往在于源頭的控制，在針對抵押物審查需要建立完善的機制，新企業成立遇用款情況的現象相對多見，銀行大多數對于其資產的評定無完善系統，尤其是對新企業的評定沒有相關的制度說明，銀行通過對新企業的第一還款能力進行評估，可以為該企業是否達到授信條件提供一定的保障，從而有效避免信貸風險危機的出現。這樣看來，銀行在審查監管需建立精細的機制，并且讓政策觸發實時性，及時推進風險評估。

（三）落實信貸條件，明確監督管理機制

在信貸審核的過程中，銀行在信息審核和監督的情況中存在兩個細節的紕漏，一方面，大多數銀行沒有設立相應的責任部門，尤其是在信息的細致化上沒有落實報告制度，當然，數據的跟進也不是特別及時。上報和備案存在時效性，這樣的情況很容易造成審批的不確定。在大多數審核中，諸如此類的情況無法進行跟進，但面對不動產抵押的情況中，需要納入檢查范圍并進行不定期檢查，相關人員需要進行回訪和盤查，尤其是銀行相關部門負責人，更要設置相關計劃，責任到人。另一方面就是監管力度的加強，有些銀行雖然有相關部門的設立，但監管力度不夠，相關人員對于自身職責的核定不夠明確，對貸前調查不實、審批把關不嚴、不落實審批條件或擅自變更審批條件等造成風險損失的責任人，要進行嚴肅的責任追究和處罰，以切實防范操作風險和道德風險。在審批過程中，涉及評審的核算，在授信范圍內需要將審查項目精細化，并根據客戶的抵押物進行全面評價，及時調整，尤其是不動產抵押，在各類抵押中，不動產抵押具備穩定性和價值性，但是一旦出現無法履行的情況，銀行將面臨較大的損失。

例如評審部門監督力度不夠，監管人員對職權不明確，甚至濫用職權，對借款方的可控和風險無法做出準確的數據和方案支持，造成超范圍抵押物的存在，會給銀行造成極大損失，銀行個別客戶經理在處理業務時不按照基礎規則執行，當借款人因自身不夠達標而無法借款，客戶經理甚至會不顧規則和原則想方設法為借款人“另辟蹊徑”。在不動產的擔保中，鉆銀行規定的空子，向審批部門進行相關承諾，甚至隨意尋找擔保人，最后借款人因私人原因無法履行承諾，無法實現還款承諾，導致借款合同成為“廢紙”銀行也沒有有效的制約手段，從而造成資產損失，無法變現。審查部門是風險干預的穩定性支撐，存在具備相對特殊的意義，評審職責更要分配明確，提高審批質量和效率，加大監管力度。

四、總結

在經濟環境不斷改變的過程中，不少信貸方式發生改變，但也涉及風險的干預，尤其是在融資方面，利潤回收的困境依然是銀行面對中小企業時難以突破的困境，對于商業銀行來說，競爭壓力不斷影響下，風險加大，審批工作存在的風險因素也會具備不確定性，業務的發展推進必須在新形勢的推進下高度重視。