房地產企業營改增后的稅務風險探究

中鐵開發投資集團有限公司

引言

在“營改增”政策的全面實施背景下，房地產企業面臨著更加復雜的財稅環境，這就要求房地產企業對自身經營和納稅過程中的風險進行充分了解，并制定出科學合理的控制策略，使房地產企業的稅務風險得以有效降低。通過對房地產企業營改增后的稅務風險進行深入了解可知，主要的稅務風險包括了進項稅額扣除風險、價外費用取得階段的風險、特殊業務未能納入銷售處理稅務的風險，導致房地產企業的稅務風險控制面臨著更大挑戰，需要加強對這一方面的研究，采取合理的策略進行控制，從而促進房地產企業健康穩定發展。

一、房地產企業營改增實施的重要作用概述

為保證房地產企業營改增后的稅務風險控制得以順利進行，就要提高相關人員對房地產企業營改增政策的認識，使其能夠充分認識到營改增對房地產企業發展的積極影響，做到主動適應房地產企業營改增產生的變化，以科學合理的策略進行稅務風險控制，促進房地產企業的健康穩定發展。首先，在房地產企業營改增實施之后，可以實現更加公平的稅收，通過增值稅的落實，使以往稅務征收中的重復收稅問題得到有效解決。其次，基于營改增實施的背景，各個行業之間能夠形成抵扣鏈條，規避稅務重復征收的風險，且增值稅額符合房地產企業的實際增值，可以保證稅務征收的公平性。再次，隨著營改增的實施，企業的稅務負擔顯著降低，起到了加快企業經濟發展的作用，能夠促進我國經濟的穩定發展。最后，基于營改增政策實施的背景，部分地方稅種相繼取消，并重新構建了稅種，有利于實現財政分權。由于稅務征收是地方政府進行增收的重要手段，在增值稅進行抵扣的情況下，地方政府面臨著較大的增收壓力，有利于推動營改增政策的改革，及時對其中存在的不合理條例進行調整[1]。

二、房地產企業營改增后的稅務風險分析

（一）進項稅額扣除風險

首先，隨著“營改增”政策的實施，房地產企業可以進行進項稅額抵扣，然而這一過程存在各種各樣的稅務風險，很容易給企業帶來較大的損失，甚至出現稅款漏繳的現象。比如在房地產企業進行項目開發的時候，其建筑人工費用、拆遷補償等等不能獲得增值稅專用發票，也就無法對這些費用進行進項稅額抵扣。其次，企業在進行施工原材料的采購活動中，選擇小規模納稅人的材料供應商，導致企業無法對增值稅進行抵扣。再次，在選擇清包的形式進行施工單位費用支付的時候，或是實施甲供材模式的情況下，無法進行進項稅額的抵扣。在工程項目的開發過程，需要向政府部門進行申請報備，這一過程繳納的報批報建費用無法進行抵扣。最后，在房地產企業的經營過程中，其旅客運輸服務、貸款服務、娛樂服務、餐飲服務等各方面的費用都無法進行抵扣。還有工程建設中的材料浪費等問題造成的意外損失都無法進行抵扣，若是將以上費用納入進項稅額抵扣中，將造成房地產企業漏繳稅款的風險，甚至面臨著違規偷稅的風險[2]。

（二）價外費用取得過程的風險

在房地產企業進行產品銷售及其他服務等各項活動的時候，其價款之外的費用都可以稱之為價外費用，比如有些房地產開發企業在銷售開發產品時，會代替相關單位或部門收取一些價外費用，如水、電、氣的初裝費和各項基金等，這些費用如果先由房地產企業收取，后由房地產企業按規定轉交給委托單位，由此而產生產結余金額。按照營改增相關政策的要求，要求房地產企業對這些價外費用進行準確計算，將其納入銷售稅額的計算中，避免出現增值稅漏繳的風險。

（三）特殊業務未能納入銷售處理中的稅務風險

房地產企業營改增的全面實施，需要對房地產企業經營各個環節的增值額進行征稅，無論是勞務出現增值和流轉，或是商品出現增值和流轉，都需要將其納入銷售處理，按照規定的要求進行增值稅的計算和繳納。在房地產企業的發展過程中，將產品交給其他單位代銷或銷售，將委托加工的產品及資產轉化為個人的福利或消費，以及將委托購買或委托加工的產品和資產用于贈送、投資和分配，都需要將其納入銷售處理。在房地產且營改增之前，在不動產自建自用的情況下，企業并不需要繳納營業稅，采用無形資產和不動產入股，并接受投資方分配利潤的時候，并不需要進行營業稅的繳納。然而在房地產企業營改增之后，采用無形資產和不動產入股，并獲得利潤分配的時候，也要將其納入無形資產和不動產有償轉讓的范疇，需要對這一過程的增值稅進行計算[3]，這一過程就很容易出現稅款漏繳、銷售額漏算的風險。

