淺談房地產項目工程監理的工作要點

黃強華 福建互華土木工程管理有限公司工程師

1 工程監理的意義

1.1 對建設單位的意義

工程監理是受建設單位委托的第三方單位，其既要協調各相關參建單位的關系，又要根據委托合同、工程建設標準及相關法律法規履行工程安全生產管理的法定職責。對房地產項目的施工過程進行監理，不僅可以在很大程度上保證施工質量，還能更好地對施工過程的安全性進行監督，因此，工程監理對建設單位具有十分重要的意義。

1.2 對社會的意義

商品房的質量與人們的生活質量密切相關，因此商品房的質量和結構安全自然成為人們最關心的問題。工程監理單位依據法律法規、工程建設標準、監理合同及其他合同文件，代表建設單位在施工階段嚴格履行監理單位的法定職責，既能更好地保證工程施工的安全性，又能夠保證建筑工程的質量，進而有利于維護社會穩定。

2 工程監理在各階段的工作內容及監理要點

2.1 施工準備階段

工程監理單位在施工準備階段應充分熟悉施工圖紙，將各圖紙（如建設施工圖與結構施工圖等）與專業圖紙進行對照，及早發現設計圖紙中的問題，在圖紙會審中提出，并形成圖紙會審紀要。工程監理應審查施工單位報送的施工組織設計、各專項施工方案，并向建設單位提出監理意見。對超過一定規模、危險性較大的工程專項方案應重點審查，并要求施工單位組織召開專家論證會。審查外架施工方案時應特別注意外架懸挑樓層的設計是否合理，要保證最頂部挑架高度不超出20 m，盡可能避免頂部挑架只有一兩層的情況。

在審查起重機械專項施工方案時，要注意施工升降機及塔吊位置是否合理。施工升降機的位置應盡量布置在方便材料運輸和人員出入的建筑物中部，塔吊的位置要盡量不布置在人防地下室及遇到結構梁的位置。對于審查施工單位報送的各分包單位資格及其有關資質資料，要避免出現違法分包的情況。

此外，要對審查施工單位報送的測量儀器進行檢驗，確保測量儀器的準確性；督促施工單位落實各項準備工作，提交工程開工報審表；根據設計圖紙、合同、施工方案等編制監理規劃和監理實施細則，并在第一次工地會議前將監理規劃報送給建設單位。

2.2 施工階段

2.2.1 工程監理質量控制

在施工階段，工程監理人員首先應對進場材料進行嚴格把控，對于沒有質量合格證明的材料或達不到設計要求的材料一律禁止入場，并嚴格按相關規定進行取樣送檢，復檢合格后才能進場使用。其次，加強過程巡查是工程監理的重要手段。房地產項目大部分對工期要求都很高，故工程監理在每道工序施工時應加強巡查，一旦發現問題及時督促施工單位進行整改，避免到驗收時才發現質量問題進而導致工程返工，使工期延長。例如，在梁板鋼筋綁扎時應及時跟進檢查，若發現有問題應及時責令整改，可以大大減少整改難度；在砌體施工時應及時進行過程巡查，一旦發現質量問題要及時整改，避免驗收時發現質量問題。因此，通過過程巡查可以更好地避免材料浪費及工期延長的情況。

對于關鍵部分與關鍵工序的施工工程監理必須進行全過程旁站監理，嚴格對其進行檢查和管控，確保施工質量100%合格，因為施工質量會直接影響工程的總體質量。例如，對土方開挖、土方回填、基坑支護、砼工程、地下防水、混凝土澆筑、梁柱節點的鋼筋隱蔽過程、防水層細部構造處理、節能工程等進行施工時，工程監理人員應嚴格進行旁站監理。重要的隱蔽工程（如地基驗槽）應進行現場驗收，驗收符合要求后才能進入下一道工序施工。對工程主要部位、主要環節應加強檢查，以確保工程質量符合要求。

2.2.2 工程監理安全控制

在施工階段，工程監理人員應根據專項施工方案對危險性較大的工程項目編制切實可行的監理實施細則。在監理過程中應當安排專人檢查各項安全生產措施的落實情況，對超過一定規模、危險性較大的分部分項工程的施工過程應進行重點旁站監理，并按要求做好旁站記錄。工程監理人員應嚴格審核施工單位安全措施的落實情況，如超過4 m的深基坑土方開挖工程、邊坡支護工程、懸挑式腳手架工程、搭設高度超過8 m的模板支撐工程、垂直運輸設備（塔吊、人貨電梯）工程、幕墻安裝工程、作業交叉點工程、施工用電工程和施工安全防護工程等。

