大力發展租賃住房?解決好大城市住房突出問題

曹金彪

黨的十九屆五中全會明確要求“有效增加保障性住房供給，擴大保障性租賃住房供給”。中央經濟工作會議把“解決好大城市住房突出問題”作為經濟工作的8項重點任務之一，提出“住房問題關系民生福祉”，要求“高度重視保障性租賃住房建設”。黨的十九屆五中全會和中央經濟工作會議為“十四五”時期推進住房保障工作指明了方向、提供了基本遵循。我們要認真貫徹落實黨中央部署要求，以解決好大城市住房突出問題為出發點和落腳點，努力開創住房保障高質量發展新局面。

緊扣新發展階段、新發展理念、新發展格局，準確把握新時代住房保障工作的新要求

全面把握新發展階段，要求深刻認識住房保障新使命。習近平總書記指出，新發展階段是社會主義初級階段中的一個階段，同時是其中經過幾十年積累、站到了新的起點上的一個階段。從住房保障領域看，我國已建成了世界上最大的住房保障體系。自2008年以來，截至2020年底，城鎮保障性安居工程開工建設約7500萬套，累計2200多萬困難群眾領取了租賃補貼，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保，中等偏下收入家庭住房條件得到有效改善，已合計幫助約2億困難群眾改善了住房條件。進入新時代，住房矛盾已從總量短缺轉為結構性供給不足，從粗放滿足面積數量要求轉向對高質量和好環境的需求。當前，城鎮戶籍家庭的住房困難問題總體得到解決，步入新發展階段，住房困難群體主要是新市民特別是青年人。大城市房價高，租賃市場也存在供應結構不合理、市場秩序不規范、租賃關系不穩定等問題，新市民特別是青年人，尤其是從事基本公共服務人員等群體的住房困難問題比較突出。住房保障工作要適應住房發展新形勢，著力從解決城鎮戶籍家庭住房困難問題，轉為解決新市民特別是青年人住房困難問題。

深入貫徹新發展理念，要求加快形成住房保障新方式。習近平總書記指出，新發展理念是一個系統的理論體系，回答了關于發展的目的、動力、方式、路徑等一系列理論和實踐問題。要從根本宗旨把握新發展理念，從問題導向把握新發展理念，從憂患意識把握新發展理念。從住房保障領域看，解決新市民的住房困難問題，既難以通過政府投資公租房來實現，也難以通過目前的租賃市場來實現。深入貫徹新發展理念，要求住房保障方式從政府單一供給轉向多主體供給、多渠道保障，有錢出錢、有地出地、有力出力，加快發展由政府給予政策支持，集體經濟組織、企事業單位、產業園區、房地產開發企業、國有企業等多主體投資建設的保障性租賃住房，彌補住房結構性供給不足，提供適合新市民需要的適當、安全和負擔得起的住房。

加快構建新發展格局，要求科學確定住房保障新目標。習近平總書記指出，構建新發展格局的關鍵在于經濟循環的暢通無阻。要建立起擴大內需的有效制度，釋放內需潛力，加快培育完整內需體系，加強需求側管理，擴大居民消費，提升消費層次，使建設超大規模的國內市場成為一個可持續的歷史過程。住房消費是我國城鎮居民最大的消費，對于加快培育完整內需體系具有重要作用。從住房保障領域看，積極發展保障性租賃住房和共有產權住房，釋放2億新市民的住房消費潛力，對于落實擴大內需戰略，發揮住房和城鄉建設領域在構建新發展格局中的重要支點作用，具有重要意義。

2020年3月26日，建設者在位于北京市海淀區西北旺鎮的共有產權住房—永靚家園項目施工現場作業。

完善住房保障體系，推動住房保障高質量發展

要解決好大城市住房突出問題，需要加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，重視解決好新市民特別是青年人，尤其是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。

完善住房保障體系。加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房。公租房主要面向城鎮住房和收入“雙困”家庭，實行實物保障和貨幣補貼并舉。政策性租賃住房主要解決新市民特別是青年人，尤其是從事基本公共服務人員等群體的住房困難問題，政府給予政策支持，多主體投資、多渠道供給，以小戶型為主，租金低于周邊同品質租賃住房租金水平，具體保障對象、準入門檻和退出管理等政策由城市人民政府確定。支持人口凈流入的大城市發展共有產權住房，供應范圍以面向戶籍人口為主，逐步擴大到常住人口。

擴大保障性租賃住房供給。做好公租房保障，對低收入家庭應保盡保，繼續對大城市新籌集公租房給予中央補助;嚴格公租房準入審核，公開公平公正配租，加強退出管理;加強公租房運營管理，提高運營管理專業化、規范化水平。在人口凈流入的大城市重點發展政策性租賃住房，會同有關部門完善土地、財稅、金融等支持政策，增加土地供應，單列用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設，支持產業園區配套建設和“商改租”“工改租”等非住宅改建，簡化審批程序，充分發揮國有企業和民營企業功能作用。降低租賃住房稅費負擔，對租金水平進行合理調控。

規范發展住房租賃市場。加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺，推動出臺《住房租賃條例》，切實維護租賃雙方合法權益。積極盤活存量住房資源，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。整頓租賃市場秩序，規范市場行為。加大對“高進低出”“長收短付”、違規建立資金池等整治力度，防止“爆雷”風險。

因地制宜發展共有產權住房。共有產權住房堅持政府主導、市場運作，政府給予適當政策支持，企業和其他機構投資建設，以中小戶型為主。政府將沒有收取的土地出讓金和提供的稅費優惠等，轉化為政府持有的住房產權。

穩步推進棚戶區改造。堅持因地制宜、量力而行，科學確定城鎮棚戶區改造年度計劃任務。嚴格把好棚戶區改造范圍和標準，加大城市危房改造力度，堅決防止借棚戶區改造之名搞房地產開發。

（作者系住房和城鄉建設部住房保障司司長）