三、房地產企業營改增后的稅務風險控制策略分析

（一）進項稅額抵扣風險的控制策略

首先，在處理進項稅額抵扣風險的時候，要求房地產企業充分掌握相關的優惠政策，幫助房地產企業降低自身面臨的稅務風險。比如根據36號文件的相關指示，房地產企業在進行房地產老項目的自主開發中，作為一般納稅人可以采用簡易計稅，依據5%的稅務征收率對房地產企業的增值稅應繳稅額進行計算，從而解決老項目開發過程中進項稅額抵扣憑證無法順利獲取的問題，且能夠解決增值稅專用發票獲取后，因政策要求無法進行稅務扣除的問題。其次，在進行進項稅額抵扣風險的控制過程中，企業要加強與建筑單位的溝通，做好整包類型合同的簽訂，選擇符合3%簡易征收的材料。最后，在采用甲供材模式的時候，建筑勞務所選擇了簡易征收方法，此時房地產企業面臨著無法對進項稅額進行抵扣的風險，這就需要及時對其進行處理，防止出現進項稅額誤扣的情況，使房地產企業的進項稅額抵扣風險得以有效降低[4]。

（二）價外費用取得過程的稅務風險控制

價外費用取得過程的稅務風險是當前房地產企業進行稅務風險控制的重要內容，需要在進行房地產預購合同和房地產購房合同的簽訂階段，將獲取的資金作為價外費用進行準確的計算。然而在進行商品房預售活動的時候，若是企業與客戶未能進行房地產預售合同、房地產銷售合同的簽訂，依據《訂房單》來收取定金、誠意金、認籌金等各種價外費用，則《合同法》對這些費用不產生約束，可以將其看作為應付性質的款項。同時，這些價外款項在產生增值稅納稅義務的時候，其發生時間就是實現收入的時間，也就是合同約定好的收款日期。在合同未正式簽訂的情況下，可以將訂房單作為依據進行費用收取，那么房地產企業的銷售額范圍就不包括這些價外收入，也就不需要進行增值稅的繳納，使得房地產企業面臨的稅款漏繳、銷售額漏算等風險得以有效解決[5]。

（三）特殊業務未能納入銷售處理中的稅務風險控制

在房地產企業進行銷售處理的時候，部分特殊業務未能納入其中，導致企業面臨著稅款漏繳、增值稅漏算的風險，若無法及時對其進行處理，勢必會給企業帶來較大的滯納金和稅款的補繳風險，甚至面臨著數額較大的罰款，不利于房地產企業的穩定發展。基于這一情況，需要采取具有科學性及合理性的措施進行稅務風險控制，實現規避特殊業務未納入銷售處理風險的目的。首先，在進行企業稅務籌劃工作的時候，要求稅務籌劃人員充分了解各種需要納入銷售處理的內容，比如抵債行為轉化為企業自用，或是贈送其他單位或客戶的行為，以及企業在房地產自主開發中的投資入股行為，這些都需要納入銷售處理，并準確地計算增值稅[6]。其次，在進行增值稅的計算過程中，需要按照不同的科目對不同的行為進行增值稅的計算，比如按照不動產租賃科目對免車位費和免租期進行增值稅的計算、按照生活服務產業對免物業費進行增值稅的計算、按照銷售商品對購買商品房贈送汽車進行增值稅的計算以及按照建筑業科目對房屋購買贈送裝修進行增值稅的計算，通過對不同的計算方式進行合理選擇，幫助房地產企業對特殊業務未納入銷售處理的稅務風險進行有效處理，從而降低房地產企業面臨的稅務風險。

結語

綜上所述，隨著我國營改增政策的全面實施，房地產企業面臨著更加復雜的稅務環境，需要充分了解自身面臨的稅務風險，采取科學合理的策略進行稅務風險控制，從而促進企業的健康穩定發展。目前房地產企業面臨的稅務風險主要包括進項稅額抵扣風險、價外費用取得過程的稅務風險、特殊業務未納入銷售處理的稅務風險，需要做好對這些稅務風險的控制，為房地產企業的長遠發展奠定良好基礎。