24輪調控，韓國樓市為何越調越漲？

南方周末記者　施璇

2021年2月10日，戴口罩的乘客在韓國首爾站準備坐車回家過節，以首爾為核心的首都圈集中了2500多萬人，不少人居住在首爾周邊的衛星城。

新華社　?圖

★歷屆政府實施的至少24套調控政策，被認為是“打補丁式的調控措施”，直接導致了“按下葫蘆浮起瓢”的效果，“不僅沒能控制住房價，反而成為房價的推手”。

2021年2月，韓國政府公布第25套樓市調控政策，被韓國媒體稱為“最有野心的房市供應計劃之一”。

2021年1月12日，文在寅從位于青瓦臺主樓二樓的總統辦公室走出，表情嚴肅，他行至一樓大廳深鞠一躬，開始發表一年一度的新年致辭。

“對那些正在為住房問題而苦惱的民眾，我表示深深歉意。”雖然在近半小時的發言中只有短短一句，卻是文在寅首次就未能穩定韓國房價道歉。

2020年，韓國房價出現了過去9年來最快的增速，同比上漲5.36%。其間，文在寅政府出臺了一系列政策抑制房價，但成效甚微。

“首爾房價讓本地人也望而卻步”

位于韓國首都圈內的富川市，與首爾市區只有“一腳油門”的距離。一名當地房地產中介告訴南方周末記者，2019年三室兩衛約30韓坪（約合99平方米）的高層公寓價格為3億韓元（約合人民幣174.3萬元）左右。2021年初，它的價格已升至4億韓元以上（約合人民幣232.4萬元）。

韓國樓市也是“買漲不買跌”，韓國樓市熱度居高不下，“飛蛾撲火”的買家卻只增不減。據韓國國土交通部統計，2020年全年，韓國累計住宅成交量同比增長58.9%，創下韓國政府自2006年開始統計該數據以來的最高值。

2018年，江蘇人李烈到韓國讀博，因為租房遇到困難，他決定在學校周圍購入一套高層單間公寓，位置在首都圈天安市內。

買房之后，李烈仍時常關注著韓國房價動向。他告訴南方周末記者，他手中的這套公寓價格在兩年漲價大約20%，“房價是有漲，但沒有新聞媒體里說的那么夸張，翻倍什么的不至于（出現）。”

天安市位于韓國忠清南道，毗鄰首爾，離首爾江南地鐵站約有50分鐘車程，屬于首都圈的外圍。與身處天安的李烈不同，住在首爾麻浦區的李垠知感受到的是完全不一樣的房價熱度。

“首爾的房價讓本地人也望而卻步。”她對南方周末記者抱怨。李垠知是土生土長的首爾麻浦區人，從小居住的房子來自其祖父祖母的贈予。

隨著她和哥哥都已經長大，她的父母也想換一套新房。因此，高昂的首爾房價時常成為一家人飯桌上的聊天話題。

李垠知一家所在的麻浦區位于首爾漢江邊，各類基礎設施較為完善，附近還有弘益大學、世界杯公園等熱門景點。

即便用手中的老房子置換同一地段的新房，麻浦區現在的房價也讓李垠知一家感到吃力。她的父母因此覺得，退休之后離開市區，到房價更低的首爾近郊養老也不失為一種選擇。

對今年準備從家中獨立出來的李垠知來說，選項就沒那么多了：工作和生活都要求她暫時無法離開首爾，她希望能繼續住在麻浦區。

首爾的房租隨著房價水漲船高。最近，李垠知一直在了解租房信息，首次直面房價高企帶來的生活壓力。不論怎么算，自己手中的工資在高漲的房租面前都顯得微不足道。

“首爾的房子真的太貴了！”李垠知很失落，“租房都這么困難，別說買房了。”

2021年1月，韓國國民銀行（KB）發布的報告顯示，韓國全國住宅交易每平方米平均價格為459.8萬韓元（約合人民幣2.69萬元），首爾住宅交易每平方米均價為919.6萬韓元（約合人民幣5.38萬元）。

首爾房價本就遠高于其它地方的房價，但在過去一年，首爾房價的漲勢更加兇猛。2020年1月，首爾成交的公寓均價約為8.7億韓元（約合人民幣505.5萬元），公寓成交價格則漲至10.6億韓元（約合人民幣615.9萬元）。

在韓國，公寓是多數民眾的主要居住類型，大約占全部住房類型的60%。

房價高企，“搶房大戰”則愈演愈烈。2020年6月，首爾一處高層公寓推出110套新房源，一度吸引了3.74萬名購房者，平均340人搶購1套公寓。

首爾的購房熱潮也蔓延至周邊城市。2020年11月，韓國首都圈內的京畿道果川市推出1000套房源的新樓盤，前來登記的購房者高達47萬多人，中簽率低至470∶1。

“打補丁式的調控措施”

