建筑項目前期工作對建筑規劃設計的重要性

吳欣蓉

摘要：建筑項目前期工作是規劃設計的基礎，在投資決策前要對項目有關社會、經濟和技術方面的問題進行深入細致研究。通過前期的市場定位、客戶定位，為后續項目開發提供依據，并在此基礎上綜合研究建設項目的技術先進性和適用性、經濟合理性，以及建設的可行性，從而確保項目建設符合市場需求，同時也能夠提升項目開發效率。因此，確定項目是否應該投資以及如何投資等結論性意見就顯得尤為重要。

關鍵詞：建筑項目;前期工作;建筑規劃設計;重要性

引言

隨著房地產行業越來越規范，市場競爭也愈演愈烈，當前房地產市場已逐漸呈現供過于求的局面，房地產項目前期策劃成敗直接決定項目運營風險系數和投資收益。本文結合建筑項目前期實際工作，探討了建筑規劃設計前期工作重要性，并且提出了規劃設計前期工作要點，期望為相關研究提供參考。

一、工程概述及前期策劃方案

（一）工程的概述

本文所研究的工程是一處住宅小區項目，該項目位于常州市新北區羅溪鎮，政泰路以西，龍城大道以北。 地塊位于羅溪新鎮區核心地區， 三面為羅溪三大產業園。總用地面積55282平方米，為鄉鎮開發盤。周邊環境良好，直面濕地公園，交通便利，項目位于城市快速路邊。工程建設內容包含高層住宅、商業、地下車庫，以及配套公共設施用房。

（二）前期的策劃方案

項目初期，房地產開發企業成立前期策劃小組，前期策劃的主要內容包括：

1、項目區位市場研究，主要是對項目片區政策進行研究，分析土地屬性，確定房地產項目的整體市場定位。根據研究發現，羅溪鎮區域內商品房稀缺，本地人為主要客源，周圍無商業競品，僅有政府多年建造的8個安置小區。

2、項目營銷定位，針對周邊已售樓盤客戶需求及對未來潛在客戶的科學分析，確定不同年齡段、不同消費人群客戶定位，提出產品規劃設計的基本思路。根據營銷調研及分析，此項目未來潛在客戶核心客源為地緣性客戶，包括，羅溪本地人口，或是普通鄉鎮居民，或是公務員、事業單位人員;其次重要客源為羅溪產業人口，本地塊位于三大產業園區中間，其中，動力裝備區員工數量較多，有的多達幾千人。航空產業區以機器位置，員工數量集中在100-300人。如今小部分租住、購買在本地安置房小區，或住在企業配備的員工宿舍。對住房需求較大。根據營銷分析，確定產品規劃設計的基本思路：剛需+首改，戶配比以中小戶型為主。

3、市場推廣策劃與投資估算，針對市場需求制訂推廣計劃，為產品的上市銷售做足準備，分析建設用地的規劃方案，確定項目技術指標及整體投資收益。根據營銷分析，減少該項目商業占比，最大化住宅占比。

4、優化和綜合，綜合分析數據及資料，確定前期定位策劃報告以及產品策劃設計任務書。通過研究分析，最終形成《項目整體前期策劃報告》，對項目形成初步認識，為后續的規劃設計提供依據。

二、在前期工作對于建筑規劃重要性分析

（一）建筑規劃設計前期工作作用分析

房地產項目規劃設計前期工作能夠為后續的投資、銷售及運營提供依據。前期工作通過對房地產項目上的土地投資進行評估，能夠為后續的投資決策提供指導，確保投資獲得最大效益。通過前期工作，確定經營目標，將經營與目標客戶需求相結合，確保銷售方案符合市場發展，獲得最佳經營目標。

通過該項目拿地的強排方案，我司提前預判了項目設計難度，例如：因為地處航空管制區，規劃條件中建筑高度為≤45m，導致方案設計中，建筑最高層數為15層，影響建筑類型經濟性。由于地塊性狀為斜長條，在拿地方案中，我司已經評估過地下室因為地塊性狀會增加無效面積，增加拿地成本，影響售價及利潤。

