基于EP S的農村房地一體數據庫建設項目應用研究

周桂初 高永超

（四川省第一測繪工程院，四川 成都 610000）

0.引言

為全面細化和完善國土利用基礎數據，實現成果信息化管理與共享，滿足生態文明建設、空間規劃編制、供給側結構性改革、宏觀調控、自然資源管理體制改革和統一確權登記、國土空間用途管制等各項工作的需要，需全面開展農村房地一體調查，統籌推進農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物補充調查工作。農村房地一體調查以宗地為單位，是在開展地籍調查基礎上，一并開展農村房屋調查，較以往宅基地調查增加了房屋坐落、房屋面積、房屋權屬等信息，而在根據最終調查成果完成數據庫建設時，農村地籍調查數據庫只是完成了界址點、界址線、權屬調查等成果的數據庫建設，而宅基地內部房屋以及房屋附屬物建筑面積則沒嚴格按照《房產測量規范》計算入庫。在當前，加快推進農村房地一體調查（宅基地使用權、集體建設用地及其地上房屋等建筑物、構筑物的權籍調查）確權、登記發證工作，是保障農民的合法權益，促進土地流轉、村莊布局管理以及鄉村振興；提高宅基地利用率，控制違法亂占耕地現象；建立實施不動產統一登記制度的基本內容。相比以往農村地籍調查，農村房地一體調查增加了農村房屋調查測繪[1]，其主要工作內容為以每一宗為調查單位，完成每一宗土地范圍內建筑物、構筑物的權利情況、房屋信息以及調查信息，實現房地同步開展、統一管理[2]。因此如何快速、高效實現對農村房地一體調查成果的圖形、屬性等信息的一體化建庫成為當前急需解決的問題。

當前很多地籍處理軟件要么基于單純圖形處理的南方CASS地籍模式，要么依靠第三方專業完成房屋面積計算，再用屬性關聯方式完成數據庫建設，要么依然采用原地籍數據建庫方式[3]，對房屋面積采用占地面積乘以層數概率計算房屋面積方式，最終房產面積計算不能滿足《房產測量規范》要求。因此如何快速、高效地完成圖屬一體宗地屬性編輯、房屋面積計算已成為當前農村房地一體建庫迫切需要解決的問題。因此本論文提出基于EPS的農村房地一體數據庫建設的方法，以期高效地通過圖屬一體編輯、房屋面積計算以及屬性編輯等完成房地一體數據庫建設。

1.房地一體數據預處理

根據農村房屋構筑特點以及《房產測量規范》，提高后期建庫效率[4]，不是采用逐幢分層計算房產面積方式，而是采用以“陽臺”為輔助層，并以幢為單元計算房產面積的方式。因此對權籍圖的處理還需房產面積計算附屬物（陽臺、柱廊、檐廊）等預處理。

在權籍圖中，新建“陽臺注記”圖層，根據房屋調查成果，完成陽臺、柱廊、檐廊等房屋附屬物標注房產面積計算規則。如，“N”表示不計算面積，“B”表示計算一半面積；“Q”表示全部計算。例如“1N2B3Q”，即為一樓附屬物不算，二樓附屬物計算一半，三樓附屬物計算全面積。陽臺注記（如圖1所示）：

圖1 陽臺注記

2.地籍調查數據處理

權屬界址線是指宗地四周的權屬界線，即界址點連線構成的折線或曲線。在權屬調查時，沿明顯界標物(如，圍墻、籬笆等)的界址線，應標明其位置，如界標物的中心、外側或內側。因此，在勾繪權屬界址線完成后，需錄入宗地基本信息（如，宗地號、權利人、宗地四至等信息）、界址線信息（根據調查底圖標注的界址線位置、界址線屬性等）、界址點信息（如，界址點位置）至數據庫。

土地權屬線設置在調查時按用地現狀定界。對臨街、臨路的單位或個人用地一律按外墻腳線（包括墻垛）定界。對臨河的，如果河屬國家流域性的防洪灌溉設施的，則一律按外墻腳線（包括墻柱）定界。如果是非流域性的河流或溝渠，并且在征用地時已征用到河中心，則可定界至河邊，否則按批準或有效的權源文件上載明的四址定界。無批準文件或用地手續的按外墻腳線定界。對臨近空地的用地，有權源文件的按權源文件確定界址定界；沒有權源文件的按土地使用者和當地村組或居委會共同指定的界址定界（限在圍墻外2米之內）；指界不一致的地方按圍墻外輪廓線定界。

根據農村宗地范圍內的主房以及附房的分布，將其分為“L型”、“一字型”、“H型”（“E型”）三種類型設置權屬線。“L型”宅基地有圍墻的按圍墻外墻定界；沒有圍墻的原則上按照主房和廚房的外墻輪廓線合方定界；在外墻輪廓線內已經被其他單位或個人使用的按土地利用現狀定界；超出外墻輪廓線與主房和廚房連體的附屬用房按墻體外側拐點包裹定界。“一字型”宅基地原則上按房前留1米的通道定界。前后院（包括“H型”和“E型”）的宅基地按前后院外墻腳線合圍定界。“L型”“一字型”“H型”（如圖2、圖3、圖4所示）：

圖2 “L型”

圖3 “一字型”

圖4 “H”型

3.房屋調查數據處理

3.1 房屋注記合并

由于CASS房屋圖形無屬性，其房屋的結構屬性為房屋注記，并未體現圖屬一體，為此需將房屋注記結構和層數合并后，利用房屋注記與房屋面的空間包含關系，完成房屋的結構和層次屬性值提取，便于自然幢的房屋結構和層次賦值。