進入21世紀以來，韓國樓市出現了兩輪大幅增長，第一輪在2006年達到高峰。當時，首爾房價漲幅近20%。

從2016年開始的新一輪房價上漲來臨，恰好與文在寅總統的任期吻合。2017年，上臺之初，這位前人權律師承諾要創造一個韓國人只要勤勞工作、就可以養家糊口、買得起房的公平社會。

在2019年11月的一次會議上，文在寅依舊表示韓國全國房地產價格已經穩定，“我尤其想說的是，我的政府對房地產問題非常有信心。”

在2020年的新年致辭中，文在寅依舊信誓旦旦地表示，“我永遠不會輸掉這場和房地產投機者的戰爭。”

一年后的新年致辭中，文在寅首次就高房價問題向國民致歉。

文在寅執政三年，首爾公寓的交易價格中位數從2017年5月的每套6.06億韓元（約合人民幣352.1萬元）漲到2020年12月的9.47億韓元（約合人民幣550.2萬元），漲幅達56%。

韓國政府已陸續出臺24輪調控政策試圖“冷卻”樓市。這些措施大多以打擊房地產投資為主，加強市場監管，收緊對購房者的貸款限制，提高各類房地產稅。

文在寅上任之初，被列為重點房價調控地區的基層行政區有37個，如今已增至111個，幾乎占韓國226個基層行政區的一半。

一些金融措施也相繼出臺。例如，住房抵押貸款限制從70%降至40%；禁止購房者對價值超過15億韓元的房產進行抵押貸款；多套房產持有者的綜合房產稅從3.2%上調至6%；轉讓持有時間不滿一年的住宅時，稅率從40%調至70%；持有不到2年就售出，稅率也高達60%。

韓國政府還著眼于解決首爾房地產市場長期的供需矛盾。它計劃在首爾附近的高陽和富川建造新型衛星城市，試圖將首爾公寓的高度限制從35層提高至50層，將最大容積率從300%提高到500%，它甚至還計劃將一些軍事用地和國有房產轉為住宅區。

文在寅政府的一系列政策成效并不顯著。上述首爾房地產中介對南方周末記者描述過去一年的首爾樓市，“降3000萬（韓元），漲1億（韓元）”。

韓國《中央日報》認為，文在寅政府實施的至少24套調控政策是“打補丁式的調控措施”，導致了“按下葫蘆浮起瓢”的效果，“不僅沒能控制住房價，反而成為房價的推手”。

在越來越嚴苛的購房限制條件面前，民眾的買房熱情卻更加高漲。韓國房地產信息平臺Zigbang專家咸英真在接受媒體采訪中表示，“在未受限制或者房價漲幅較小的地區，人們產生了‘趁房價再漲之前趕快買房的心理”。

原本處于價格洼地的住房價格因此大幅上漲。根據韓國房地產院的統計，2020年該國房價漲幅最大的城市為世宗市。

一項政策利好帶來房價猛漲。2020年7月，有政府官員提議“遷都世宗”，加上世宗較首爾更低的房價，吸引了大量購房客、炒房客涌入，世宗的房價一年內暴漲41.99%。

房價上漲直接危及房屋租賃市場的穩定。2020年7月，韓國國會法治司法委員會表決通過《住宅租賃保護案》，新政策旨在保障租客的利益。

根據該法，全租租戶連續租住時間超過兩年時，可在合同期滿后要求延長兩年租約，但房東及其直系親屬可在用于自住的情況下拒絕續約。按照全租和月租的租金上限規定，房東一次性上調房租價格的幅度不得超過上次租金的5%。

“全租”是韓國一種特有的租賃方式，租戶向房東交納大量押金，通常高達房屋市價的70%左右，租房期間只需要繳納水電網等基礎費用。一般租房時間不得低于兩年，租住期滿后房東會退還押金。

新法規的出臺卻背離初衷，帶來新的外部性，它導致全租房的押金大幅上漲。據韓國銀行（BOK）統計，2020年10月份首爾公寓的平均全租價格漲到5.378億韓元（約合312.5萬元），與三個月前相比增長了7.5%。

市場上可全租的新房源也急劇減少，越來越多的房東對5%的房租上限不滿，因而選擇自住或直接跟現有的租戶續約。

“現在租房市場因為這部新法很亂套。”有家人從事房地產行業的任嘉瑩告訴南方周末記者，一名原定2020年10月結婚的友人，直到同年8月還沒有租到婚房。

炒股不如炒房

隨著韓國經濟在上世紀80年代開始起飛，投資房產逐漸成為韓國投資者的優先選擇。

2018年，韓國普通家庭平均總資產中，房地產占比76.6%，金融資產僅占18.9%。作為對比，在股市發展成熟的美國，截至2016年，只有35%的美國家庭財富是非金融資產。

