江北新區鄰里中心體系構建及創新
——以南苑鄰里服務中心項目設計為例

劉 潘 南京江北新區產業投資集團有限公司工程師

隨著南京江北新區發展上升為國家戰略，高質量建設江北新主城成為新的目標，江北新區一改過去城鄉接合部的舊形象，城鄉建設速度明顯加快。但是，社區服務設施建設滯后，不同片區的服務水平、服務內容及需求層次也存在巨大差異。通過鄰里中心系列化項目的開發，建立多元化、深層次的社區公共服務體系，加快建成宜居宜業的江北新主城。

1 鄰里中心體系構建模式與功能劃分

1.1 構建模式

從霍華德田園城市、佩里鄰里單位發展出新加坡鄰里中心和蘇州鄰里中心模式，在此基礎上復刻和創新，建立南京江北新區的鄰里中心發展體系，打造集社區公共服務、社區商業服務于一體的基層社區服務配套。以《南京市公共設施配套規劃標準》（2015 版）、《江北新區鄰里中心發展規劃》為引導，先期布局5 個鄰里服務中心項目，分別是頂山街道南苑鄰里服務中心、泰山街道鐵橋鄰里服務中心、沿江街道路西鄰里服務中心、盤城鄰里服務中心和葛塘鄰里服務中心，服務半徑500 ～600 m，服務人口3 萬～5 萬人。

1.2 功能劃分

鄰里中心功能總體分為公益性設施、經營性設施兩大類，基于服務導向的功能分為行政公益、健康養老、日常生活、必備商業四小類[1]。在滿足《南京市公共設施配套規劃標準》基礎上，針對各片區居民不同需求對鄰里中心功能可以進行選配。

其中，行政公益包括街道辦/社區居委、體育活動中心、文化活動中心、育兒園/親子園、社區服務中心（含家政/社會救助/就業指導）和派出所。健康養老包括社區衛生服務中心/站、老年人日間照料中心（日托所）、社區一站式居家養老服務中心、社區養老院。日常生活包括菜市場、超市、郵局快遞點、日用品修理。必備商業包括餐飲、藥店、美容美發、銀行、洗衣和培訓。

鄰里中心功能配置應與周邊人口結構、居民消費水平、生活習慣和生活方式相匹配，滿足不同片區居民的實際需求，構建全齡段生活中心。

2 南苑鄰里服務中心項目案例

2.1 項目概況

南苑鄰里服務中心項目位于南京江北新區頂山街道，處于國家級新區和自貿區雙區疊加的核心位置，項目西北至江北大道快速路，東至浦廠路，南側為規劃小學，周邊交通便捷可達性強（見圖1）。項目用地面積22129.5 m2，規劃用地性質為Aa 居住社區中心用地，容積率≤2，綠化率≥15%，建筑高度≤35 m，建筑密度≤40%，總建筑面積62204.40 m2，其中地上建筑面積44203.45 m2，地下建筑面積18153.50 m2。項目于2019 年11 月開工建設，預計2022 年6 月交付。

2.2 設計理念和功能配比

項目設計以“綠洲”為理念，在片區公共服務荒漠中打造一個生活服務綠洲。項目規劃A、B、C3 棟主體建筑。A 棟為社區型商業綜合體，建筑面積約2.2 萬m2，配置生鮮菜場、超市、餐飲、健身、教育培訓、美容美發、洗衣、藥店和銀行等業態，為周邊居民提供生活一站式服務；B 棟為社區綜合服務中心，建筑面積約1.0 萬m2，主要功能為街鎮管理中心、社區服務中心、體育活動中心、文化活動中心、育兒園和郵政局所等；C棟為社區醫養結合服務中心，建筑面積約1.2 萬m2，主要功能為社區衛生服務中心、老年人日間照料中心（日托所）、社區一站式居家養老服務中心、社區養老院。

2.2.1 孩子的樂園

通過A 棟商業的自動扶梯可以直達屋頂，走出屋面展現在大家面前的是一個包含室外兒童游樂場的屋頂花園（見圖2），這個空間是孩子的樂園，也是家長、老年人、附近居民呼吸新鮮空氣、曬太陽休閑的好去處。因為周邊嚴重缺乏開敞的活動場地，屋頂花園就成了孩子難得的歡樂之地，滑滑梯、蹺蹺板、秋千、木馬通過微地形巧妙地組織起來，趣味十足。同時，由于項目貼鄰江北大道快速路，高架沿線的城市界面尤為重要，通過屋頂花園的設計，在高架上行車遠眺，屋頂郁郁蔥蔥，在一片鋼筋混凝土的城市中猶如一片沙漠“綠洲”，更加契合項目的設計理念。項目還在室內設置了眾多休息區、室內兒童游樂堡、兒童教育培訓以及溫馨舒適的母嬰室和親子洗手間，通過適童化設計吸引家庭客戶，提升社區的商業活力。

2.2.2 年輕人的生活中心

年輕人在工作之余需要的是什么，餐飲美食、健身運動顯然是主角。餐飲業態在項目中的占比較大，超市中的生鮮餐飲、美食廣場的排擋餐飲、咖啡奶茶類的輕餐飲、火鍋燒烤類的重油餐飲及宴請類的商務餐飲分布在A 棟商業中的各個樓層，不同的餐飲類型所需的水電氣條件、送排風要求、油煙井大小、后廚的排水系統和隔油池設置都各不相同，如何做到既經濟又為未來運營預留足夠的土建機電條件也是本項目的一個研究重點。項目首先將餐飲業態進行豎向整合，以保證共用油煙井道，對水電氣條件預留也結合油煙井道合并成豎向貫通的服務井道，最大限度地滿足接入條件，餐飲部分預留結構活荷載，在后期商家確定后，對廚房部分進行墊高處理以獲得排水條件。

除了餐飲美食，健身運動更是做到了滿足各種需求，A 棟商業的三層不僅設置了1 個1500 m2的常規健身中心，還設置了1個近1000 m2的運動中心，10 m 挑高空間，三面玻璃幕墻，可以滿足多種類型的運動功能。這種功能多變可組合的復合型空間為未來多種業態預留了可能性，也是該項目的一個亮點。

2.2.3 老年人的主場

將生鮮菜場和美食廣場布置在A 棟商業的一層，出入口直接對外，可獨立開啟早市。主入口廣場大片的硬質鋪地為老年人提供廣場舞空間，光電玻璃幕墻除了播放宣傳廣告，也可以配合廣場舞一起搖擺；B 棟的文體活動中心為老年人提供包括閱覽室、棋牌室、舞蹈室和書畫室等公共活動空間，拓展老年生活社交圈；項目周邊居民人口老齡化現象較為嚴重，針對服務人口放大了衛生中心及養老用房的建設比例，并合建成C 棟社區醫養融合型的衛生服務中心，為社區老年人提供更好的健康養老服務。

圖1 南苑鄰里服務中心項目鳥瞰效果圖

圖2 南苑鄰里服務中心屋頂花園

3 結語

鄰里中心開發要滿足全齡段不同層次的需求，根據人口特征和生活方式調整功能配比，根據業態類型適配不同經營時間增強服務效能，通過適童化設計吸引家庭客戶增加服務黏性，在建筑設計階段預留功能多變的復合空間、充足的土建機電條件，為后續招商運營提供發展空間。通過對南苑鄰里服務中心項目的初步探索，初步厘清了江北新區鄰里中心體系的建設路徑，可在后續鄰里中心項目的開發建設中復刻推廣，塑造品牌化、規模化、連鎖化的社區服務形象。