《民法典》視角下居住權的理解與適用

王銀

摘要：《民法典》正式將“居住權”入法，并單列一章，具有鮮明的時代特色，體現了我國法治的進步。結合《民法典》相關規定，分析居住權的基本內涵，從居住權的設立與注銷等方面，提出應當注意的若干問題。

關鍵詞：《民法典》;居住權;法治

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）11-0044-46 收稿日期：2021-10-08

居住權一詞由來已久，最早可見于羅馬法中，旨在為了保障弱勢群體的基本生存權，具有救濟性和幫扶性。后逐漸被法國、德國、瑞士等西方大陸系國家所吸收和借鑒。在我國，居住權類似的規定曾散見于最高級人民法院的有關司法解釋。2020年5月28日通過的《民法典》，正式將居住權入法，并單列一章，具有鮮明的時代特色，體現了我國法治的進步。

1 居住權的基本內涵

《民法典》第366—371條，共6個條文，對居住權制度進行了規定，涉及居住權的性質和特點、設立方式、權利的限制和期限等。

1.1 性質

《民法典》對居住權一詞沒有明確的定義，一般是指居住權人按照合同約定，對他人所有的住房，為滿足生活居住的需要，享有占有、使用的權利。主要有三種性質：一是居住權是一種用益物權，具備排他性。居住權人有權直接使用房屋，在遭到任何人的侵害時，居住權人可以行使物權請求權，要求侵權人立即侵害，保持該權利的原始狀態，造成損害時，可以要求給予賠償。二是居住權具有救濟性和幫扶性。主要是為了保障處于弱勢一方的當事人在為了基本生存和生活居住的需要，要求相關住房所有權人給予的救濟和幫扶。三是居住權通常具有無償性和專屬性。既居住權一般是無償設立，且不得轉讓和繼承，但當事人另有約定的除外。

1.2 主體

居住權的主體僅限于自然人、不包括法人和其他組織。因自然人才具有生活居住的需要，而法人和其他組織均不具有該需求。常見的主體一般有兩類：一是基于婚姻和血緣關系與房屋所有權人產生特定身份關系自然人，如離婚后生活困難無居所的一方、負有贍養義務子女的父母等;二是與房屋所有權人不具有上述關系的其他自然人，如企業的職工、長期服務的保姆、以房養老的老人，等等。

1.3 客體

居住權的客體是他人所有的住房，即在他人所有的住房上設立的一種用益物權。因居住權作為一種用于滿足居住權人生活需要的權利，所以該權利應及于該房屋及其附屬物、相關配套設施等。

1.4 內容

居住權人享有占有和使用住房的權利，排除他人的非法干涉，同時享有因生活需要對房屋及其設施進行適當改良和修繕的權利。同時，居住權人應合理使用該住房，承擔物業費、水電費等必要的費用，盡到善良管理人的注意義務。在居住權期滿或消失時，應及時返還該住房、附屬物及配套設施。

2 居住權的設立與注銷

2.1 居住權設立的依據

居住權設立依據主要有兩種：一種是當事人之間采用書面形式訂立的居住權合同。筆者認為這里的“居住權合同”應作擴大解釋，既包括單獨就居住權相關內容進行協商達成一致意見的居住權合同，也應包括房屋買賣合同等有關合同中設立居住權相關內容的條款。另一種是住房所有權人所立的含有設立居住權的有效遺囑。

2.2 居住權的登記

如前所述，居住權作為一種用益物權，是絕對權利，屬于不動產物權，采取登記對抗主義。鑒于我國目前的不動產統一登記相關制度，居住權的設立應向不動產登記部門申請居住權登記。居住權未經登記機構登記前，屬于債權。經過登記，居住權具有物權效力，可以對抗任何第三人，也包括房屋所有權人。

2.3 居住權的注銷

《民法典》第370條規定：“居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。”根據該條規定，在居住權期限屆滿或者居住權人死亡時，居住權即消滅。同時，居住權人或相關人員應及時向登記機構申請居住權注銷登記。

3 應當注意的若干問題

3.1 居住權與其他權利的沖突

居住權與抵押權。居住權屬于用益物權，抵押權屬于擔保物權，二者通常不排斥彼此存在，但設立居住權對抵押權的實現勢必帶來一定的不利影響。為維護抵押權人債權利益，應允許在訂立抵押權合同時，通過約定方式禁止設立居住權或者限定居住權存續的期限。登記機構也應通過相應的方式進行公示，讓相關利害關系人可以查詢住房是否已經設立居住權或抵押權。二者同時存在主要有兩種情況：一是抵押權設立在先居住權設立在后。此種情況實現抵押權時是否應該剔除居住權？筆者認為，兩者均為物權，均通過登記機構進行登記公示，設立在先的物權應當優先于設立在后的物權，即剔除設立在后的居住權。二是居住權設立在先抵押權設立在后。此種情況下實現抵押權時是否能剔除居住權？筆者認為，居住權經過登記，具有物權公示效力，在后設立抵押權也經過登記并具有公示效力，但抵押權人在設立抵押權時應當了解抵押物存在居住權的狀態，在實現抵押權時，應附帶居住權一并轉讓，居住權不應受到抵押物轉讓帶來的不利影響。

居住權與租賃權。兩者均為對住房的占有和使用，具有互斥性。但實踐中仍有可能存在房屋所有權人在設立居住權后又將房屋出租或將房屋出租后再設立居住權。在這兩種情況下，均應適用物權優先原則，居住權人有權請求承租人返還占有的房產，承租人可請求出租人承擔違約責任。

3.2 與居住權登記相關的事項

《民法典》僅原則性地規定了居住權需要進行登記，但未規定其登記機構、登記主體和登記內容等。筆者也進行相關搜索，成都等地已開展居住權登記試點，但目前尚未出臺有關居住權登記的全國性操作規范。居住權作為一項關系當事人切身權益的重要事項，在登記操作中所涉及的審查內容，如對居住權合同主體、居住權設立的原因等是否進行審查以及登記機構是否具備審查能力，等等，都亟需解決。為此，在有關部門規章和《民法典》司法解釋中，應對有關居住權登記的具體操作規則中予以回應，以相對完善的制度設計最大程度保障立法目的的實現。

3.3 與居住權相關的問題

一是對居住權人進行適當的“限制”。因居住權合同一般是為住房所有權人創設義務、為居住權人創設權利的合同。為此，在簽訂居住權合同或者立遺囑時，應當適當增加住房所有權人對居住權人的居住權加以限制的規定，比如在居住權人嚴重損害住宅所有權人權益等的情況下，其喪失居住權。這樣，對居住權人起到必要的監督和威懾作用，有利于住宅所有權人在一定情況下“進退自如”，也在一定程度上防止別有用心之人濫用該權利而損害他人權益。二是注意權利瑕疵。在《民法典》實施后，大家在進行住房買賣、抵押時，除了要查詢該住房是否有抵押、查封等權利限制，還應當詳細了解該住房是否設立了居住權，否則可能會出現新購入的住房因設立居住權而不能自行居住或對抵押權的實現有不利影響。三是居住權生效和消滅的時間。居住權自登記時生效，具有絕對性。未經登記的居住權是債權非物權，所以大家在簽訂居住權合同后應當及時去登記機構辦理登記。居住權消滅的時間是居住權期限屆滿或居住權人死亡，而非到登記機構注銷的時間。