3.2 陽臺屬性處理

根據已標注陽臺注記與圖形形成點面空間關系，完成陽臺注記屬性賦值以及房屋附屬物面積計算。面積計算法則如式（2）、式（3）所示：

3.3 自然幢繪制

以往開展地籍調查房屋處理并沒自然幢，而是采用房屋主體按照層數概率計算建筑面積[5]，或者采用專業房產軟件計算房產面積，需要通過圖屬關聯遷移庫體，會導致效率低下，甚至出現面積錯誤的情況，而本文采用EPS二次開發工具，按照陽臺與房屋主體之間的容差關系，自動構建自然幢。重構自然幢主要根據房屋主體與陽臺之間的相鄰關系或者根據房屋與陽臺的屬性值一致（比如，陽臺的隸屬宗地號、陽臺注記正確性都相關原則）。在重構自然幢圖形后，需檢查陽臺與自然幢的包含關系，如果出現陽臺未包含于任何自然幢內或者軟件后臺log文件有對應的ID號，那么說明重構自然并未完全成功。需檢查原因后修改，直至房屋主體與陽臺全部完成自然幢重構。自然幢重構（如圖5所示）：

圖5 自然幢重構

3.4 宗地內房屋面積計算

根據宗地內所有房屋隸屬宗地，按照自然幢編號，完成宗地所有房屋建筑面積計算以及宗地總建筑面積計算。計算公式如式（3）、式（4）所示：

4.基于EPS的房地一體數據庫建設

根據以上所述，完成地籍調查和房屋調查數據處理后，采用基于EPS二次開發工具，完成房地一體圖形數據導入、處理、檢查以及信息錄入，最終完成數據庫建設。

4.1 地籍調查數據生成

本平臺不需要重新將已完成宗地、房屋圖形導入另外平臺進行宗地、界址點、界址線圖形生成以及屬性錄入，而是直接利用二次開發工具，完成宗地基本信息（宗地號、權利人、宗地四至、土地坐落、通訊地址）以及界址點、界址線生成和屬性賦值（主要包括界址點起止點號、界址線長度、反算邊長、界址線類型、界址線位置）。

4.2 房屋調查數據生成

對于房屋調查數據，也是根據生成的自然幢，不需要重新遷移，直接完成房屋調查基本屬性賦值（主要包括房屋權利人、坐落、產權來源等信息）。但是自然幢的特有屬性值，需根據房屋調查成果來完成賦值。

4.3 數據庫檢查

4.3.1 圖形檢查

數據庫主要有宗地、自然幢、房屋主體、陽臺、界址線、界址點、地籍子區、地籍區等要素，因此需就面與面、線與面、點與線要素拓撲檢查和接邊檢查[6]。

4.3.2 屬性檢查

數據庫屬性檢查主要檢查宗地信息表、房屋調查信息表、權利人信息表、幢信息表等。由于人員在工作時難免出現屬性信息錄入錯誤、空項、遺漏和矛盾等，因此需檢查數據庫必要空間屬性表以及非空間屬性表的字段的唯一值、非空值、范圍值和枚舉值[7]。

4.3.3 圖屬一致檢查

地籍圖面上的所有符號、注記，必須與實地的地物、地貌等的性質所對應的符號、注記保持一致。地籍圖面上的所有符號、注記，必須與宗地屬性數據中的屬性保持一致。地類圖面上的所有符號、注記，必須與地類屬性數據中的屬性保持一致。

5.數據測試分析

本論文采用一個村莊1020宗作為房地一體建庫測試數據。首先根據調查工作底圖，完成圖形預處理、權屬線繪制。本次試驗數據在CASS繪圖軟件中完成基礎圖形、權屬線繪制以及預處理等工作。

由于基礎圖形采用CASS數據繪制，所以采用EPS二次開發工具將其導入平臺。圖形導入成功后，還需利用EPS的圖形檢查功能進一步完成檢查，包括圖形有無編碼值、圖形點線面拓撲等。之后進行地籍數據處理、房屋數據處理。地籍、房屋數據處理（如圖6所示）：

圖6 地籍、房屋數據處理

接下來，通過房地一體建庫工具完成數據建設以及數據庫檢查，形成房地一體數據庫。最后，通過該軟件實現成果圖件與表格的批量導出，為農村房地一體提供滿足不動產登記發證所需的資料。房地一體數據庫（如圖7所示）：

圖7 房地一體數據庫

測試數據表明：通過基于EPS二次開發的房地一體建庫工具，可以完成該村1020宗房地一體數據庫建設。以同樣的數據，較采用CASS或第三方專業房產軟件至少減少一半的作業時間。分析原因為：（1）采用CASS不能實現圖屬一體操作，造成作業效率低下，并且檢查錯誤率低；（2）采用第三方房產軟件，需要獨立以每幢房屋為單元，分層計算房屋面積以及不能落宗；（3）通過圖屬掛接方式完成房地一體賦值，造成工作率低、錯誤率高。

6.結束語

根據測試數據以及應用結果，利用本論文的方法在房地一體建庫中能充分利用圖屬一體、房產面積計算規則優勢，高效地完成農村房地一體數據庫建設，從而使該數據庫更好地融入國土發證系統，無需重新進行數據庫轉換，增強了與國土系統的業務銜接能力，同時，數據庫利用率提高也是非常顯著的。

目前還存在CASS圖形不能完整導入數據庫、缺失必要屬性信息的問題。現在主要憑借EPS在數據庫處理中的優勢，用VBSript語言解決宗地圖生成問題，相比以往的CASS生產宗地圖而言手工干預少，宗地圖比例尺更加合理化，效率更高。但是如何更加快捷地將各種成果圖件導入發證系統中，作者下一步將著重研究成果圖件快速生成、轉換與同步，從而提高發證效率。