（二）建筑規劃設計前期工作重要性分析

項目前期準備階段是建筑項目的重要組成部分，也是項目決策的關鍵環節，對后面的項目開發質量具有關鍵性的影響。因此，前期工作需要結合開發設想，做好市場規劃，形成可行性報告，為后續的開發提供依據。策劃小組注重的是市場與營銷方面，對于建筑工程設計了解較少。例如在該項目初期，營銷提供的營銷報告中指出建議方案樓棟方向按照垂直周邊主路排布。因四周道路非正南北道路，如垂直道路排布，會導致建筑朝向為南偏東31°。而根據設計規范，建筑朝向宜為南偏西5°到南偏東30°，如超過，則南向節能按東西向節能要求計算。為此將陽臺移門將內置遮陽百葉，增加成本，也不利于營銷溢價，遂方案最終按照正南北排布。

通過策劃小組和設計師的共同協作來做好前期工作，實現優勢互補，發揮雙方的優勢，更好地做好項目定位與設計。前期工作的效果對后續開發具有決定性的影響，因此前期工作必須具有全面性和準確性，為項目開發提供更好的建議。

三、在規劃設計前期工作要點分析

（一）市場研究工作要點分析

市場研究是對周邊市場環境及房地產項目的研究。從新北區羅溪區域的經濟發展來看，該區域依然處于經濟快速發展階段，產業聚集明顯，中高端房地產的需求十分顯著。從市場來看，該區域具有廣闊的經濟發展空間，能夠為房地產市場發展提供經濟支持。影響客戶選擇的因素包括環境、交通、配套等，而且住宅設計戶型的面積為95-142㎡。從客戶來源來看，以羅溪鎮內部的客戶為主，消費趨勢與經濟趨勢相適應。而該區域的住宅產品依然處于供不應求的階段，尤其是經濟型住宅的發展空間較大。

（二）分析定位工作要點分析

房地產項目是綜合性的經濟活動，具有投資大、周期長、涉及面廣的特征，在市場研究的基礎上，同時還應對客戶進行分析，了解客戶來源、客戶分類，明確目標客戶及其特征。采用市場調查等方式，了解客戶來源并對客戶群進行精確判斷，結合客戶來源與客戶需求，確定住宅的類型，明確不同住宅類型的占比。目標客戶通常為25～50歲的中高收入者，而且年收入相對穩定，家庭穩定，職業通常為企業高管、私營業主等。該類型客戶具有較高的審美品位，對于建筑的要求較高，更關注建筑品質與建筑所帶來的社會地位，購房的目的包括自住和投資。在對客戶分析的基礎上，確定住宅采用新亞洲風格，區別于其余住宅的現代化風格，所選用的材料也應該體現品位和品質。

（三）策劃與估算工作要點分析

策劃與估算主要是對項目的成本進行分析，包括建筑項目的容積率、可售面積、開發成本等相關內容。對項目開發的土地成本、前期成本、建設成本、配套成本、開發費用等進行估算，確定整體開發成本，并確定項目資金投入產出的節奏，選擇最優的營銷方案。在本項目的策劃與估算中，選取的樣板房為主力戶型，面積為117㎡。根據整體開發節奏，擬采用整期開發該項目。營銷上以產品風格、開發企業的品牌、施工質量、建筑區位價值、后期服務等作為主要賣點，開展有效營銷工作。為了更好地推廣項目，通過銷售速度搶占市場先機，回籠資金后繼續開展后續項目。

結束語

綜上所述，前期策劃是對房地產市場和發展趨勢的科學預判，通過前期策劃能夠了解客戶需求、市場需要，確保開發項目貼合市場需求。良好的前期策劃能夠為建筑項目規劃設計提供依據，提升房地產企業的市場競爭力，同時能夠針對可能出現的風險提出應對預案，從而降低房地產開發風險，確保項目開發收益。因此，為了更好地做好建筑項目，在規劃設計階段對前期工作要足夠重視，以便能夠精準把握房地產市場。

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