在監理過程中，應檢查施工單位是否按已審批的施工方案進行施工，與方案及規范要求不符的地方要求施工單位立即整改，若未能及時整改應簽發監理工程師通知單并報送建設單位，情況嚴重的可以要求施工單位暫停施工，對于拒不整改的可以向建設主管部門報告。由于房地產項目的建設單價普遍較低、工期較趕，施工單位對安全生產的投入自然就少，這種大環境給工程監理工作造成較多困難。對此，近幾年福建省的主管部門為了加大監管力度出臺了《福建省建設工程質量安全動態監管辦法》，使福建省的建設工程有了明確標準，減小了工程監理工作的壓力[1]。

2.2.3 投資控制

對于大部分房地產項目來說，房地產企業基本有自己的投資控制團隊，工程造價及成本控制基本由建設單位自己把控。而工程監理通常只需要同建設單位做好工程施工記錄，根據施工合同收集各種非施工單位原因產生簽證的原始資料，做好工程量記錄與會簽，工程價款則由建設單位成本部控制；根據現場實際施工進度及合同條款審核施工單位報送的每月工程進度款，對竣工且驗收合格的項目進行審核，報建設單位成本審定后簽發工程進度款支付證書。工程監理還應審查施工單位申報的各種簽證單，認真核對其工程數量，嚴格按合同條款進行計量簽證[2]。

2.2.4 進度控制

對于房地產項目，建設單位一般都有各個階段的節點要求，如預售節點、封頂節點、落架節點、竣工備案節點等各種節點進度要求。工程監理人員應要求施工單位編制總施工進度計劃表，審核總施工進度計劃是否滿足合同上對工期的要求及建設單位對各階段節點的要求，并協助建設單位督促施工單位在保證施工質量及施工安全的情況下嚴格按已審批的施工進度計劃表進行施工。對于重要節點或重點工程，工程監理人員應對施工單位進行提前審查，保證準備工作做到位，如發生工期延誤的情況，應要求施工單位加大人力及資源投入力度。

在月初要審核施工單位報送的月施工進度計劃表，如發現實際進度比計劃進度滯后的情況時，應如實分析產生工期滯后的原因及對后續總工期影響，簽發監理工程師通知單并報送建設單位，并要求施工單位合理調整原施工進度，通過調整相應技術措施，確保施工順利進行。對于不可抗力及其他非施工單位引起的工期延誤，工程監理人員應如實做好記錄并收集好相關資料，根據合同條款在規定時效內審批施工單位提出工程臨時延期審批表。工程監理人員應做好施工進度臺賬，核對各階段的進度，按月將工程進度偏差情況及存在的問題向建設單位報告[3]。

2.3 施工驗收階段

房地產項目驗收與一般公建項目驗收的程序與標準一致，除項目消防專項驗收和項目竣工驗收由建設單位牽頭組織外，其他分部均由工程監理總監理工程師組織驗收。在地基子分部、地基與基礎分部、砼結構子分部、砌體結構子分部、主體結構分部等分部的子分部施工完成且各項試驗報告及質量控制資料收集齊全后，總監理工程師應及時組織各相關單位對各分部的子分部工程進行驗收，各分部均應待前一子分部工程驗收合格后方能進入下一工序進行施工。

在收到施工單位提交的工程竣工申請報告后，工程監理應依據設計文件、施工合同、工程建設強制性標準、有關法律、法規等對施工單位報送的竣工資料進行審查，審查合格后應進行工程竣工預驗收，然后提交工程合格文件及質量評估報告。工程監理應協助建設單位組織竣工驗收，督促施工單位整理歸檔資料，提供監理單位的相關資料，督促施工單位對各相關方驗收過程中提出的問題進行整改，施工單位將存在的問題整改符合要求后，總監理工程師會同參加驗收的各方簽署竣工驗收報告。

3 結語

在房地產行業快速發展的背景下，房地產企業采用成本節約、高效運轉的運行模式將大大增加工程監理工作難度，工程監理需要更積極主動地做好監理工作，既要控制好施工質量又不能影響施工進度。工程監理工作對房地產項目的安全施工、房屋質量十分重要，必須給予高度重視。隨著我國對建設工程投資管理體系改革的不斷深化，逐步向EPC模式轉型，也促使工程監理企業需要不斷提高服務水平、拓寬服務范圍。