優秀商業載體鋪面平面規劃動線分析

摘要：商業載體的鋪位分割作為前期規劃的最后一環也是關鍵一環，其規劃的合理性對降低招商難度、開業后經營效益提升以及后期的商業資產增值均存在較大影響。站在實操經營角度，從動線設計、業態需求、消防柱網等維度淺析對鋪位劃分的影響以及一些實操實例。

關鍵詞：商業地產;鋪面規劃;改造模式

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）12-0052-54 收稿日期：2021-11-30

文章來源：本文由盈石中國（成都）供稿。

1 動線脈絡

商鋪布局劃分與動線的發展脈絡往往相輔相成，在進行平面鋪位劃分時首要基于合理的動線設計使得店鋪具備高可達性與可視性。

1.1 基于地塊尺度劃分合理的動線類型

一字型/單環形：放棄中庭設置，形成由單線構成的最簡單商業動線，不具有跨層可視性，故只應用于受地塊進深條件限制情況或局部使用。

字環形動線：圍繞中庭空間形成的環狀動線，店鋪間可視性與可達性較好，路線清晰明確。

回字形動線：適用范圍廣，自身可以形成閉合回路，環形所形成的中心性利于構建中庭空間，循環度好。

復合型動線：當單一的動線形式無法組織整個集中式商業的水平動線時，就會形成復雜多變的動線網絡，主要用于解決體量較大的商業建筑動線組織問題。

輻射式枝狀動線：以核心中庭空間或節點為中心，向外輻射延伸。當地塊進深尺度較大時更能充分發揮其導客分流優勢，常見T型、十字形、Y形等。

自由流動式動線：本質是環形動線與一字型動線的組合，多為街區商業所用。

圖1為部分動線形式列舉。

1.2 以可達性與可視性指數驗證動線合理性

可達性指數（顧客自然行走路徑總長度/平面路徑總長度）、可視性指數（顧客自然行走路徑總長度/可見全部店鋪門頭的路徑長度）越高，顧客在最短路徑內逛遍樓層所有店鋪的可能性越高，這樣的動線設計對消費者起到更好的引導作用。

針對水平動線較長的平面，可通過調整店鋪邊界實現曲直結合以加商鋪展示面，改變動線的心理長度，避免視覺疲勞（平面動線的角度建議圓角>鈍角>直角），見圖2。

1.3 主力店布局將是影響動線的決定性因素

可利用主力店強大的進深消化能力修正地塊的先天不足：淺進深一字型動線或L型動線，主力店布局宜為兩端紡錘形布局。大進深一字型/環形動線，主力店布局宜布局在項目一側消化大進深?；刈中突蜉椛涫街顒泳€，主力店一般置于四角或中間（其中，兒童游樂、KTV、電玩城、創新娛樂等人員密集型的主力店業態落位需提前做消防意見征詢），見圖3。

2 商鋪劃分通常以業態/業種作為基礎支撐點

2.1 基于項目前期定位及業態策略，各細分品類劃分合理的面積區間

鋪位劃分首先需基于定位方向，保證各樓層主力店布局的均衡性，需保證同樓層大小鋪位兼備，兼顧游逛豐富度以及引擎作用，使綜合的人流拉動力達到最強。

表1僅列舉各業態常規細分品類的普適性面積需求區間：品牌差異化及創新化打造趨勢愈發凸顯，部分創新品牌/品類的面積需求與常規面積需求區間會存在一定差異性。

2.2 確保各業態細分品類合理的店鋪形狀與面寬進深比

關鍵入口/動線節點盡量以大面積商鋪承載優質品牌的布局，提升品質調性。若考慮租金收益，節點位置可適量劃分小鋪分割形狀以方正為主，一般店鋪的面寬/進深比盡量保持在1：1.5～2，其中餐飲商鋪可以適當增加到1：3。針對進深較大導致商鋪適用性較低的區域，可以中島+小面積鋪位的方式增加空間趣味性，提升空間的通透感（可視性）。

3 店鋪分割需合理協調與柱網、消防等各系統之間的關系，以提升經營效率

3.1 平面特殊區域的鋪位分割，以特殊業態選擇或場景打造彌補空間不足

死角商鋪：可在近端設置休閑區吸引人流到達。核心筒正投影下的大面積/異形商鋪：可利用主題街區方式吸引人流，或將大進深商鋪布局目的性業態，釋放優質的展面資源。

3.2 結合柱網結構的布局進行各鋪位邊界的劃定

盡可能將承重柱劃分至店鋪內，避免店鋪門頭近端出現過多裸露的承重柱以影響商鋪對外展示性。同時承重柱盡可能不出現在商鋪中間（面寬大于1個柱距除外），商鋪關閉線/店鋪間的交接邊界盡量以承重柱為界，降低商戶經營界面之間的管理難度。

鋪位分割是極其繁瑣復雜且需要結合規劃各階段輸入條件進行系統性思考的一項工作，合理的鋪位分割方案是項目成功運營的前提條件，在不脫離定位方向的前提下進行量體裁衣，方能在后期經營中形成良性循環。

3282501908275