韓聯社認為，創歷史紀錄的低利率和有限供應是本輪韓國首都區房價上漲的根本原因。根據韓國銀行（韓國央行）的統計，2020年10月下發的住房貸款平均利率約為2.47%，比一年前再降0.2%。

韓國股市也不如樓市收益率高。如同韓國財閥經濟獨占鰲頭一樣，韓國股市依舊由幾家大公司占主導地位。據韓國《每日經濟新聞》統計，截至2020年3月，僅三星電子一家公司，就獨占整個韓國綜合股價指數市值近34%。

因此，投資者難以對股市進行穩定多元的投資。持續的低利率不僅刺激韓國民眾對房地產投資的需求上升，外國炒房客也越來越多。

據韓國房地產院的統計顯示，2020年，外國人在韓國房產交易量破兩萬，創下歷史新高，同比增長18.5%，交易樓盤主要集中在首都圈。韓國國稅廳的調查還表明，外籍業主從未居住過的房產占32.7%。

這在韓國引發了一場打擊“外資炒房”的爭論。韓國特有的“全租”租賃方式也刺激著樓市。在韓國，即使“月租”的租賃方式也要求租客支付相當一筆數額的押金，一般是10個月左右的租金。

而在全租的至少兩年租期內，房東一次性收取一大筆押金，這相當于房客向房東無息借錢，房東可以用這筆錢進行其它投資。拿著這筆錢，韓國房東往往再次選擇投資房地產。

“這種租賃方式存在天然的風險性。”李烈告訴南方周末記者，不少租客支付的全租押金幾乎是其所有的積蓄。

據韓國中央東洋放送株式會社（JTBC）報道，從2016年開始，一名首爾房地產商先后利用來自全租的收入購入了280套房產。隨著他在2019年破產，租戶們要不回押金，大批租戶的生活受到影響。

全租是首爾等地最典型的房地產租賃方式。韓國《東亞日報》透露，2020年6月，首爾全租房交易占比為71%。

韓國的金融優惠政策也偏向全租方式，銀行不僅為全租房提供了專門的優惠貸款，利息也遠低于月租金。因此，全租房仍是多數韓國人租房的優先選擇。

多項政策偏好和全租等經濟活動模式，導致少數人掌握著大部分韓國住房。來自韓國銀行的研究員鎬順辛（音譯Ho Soon Shin）和玄昌義（音譯Hyun Chang Yi）在《韓國房地產市場：特征與對策》一文中指出，截至2016年，首爾多套房業主持有的住房單位數量占首爾住房總量的53%，略高于49.9%的全國水平。

“最有野心的房市供應計劃之一”

韓國也存在著嚴重的區域發展不均衡問題。韓國總人口約為5100萬，以首爾為核心的首都圈集中了2500多萬人。首都圈占全韓國10%的面積，還創造了逾50%的韓國國內生產總值（GDP）。

“在首爾有房是一種身份的象征。”李垠知認為，對于多數韓國的年輕人來說，在首爾求學、工作、安家是一條順理成章的道路。

但飆升的房價和不穩定的樓市讓年輕人的“首爾夢”難上加難。2019年，近九成的韓國新婚家庭（結婚申報5年以內的韓國國內居住初婚夫婦）負債，無住房新婚家庭占比近六成。

“住房成本的增加，不僅會加重無房人員的經濟負擔，還可能間接導致勞動人口的減少。”韓國經濟研究所研究員劉晉松（音譯Yoo Jin-sung）呼吁，“（文在寅）政府應該放寬對房地產市場的管控，改變政策方向，增加可負擔住房的供應量。”

沉重的住房負擔擠占了育兒費用，也降低了韓國年輕人的生育欲望，最終導致韓國政府扭轉全球生育率最低的努力化為泡影。

韓國樓市持續高溫，也危及文在寅政府的支持率。2020年5月，文在寅因有力應對新冠肺炎疫情獲得71%的超高支持率。不過，隨著新冠疫情反復和房價問題持續，文在寅政府在2021年1月第一周的支持率跌至35.5%。

韓國民意調查機構Realmeter認為，最新的支持率達到文在寅就任總統以來最低水平。2020年12月底，文在寅政府更換國土交通部長，前部長金賢美因無法遏制房價飽受批評。

據韓聯社報道，受文在寅總統提名的新任國土交通部長為卞彰欽，曾是一名研究城市規劃的教授，后任韓國土地住宅公社社長。2014年至2017年，卞彰欽因帶頭倡導擴大首爾公租房供給活動而聲名鵲起。

2021年2月4日，韓國政府公布了第25套樓市調控政策，被韓國媒體稱為“最有野心的房市供應計劃之一”。

第25套新政以增加樓市供應量為核心。按照該政策，全國將在2025年之前新增83萬套住房，其中包括首爾的32.3萬套新住房。

（應受訪者要求，李烈為化名）